Договор инвестирования в бизнес регистрируется

Суть договора инвестирования в строительство и риски

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

В соответствии со ст. 8 Закона № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пошаговая регистрация договора долевого участия

Один — с отметкой о регистрации вернётся дольщику, второй — аналогичный — застройщику, а третий — останется в Росреестре

При себе дольщик должен иметь если он сам, по каким-либо причинам не может лично посетить отделение Рореестра, то он может прислать вместо себя своего представителя.

Но последний должен иметь нотариальную второго супруга на проведение сделки этот документ должен быть выписан у нотариуса. Его необходимо предъявлять в тех случаях, если дольщик состоит в . Иногда требуется заключение Если для покупки жилья привлекаются ипотечные средства, то заключается договор на приобретаемое имущество его также необходимо зарегистрировать, так как его предметом является недвижимость.

Его нужно предъявить на регистрацию вместе с договором ДУ Застройщик должен представить следующие документы: детальный покупаемой дольщиком квартиры или помещения; на возведение дома.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки).

При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

1. надежность инвестирования капиталов;
2. гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
3. высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
4. широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора.

Надо ли регистрировать в инвестиционной палате договор инвестирования на строительство дома

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме.

По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

1. Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
2. Книга продаж, книга закупок.
3. Счета-фактуры.
4. Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев.

В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Регистрация инвестиционного договора

1. Заключила инвестиционный договор на приобретение квартиры в строящемся доме (регистрации в юстиции еще не было). Я на пенсии уже 3 года и налоговый вычет мне не положен. А если сделать переуступку на дочь, сможет она потом воспользоваться налоговым вычетом?

1.1. Здравствуйте.
Нужно смотреть договор ст.420,421 ГК РФ есть необратимые риски

2. Заключила инвестиционный договор на приобретение квартиры в строящемся доме (регистрации в юстиции еще не было). Я на пенсии уже 3 года и налоговый вычет мне не положен. А если сделать переуступку на дочь, сможет она потом воспользоваться налоговым вычетом?

2.1. Может, если ранее правом на имущественный вычет не пользовалась и имеете доход, с которого уплачивается НДФЛ. Договор цессии должен быть возмездным.

2.2. Нет, не сможет

3. Заключила инвестиционный договор на приобретении квартиры в строящемся доме (регистрации в юстиции еще не было). Я на пенсии уже 3 года и налоговый вычет мне не положен. А если сделать переуступку на дочь, сможет она потом воспользоваться налоговым вычетом?

3.1. Если она работает, то сможет воспользоваться.

4. Заключила инвестиционный договор на приобретении квартиры в строящемся доме (регистрации в юстиции еще не было). Я на пенсии уже 3 года и налоговый вычет мне не положен. А если сделать переуступку на дочь, сможет она потом воспользоваться налоговым вычетом?

4.1. Здравствуйте Мария.
Да сможет, если представит в налоговую инспекцию платежные документы.

5. Вы мне ответили:
Государственная регистрация инвестиционного договора в строительстве распространяется только на договоры, предусматривающие распределение долей между участниками инвестиционной деятельности.
В случае инвестирования строительства одним инвестором государственной регистрации не требуется.

Под одним инвестором что понимается?
Если у нас многоквартирный дом с нежилыми помещениями (магазины). квартиры покупают дольщику по договору долевого участия, а инвестор хочет про инвестировать магазины по договору инвестирования. Такой договор нужно регистрировать?
И в последующей продаже те объекты которые инвестировались продает застройщик или инвестор?

5.1. Договор инвестирования в строительстве не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента достижения согласия сторон по всем существенным условиям договора. Предусмотренная отдельными нормативными актами регистрация договоров инвестирования в строительстве носит лишь учётный характер.Государственная регистрация осуществляется в отношении права требования или права собственности Инвестора из договора Инвестирования.

5.2. Финансирование строительства нежилого помещения в многоквартирном доме возможно не иначе как по 214-фз по договору долевого строительства.

Поэтому, инвестор заключает на нежилые помещения также ДДУ.
Соответственно инвестор нежилых помещений через ДДУ получит в итоге построенные помещения и права собственности на них.
соответственно, он как собственник помещений потом сможет продать их.

Кроме того, согласно позиции ВАС РФ, инвестиционные договоры в принципе не могут заключаться, практика их заключения прекращена и незаконна в настоящее время . Если есть инвестирование в нежилые помещения, которые строятся не в составе многоквартирного дома, то это оформляется другими видами договоров.

Инвестиции в стартап и бизнес

Инвестиции в стартап и бизнес: правовые варианты оформления

Признаемся сразу. На наш взгляд, достаточно часто термин «стартап» (startup) неверно понимается. Также ошибочно определяют и возможные правовые последствия, связанные с ним. Именно поэтому, удобства ради, предлагаем под стартапом понимать любой начинающий бизнес, стартаперов – начинающими бизнесменами, а инвестиции это любое имущество, предоставляемое для ведения бизнеса.

Кстати, напомним, что наша компания сотрудничает с такими ресурсами как Rusbase, Цукерберг позвонит, CMS Magazine, Дигибу, Firrma.ru и другие.

При этом инвестициями является любое имущество, в том числе права, в целях извлечения прибыли (дохода) и (или) получения иного желаемого результата.

Следовательно, заключаемый инвестиционный договор между его сторонами должен предусматривать предмет договора, что именно стартапер должен будет сделать с предоставленными инвестициями (описание конкретных действий по извлечению прибыли/получения желаемого результата). Также характерно, что подобное описание будет сопровождаться указание на цели предоставления инвестиций, указание на конкретные параметры (характеристики), которым должна удовлетворять деятельность стартапера, система контроля и отчетности стартапера перед инвестором, конечный результат, наступление которого интересно инвестору и сроки его появления, предоставления последнему . Рекомендуем обратить внимание, что данному виду договору присуще и обычные условия иных договоров, включение которых может повлиять на защищенность инвестора или стартапера. Например, основания для одностороннего изменения или расторжения договора; обеспечение исполнения обязательств по инвестиционному договору (личное поручительство стартапера, если стороной по договору является не он; залог и т.д.).

2. Договор займа
По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.В случае если в качестве передаваемого имущества выступают деньги, то целесообразно определить срок их предоставления (возврата). А также обратить внимание на обстоятельства, наступление которых можно способствовать уменьшению данного срока или влиять на изменение размера процентов за пользование предоставленной суммой.

3. Договор простого товарищества
По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Стороны – только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. В данном договоре целесообразно четко определить вклад каждого из товарищей, каким образом осуществляется использование общего имущества и кем, порядок и способы информирования товарищей о делах, порядок использования общего имущества или определения/выдела доли каждого из товарищей, порядок возмещения расходов при расторжении договора.

Бонус:

4. Также одним из вариантов инвестирование является увеличение уставного капитала общества с введением в состав нового участника общества. Более подробно читайте наш материал.

Договор инвестирования в бизнес регистрируется

Автор: Рогов Сергей

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!
Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

• Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

• Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

• Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

• Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

• с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
• с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

• Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
• Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
• Счета-фактуры.
• Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

ОАО Сбербанк России

3-7 лет;
с поддержкой государства – 10 лет

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Юр. лицо — резидент

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

• Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
• Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
• При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

• Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
• Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
• Произошла несогласованная перепланировка помещений.
• Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
• Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

• Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
• Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
• Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
• В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
• В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

• Проектная (разрешительная) документация включает в себя:информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
• В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
• Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
• Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Статья написана по материалам сайтов: www.9111.ru, vitvet.com, www.riskovik.com.

»