Договор купли продажи через банковскую ячейку

Стандартная ячейка в банке — это сейф, который находится в депозитарии. Банк вправе сдать его в аренду заинтересованному физлицу (юрлицу) для хранения ценных вещей и денежных средств (во исполнение ст. 922 и ст. 606 ГК РФ). Соответственно, данная услуга платная и оформляется обычно на срок от одного дня до 3 лет с возможностью дальнейшего продления. Предоставляется она банками при наличии технических возможностей, т. к. сообразно ФЗ № 395-1, ст. 5 от 02.12.1990, не является обязательной.

Передача ячейки в пользование клиентам оформляется соответствующим соглашением аренды и актом передачи индивидуального сейфа. Основная банковская функция — осуществлять контроль над арендованной ячейкой, обеспечивать доступ к ней лицу, которое согласно договору аренды хранит в ней свои ценности. При этом содержимое индивидуального сейфа не проверяется.

Особенности заключения договора аренды индивидуального сейфа между банком и клиентом

Особых требований к оформлению данного документа не предъявляется. Типовая форма имеется у банка, обычно она содержит:

1. Сведения об арендаторе.
2. Права и обязанности клиента и банка.
3. Срок, сумма оплаты аренды.
4. Порядок допуска арендатора к ячейке. Доступ обеспечивают конкретные документы. Например, личный паспорт либо зарегистрированный сообразно ст. 551 ГК РФ договор купли—продажи. В этом качестве могут использоваться иные, дополнительные возможности.
5. Организация допуска в ситуации, когда сделка отменена либо сорвана.
6. Добавочные условия доступа для покупателя и продавца.

Актуальная форма документа представлена на сайте Сбербанка.

После оформления данного соглашения арендатору выдается один ключ, второй сохраняется у банка. Открывается сейф только двумя ключами.

Распространенные ошибки при аренде индивидуального сейфа

Оформить в аренду банковский сейф может как покупатель, так и продавец.

Сделать это могут также обе стороны сделки купли —продажи совместно

Тогда следует заключать трехсторонний договор между банком, покупателем, продавцом. Сумма оплаты за аренду зависит от целевого использования сейфа Оплата зависит только от размера арендуемого банковского сейфа и срока аренды.

За отдельную оплату можно пользоваться техникой для пересчета и проверки подлинности наличных денег

Документальное оформление купли—продажи объекта недвижимости через банковскую ячейку

Правовую сторону данного вопроса обусловливают п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 59 административного регламента Росреестра. Таким образом, законность сделки по продаже недвижимого имущества определяет:

• подготовка и подписание соглашения купли—продажи;
• регистрирование права собственности на обретенную недвижимость.

При компиляции договора за основу берется типовая форма документа. Стандартно структура соглашения включает:

1. Реквизиты участников сделки.
2. Предмет соглашения.
3. Стоимость продаваемой недвижимости и порядок расчета.
4. Правила передачи купленной недвижимости.
5. Порядок перехода прав собственности к покупателю.
6. Права и обязанности участников сделки.
7. Заключительные положения.
8. Дату составления документа и подписи участников сделки.

По сути, оформление договора купли—продажи с использованием банковской ячейки производится общепринятым порядком. Единственный нюанс — в разделе, где прописывается стоимость продаваемой недвижимости и порядок оплаты, необходимо сделать соответствующую оговорку.

В надлежащем разделе обязательно нужно указать, что расчет с продавцом будет производиться через ячейку конкретного банка. Далее прописывается порядок закладки наличных денег в арендованный сейф. Указываются условия доступа к нему, а также выемки денег покупателем. Если для этого нужно будет предъявлять определенные документы, то в тексте соглашения следует их перечислить.

Пример 1. Оформление договора купли—продажи квартиры через банковскую ячейку

При компиляции текста соглашения за основу берется стандартная форма аналогичного документа. В разделе, предназначенном для описания расчетов между продавцом и покупателем, прописывается продажная стоимость квартиры.

Далее там же необходимо зафиксировать сам факт и правила использования банковской ячейки в сделке. С этой целью сюда же вносятся формулировки, касающиеся порядка и особенностей расчета, а именно:

1. Расчеты совершаются через банковскую ячейку.
2. Закладка указанной суммы производится до передачи документации на регистрацию собственности.
3. Банк—посредник, у которого будет арендоваться ячейка, выбирается совместно, по достигнутому соглашению сторон.
4. После регистрации перехода прав собственности на квартиру продавец обретает полноправный доступ к сейфу только по предъявлению договора купли—продажи с пометкой о регистрации.
5. Условия доступа продавца при наличии названого документа закрепляются в соглашении об аренде, заключенном между банком и клиентом.

Экспертное разъяснение об обеспечении допуска к сейфу расширенного круга лиц при продаже недвижимости

На официальном сайте Сбербанка по данному вопросу даются следующие пояснения. При аренде сейфа для проведения расчетов между участниками сделок, в том числе и с недвижимостью, услуга по допуску расширенного круга лиц не предоставляется. Дабы обеспечить надежность проводимых расчетов между продавцом и покупателем, Сбербанком практикуется особый порядок посещения арендованного сейфа.

Во-первых, все участники сделки, прописанные в соглашении купле—продаже, вправе посещать его вместе. Во-вторых, продавец получает допуск только после предъявления оригинала оформленного и зарегистрированного соглашения купли—продажи. В-третьих, если продавцов (покупателей) несколько, то для последующего их допуска к сейфу нужно указывать в соглашении купли—продажи всех участников. Также на отдельных этапах допуска к сейфу присутствие всех указанных лиц обязательно.

Порядок передачи денег при продаже объекта недвижимого имущества с использованием банковского сейфа

При продаже имущества ячейка используется продавцом и покупателем для временного хранения и последующей передачи наличных денег. Банк выступает здесь как посредник, обеспечивая конфиденциальность, безопасность расчета по покупке.

Если продажа имущества не состоялась, то покупатель всегда может беспрепятственно забрать свои деньги из банковской ячейки.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Какие последствия ожидают арендатора ячейки при потере ключа?

При подобных обстоятельствах предпринимаются действия, которые прописаны в договоре аренды. Что касается арендатора, то ему в любом случае сначала следует сообщить банку об утере ключа по телефону, а затем письменно. Также клиент, потерявший ключ, должен будет компенсировать стоимость работ за демонтаж старого замка и цену, установку нового замка.

Как составить договор купли-продажи с использованием банковской ячейки

Проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку делает сделку более безопасной. Однако и этот способ оплаты не лишен серьезных минусов и нюансов, не зная о которых можно понести серьезные финансовые потери. Необходимо также уметь правильно составить договор купли-продажи, предусматривающий данный вариант расчета, и грамотно его расторгнуть.

Совершая сделку с недвижимостью, каждая сторона договора стремится минимизировать свои риски. Продавец не желает остаться без денег, а покупатель – без жилья, за которое он заплатил внушительную сумму. Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки остается наиболее популярным способом обезопасить сделку.

Суть и назначение договора купли-продажи с использованием банковской ячейки

От иных договоров купли-продажи недвижимости данный документ отличается тем, что в нем предусмотрен особый способ взаиморасчета сторон. Деньги не передаются непосредственно продавцу, а закладываются в арендованный у банка сейф. Забрать их разрешат только после того, как новый собственник (покупатель) зарегистрирует свое право на приобретенный объект в Росреестре.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки – это письменное соглашение между покупателем и продавцом, в которое включается пункт, что расчеты по совершаемой сделке производятся через хранилище банка (арендованную депозитарную ячейку).

Передача денег подобным способом в основном выбирается сторонами при купле-продаже недвижимости. Наличие в соглашении условия об использовании банковской ячейки позволяет продавцу квартиры или иного объекта получить денежную сумму только после того, как он подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Для этого ему придется предъявить сотрудникам банка документ о переходе права собственности на жилье к приобретателю недвижимости, указанному в договоре.

Покупатель квартиры или дома сможет забрать вложенную в ячейку сумму лишь в том случае, если в определенный соглашением срок он не станет их собственником. Вернуть деньги по иным причинам ему не разрешат.

Основное назначение договора об использовании банковского хранилища при купле-продаже – максимальная защита интересов обеих сторон при проведении сделки. Посредническая функция финансового учреждения состоит в сохранении денежной суммы, предназначенной для продавца, до момента, когда покупатель станет собственником приобретенной недвижимости. С этой целью банк передает сейф в аренду.

Пошаговая процедура продажи недвижимости через хранилище банка разъяснена в статье «Схема продажи квартиры через банковскую ячейку».

Существенные условия соглашения

Существенными условиями договора купли-продажи с оплатой через депозитарную ячейку являются:

• цена сделки;
• порядок внесения денежной суммы;
• условия доступа к сейфу (продавца и покупателя);
• сроки исполнения взаимных обязательств.

Цена является обязательным условием договорного документа о купле-продаже недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Без этого пункта он считается незаключенным.

Внимание! Сумма, подлежащая уплате покупателем, не прописывается в договоре аренды ячейки, заключаемом сторонами с банком.

Требуемые документы

В договоре обязательно идентифицируются личности продавца и покупателя, а также отчуждаемый объект недвижимости (указывается его адрес).

Кроме того, в составленном документе необходимо указать, на каком основании продавцу принадлежат квартира, комната или дом (или доля в них), являющиеся предметом договора.

Вышеизложенная информация очерчивает следующий круг документов, которые потребуются для заключения договора купли-продажи недвижимости (с использованием банковского сейфа):

• российские паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие бумаги, оформленные на имя продавца: свидетельство о праве на наследство, договор дарения или купли-продажи квартиры и т. д.;
• выписка из ЕГ реестра недвижимости или свидетельство, подтверждающее, что продавец — собственник предмета договора.

Кроме паспортных данных сторон, в документе нередко указываются номера их СНИЛС. Поэтому его также нужно иметь при себе. Если участник сделки действует через представителя, то тому следует предъявить 2 паспорта – свой и доверителя, а также действующую доверенность с необходимыми полномочиями.

Имея под рукой образец договора на продажу квартиры или иной недвижимости с использованием банковской ячейки, стороны могут составить аналогичный документ самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов.

Информацию о том, какие документы нужно предоставить в регистрирующее ведомство при продаже квартиры, см. в статье «Какие документы нужны, чтобы продать квартиру».

Как происходит оплата

Выбрав в качестве способа оплаты внесение средств в банковское хранилище, сторонам предстоит выполнить ряд последовательных шагов:

1. Нужно определиться с банком, прийти туда и заключить договор аренды ячейки, где будет находиться уплаченная покупателем сумма. Сторонами соглашения выступают банк, покупатель и продавец. Обычно срок аренды составляет 1 месяц.
2. Ячейка имеет два ключа. После подписания договора аренды один из них выдается покупателю, второй остается в банке.
3. В присутствии продавца и покупателя в сейф закладывается материальная ценность, обусловленная договором. При купле-продаже недвижимого имущества в данном качестве почти всегда выступает определенная денежная сумма. Предварительно следует заказать ее пересчет сотрудником банка, чтобы удостовериться, что она верна и содержит только подлинные купюры.
4. Не покидая банк, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, продавец дает расписку о получении денег. Затем либо покупатель отдает продавцу свой ключ, либо они договариваются, что после регистрации сделки ячейка будет открыта вторым ключом, хранящимся в банке.
5. Договор купли-продажи вместе с пакетом документов передается на регистрацию в Росреестр.
6. Если сделка в установленный соглашением срок была зарегистрирована, клиент-продавец идет банк со своим экземпляром соглашения о купле-продаже. Сотруднику финансового учреждения он предъявляет отметку о регистрации документа, а также другие бумаги, предоставление которых является условием выдачи денег из сейфа. Их перечень указывается в договоре аренды ячейки. Это могут быть:

• выписка из Единого госреестра, демонстрирующая, что покупатель стал новым собственником объекта недвижимости;
• паспорт с отметкой о снятии продавца с регистрационного учета в проданной квартире и т. д.

1. Продавец забирает деньги. Сделка совершена.

Обычно договариваются, что пересчет денег оплачивает продавец, а аренду ячейки – покупатель. Но это необязательное правило. Как будут распределяться расходы, стороны договора определяют самостоятельно.

В видеосюжете специалист по сделкам с недвижимостью рассказывает, как происходит расчет через банковское хранилище:

Плюсы и минусы расчетов через банковский сейф

Каким бы надежным ни казался данный метод расчета, нужно признать, что и он имеет ряд недостатков. Их следует учитывать как продавцу, так и покупателю, чтобы предусмотреть дополнительные способы защиты от возможных рисков.

Таблица 1. Достоинства и недостатки расчета между покупателем и продавцом через хранилище банка

Основные ошибки сторон

Предостеречь покупателей и продавцов недвижимости от всех возможных ошибок не получится ни у одного юриста. Однако знать о распространенных «подводных камнях» сделок с использованием хранилища банка, оборачивающихся большими проблемами для простодушных граждан, нужно.

Один из наиболее популярных «камней» стороны подкладывают себе сами. Пользуясь непрозрачностью реальной суммы, закладываемой в ячейку, покупатель и продавец нередко указывают в договоре меньшую сумму, чем передается на самом деле. Обычно это выгодно продавцу, который таким способом может либо вовсе избежать уплаты НДФЛ, либо значительно сократить размер налога. Иногда это выгодно и покупателю, например, когда квартира приобретается на теневые доходы, сокрытые от государства.

Но подобная хитрость может превратиться в финансовые потери. При любой нечистоплотности одной из сторон или сотрудников банка (если она будет доказана) пострадавший гражданин сможет заявить в споре только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Внимание! Даже свидетельские показания суд не сочтет более убедительными, чем документ с четко обозначенной ценой сделки.

Распространенной ошибкой, совершаемой продавцами, является их излишняя доверчивость в момент помещения денег в сейф. Они не должны допускать ситуацию, когда покупатель один на один остается с вносимой суммой после того, как деньги были пересчитаны сотрудником банка.

Продавцу недвижимости необходимо внимательно следить за действиями контрагента, сопровождать его на пути к хранилищу и обязательно присутствовать при закладывании денег в индивидуальный сейф на хранение. Еще надежнее – сделать это самостоятельно. Иначе он рискует достать из ячейки совсем не ту сумму, на которую рассчитывал в соответствии с договором.

Покупателю квартиры нужно обязательно получить от продавца написанную от руки расписку, подтверждающую получение им всей денежной суммы. Пренебрегая этим правилом, он рискует стать участником судебного спора, в котором продавец будет доказывать, что с ним рассчитались не полностью или не заплатили вовсе.

Важно! В расписке продавец должен указать свое ФИО и паспортные реквизиты, а также сообщить, за что он получил обозначенную сумму денег.

Какие еще ошибки часто совершают продавцы и покупатели квартир, рассказывает видео-консультация юриста:

Порядок расторжения договора

Основания и процедура расторжения договора купли-продажи с использованием банковского хранилища:

• либо прописываются сторонами в самом документе;
• либо устанавливаются правилами Гражданского кодекса (по умолчанию или специальному пункту, внесенному в договор).

Договор может быть расторгнут:

• по взаимному согласию сторон;
• по инициативе одной из сторон (в случае нарушения контрагентом существенных условий соглашения);
• в судебном порядке.

Если стороны обходятся без судебного разбирательства, то они подписывают дополнительное соглашение, в котором заявляют о расторжении договора с определенной даты. В случае, когда изначальный договор был нотариально заверен, допсоглашение тоже удостоверяется нотариусом.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи является основанием для выдачи покупателю денег, хранящихся в сейфе банка.

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Способы расчётов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

• передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации,
• расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку,
• перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Смысл расчетов через банковскую ячейку

Для продавца: если регистрация сделки состоится, то продавец, не зависимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.

Для покупателя: если регистрация сделки не состоится, не зависимо от воли продавца, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.

Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются о том, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.

Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

В таком банковском договоре должны быть отражены

• кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности;
• кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем;
• что будет происходить, если сделка пойдёт не по намеченному пути, а как-то иначе и если между сторонами возникнут споры.

Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность её содержимого.

После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.

После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остаётся на хранении в банке.

Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В указанном договоре, две стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.

По указанному договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке .

Выражаются эти условия в следующем.

Закладка денег

Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки, для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Посещение ячейки продавцом

Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец, т.е. если он предъявляет депозитарию документы, подтверждающие регистрацию сделки, он получает право доступа к ячейке (уже без покупателя) и забирает заложенные покупателем денежные средства за недвижимость.

Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась

Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.

Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом.

Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

В случае, если он ее в указанный период не посетил, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить ее в свой период и забрать свои деньги назад.

Как выглядят условия доступа к ячейке в договоре

В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 — Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2013 г. по 24 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

• оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель) и (или)
• нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.

Арендатор 2 — Петров Петр Петрович с 10 июля 2013 г. по 30 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Проверяйте документы на наличие ошибок

При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки:

старайтесь внимательно читать все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской (депозитарной) ячейки

При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е. продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):

банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два -три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ производятся покупателем и продавцом самостоятельно, как правило, без участия депозитария.

В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И если ключ остается у него, продавец, наоборот, — в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Иногда бывает так, когда сопровождающие сделку лица, риэлторы, юристы и пр. забирают ключ себе, вроде как на нейтральную сторону, в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу и покупателю.

Какие документы указать в условиях доступа продавца к ячейке

Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что если для него в условиях доступа к ячейке указывается свидетельство о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальная копия такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности на покупателя, но и от добросовестности самого покупателя.

Зависимость связана с тем, что получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.

Для продавца, логичнее в условиях доступа к банковской ячейки, указать оригинал договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае, есть свой нюанс, дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома).

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу — выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Т.е. в случае если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.

Аккредитив

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «АККРЕДИТИВ».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть , «доверяю».

Аккредитив — это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости (например, земельного участка);
2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30-60 и более дней (срок на оплату не влияет);
3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет (равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета);
4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет;
5. В течение указанных в договоре аккредитива 30-60 и более дней, покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;
6. Документы отдают на государственную регистрацию;
7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива);
8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

В случае, если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30-60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Резюмируя вышеперечисленное, определяем, что

аккредитив — это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

1. Все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.
2. Риск потерять деньги для покупателя сведен к нулю (в отличие от использования ячейки), так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
3. Для продавца, в свою очередь, существует полная гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости).
4. У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.
5. В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат).
6. Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.
7. Отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность. Банк это делает за свой счет.
8. Кроме того, надо учесть, что банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Важно!

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

Депозит нотариуса

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением, возможностью использования депозита нотариуса можно ознакомиться здесь.

Как осуществляется продажа квартиры через банковскую ячейку: составление договора аренды ячейки у Сбербанка. Каковы риски покупателя и продавца, где взять каждый из документов?

Одна из самых дорогих и важных покупок в жизни каждого – это приобретение квартиры или дома. Для многих это бывает один раз и потому возникает много вопросов – как заключить сделку, как максимально обезопасить себя при передаче денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Стоит ли выбирать наличный расчет?

Покупка любой недвижимости сегодня – это вопрос большой суммы денег. Стоимость квартир зависит от их площади и места расположения, но в любом случае существует два способа оплаты:

• взять кредит в банке (ипотеку, расчет через материнский капитал);
• насобирать нужную сумму или получить ее за продажу другой недвижимости и расплатиться наличными.

Оплата через кредит – это, конечно, удобно и просто. Необходимость купить большую квартиру или собственный дом возникает довольно часто – появляются дети, внуки, просто хочется увеличить жилую площадь, но не всегда есть денежная возможность оплатить покупку сразу.

Когда вы нашли нужную квартиру, передача денег может быть либо в руки бывшему владельцу, либо через ячейку. Если вы выбираете оплату из рук в руки, то это можно сделать двумя вариантами:

1. До регистрации, рискует покупатель остаться без средств, если продавец передумает и скроется.
2. После регистрации в Росреестре (это окончательный этап, когда покупатель становится полноправным владельцем купленной квартиры или дома).

Передавать деньги наличными от покупателя продавцу довольно опасно, так как велик риск ограбления. Для этого стоит себя обезопасить:

• не ходить на такие встречи одному;
• назначать безопасное место передачи (лучше всего делать это у нотариуса);
• составлять расписку, которую подпишет продавец о том, что деньги получены, какая именно сумма и для чего (обязательно указать паспортные данные того, кто получает средства, тогда можно требовать от покупателя возврат через суд при необходимости).

Как купить квартиру за наличку

Продавец сегодня отдает предпочтение наличным. Это дает возможность пощупать деньги, проверить их подлинность, но лучше и безопаснее осуществлять сделку с опытным риэлтором или юристом. То есть, вы оформляете на него доверенность и доверяете ему контроль над сделкой. Стоит все-таки ознакомиться с этапами проведения сделки.

Если вы покупаете за наличку, тогда у вас не будет всего одного этапа – предварительного договора, когда происходит оформление передача задатка за недвижимость. Если у покупателя на руках вся сумма, то купля-продажа проходит в такой последовательности:

Проверка документов. На данном этапе продавец предоставляет риэлтору или опытному юристу все бумаги на покупаемую площадь. Они тщательно проверяются, устанавливается чистота помещения с юридической точки зрения. Проверка – гарантия дальнейшей невозможности оспорить сделку теми, кто имел право на эту недвижимость ранее – несовершеннолетние дети или недееспособные жильцы, прописанные или являющиеся также владельцем жилплощади.

Продавец должен подать следующие документы:

• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• техпаспорт;
• сведения обо всех, кто зарегистрирован на жилплощади по форме;
• согласие всех владельцев на сделку;
• согласие от органов опеки, если в жилье прописаны несовершеннолетние дети.

Составление договора. Когда юристы проверили все документы, предоставленные продавцом, нет никаких сомнений по чистоте жилья, тогда можно приступить к составлению договора. Можно составить его самому и написать от руки. Но лучше отдать предпочтение нотариально заверенному варианту.

Расчет. Когда покупаете за наличку, то вы можете передать деньги сразу после подписания договора, а можно дождаться регистрации уже вашего права на жилплощадь в соответствующих органах местности, где находится жилплощадь.

Регистрация права. Регистрация самого договора не нужна, а вот право собственности регистрируется по-прежнему, без данного свидетельства покупатель не станет полноправным владельцем.

Подаются такие документы:

• паспорт покупателя;
• кадастровый документ на помещение;
• правоустанавливающие бумаги;
• заявление на осуществление реестра;
• квитанция оплаты госпошлины.

Есть ли риск при оплате?

Сделка, касающаяся денежных средств – это риск, и относиться к ней стоит очень серьезно. Стоит внимательно изучить все нюансы, проанализировать поведение тех, с кем собираетесь сделку заключать, обдумать все моменты. Только после этого можно покупать жилплощадь, когда нет никаких сомнений.

Максимально обезопасить себя, совершая сделку с недвижимостью, могут обе стороны. Расчет с помощью банковской ячейки – это самый безопасный способ.

Банк выбирается совместно сторонами, которые совершают сделку. Стоит внимательно ознакомиться со всеми вариантами, которые могут предоставить такую возможность осуществления сделки.

Но если вы поручаете сопровождение вашей сделки через ячейку опытному юристу, то он сможет решить данную проблему с минимальными потерями для продавца.

Стоит отметить, что если происходит арест средств банка, ваших денег в ячейке это не касается. Они не являются собственностью банка. Наличные там только хранятся, поэтому при такой ситуации вы имеете право потребовать своих денег, несмотря на то, что остальные средства его арестованы.

Плюсы и минусы

Выбирая способ оплаты и передачи средств за недвижимость, и покупатель, и продавец, желает обезопасить себя максимально. Это касается и случаев грабежа, и подлинности валюты. Если говорить о банковской ячейке, то преимуществ такой оплаты несколько:

• наличие людей, которые охраняют банк, камер, наблюдающих за происходящим в каждом помещении отделения, следовательно, случаи ограбления крайне редки;
• забрать деньги продавец может в любой день после регистрации права, никто не будет знать, что именно в этот день он понесет большие деньги (если он сам не поведает об этом друзьям и знакомым);
• деньги из банка можно не выносить, есть возможность открыть в этом отделении счет и сразу же деньги перечислить именно на него;
• также и покупатель может изъять заложенную сумму, если покупка не завершилась до регистрации права;
• в ячейку помещается любая сумма денег, ограничений по сумме нет, а срок аренды может быть продлен, в виду различных причин.

Но, каким бы безопасным не был данный способ расчета покупки или продажи жилого или коммерческого помещения, минусы все же существуют, но их намного меньше.

В договоре с банком на аренду ячейки на определенный срок не прописывается сумма, которая будет там лежать, то есть, если возникают споры по поводу оплаты, договор аренды не может быть доказательством для суда.

Сотрудники банка только визуально проверяют те документы, которые предоставляет продавец для доступа к ячейке, у них нет возможности проверить подлинность паспорта, свидетельство о регистрации.

Банк не несет ответственности за подлинность предоставленных документов, он гарантирует сохранность ячейки, но не ее содержимого (это должно быть в договоре). Если продавец окажется мошенником и подделает договор и свидетельство, то он свободно получит средства из ячейки, так как и сроки регистрации в банке высчитывать не станут.

Минусов немного, но их также стоит учитывать и быть внимательным к тому, кто продает недвижимость. Если у вас есть хоть малейшие сомнения, тогда лучше подыщите другой вариант помещения или другой способ оплаты. Гарантией для продавца является участие в закладке средств в ячейку и предварительный пересчет и проверка купюр на подлинность.

Варианты хранения

По мнению специалистов на сегодня осуществление оплаты через ячейку – самый надежный способ. Закладку денег можно осуществить вместе с продавцом, платит за аренду покупатель, а забрать средства может продавец после сделки или покупатель, если сделка не состоялась. В банковской ячейке есть два варианта сейфового хранения средств:

• ответственное (происходит заключение договора с банком о том, что вы намереваетесь арендовать ячейку и плюс дополнительное соглашение, здесь указывают того, кто может забрать средства из ячейки);
• индивидуальное (без оговорки дополнительных условий происходит подписание договора между тем, кто изымает деньги, и банком).

Условия заключения договора на аренду ячейки

Выбрав банк для хранения денег, стоит заключить с ними договор о хранении средств. Лучше чтобы банк давал возможность оговаривать условия изъятия денег из ячейки, то есть, чтобы можно было в договоре прописать, что деньги продавец может забрать только при наличии доказательств о том, что недвижимость теперь принадлежит покупателю.

Оформляется договор не в день закладки средств. Вы вправе заложить средства за день до получения документов о регистрации права собственности.

Подписывают этот договор все лица, которые участвуют в купле-продаже. В нем указывают паспортные данные той стороны, которая имеет право забрать деньги из ячейки.

Сроки аренды

Ячейка в банке бронируется на месяц, продлять срок можно (это оговаривается отдельно в каждом банке). В подписанном документе прописываются сроки, когда доступ к ней имеет продавец, а когда – покупатель.

Обычно по договору доступ для продавца наступает с 13 по 20 день с момента начала аренды ячейки, так как регистрация длится около 12 дней, а на 13 уже можно забирать деньги. Но только до 20 дня, так как и в Росреестре могут быть задержки.

Если же после 20 дня продавец деньги не забирает и срок аренды не продляют, то доступ снова возвращается к покупателю. Если регистрация задерживается или откладывается, то в банк нужно представить документы, это подтверждающие, и продлить сроки аренды, изменив условия доступа.

Сделки купли-продажи – это очень ответственное и сложное дело. Делать это через банковскую ячейку сегодня безопаснее всего. Но не исключайте помощь и консультации специалистов. Лучше, когда такие сделки контролируют и сопровождают знающие и надежные люди.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: yakapitalist.ru, www.zemvopros.ru, svoe.guru.

»

Договора

Договор дарения земельного участка по доверенности

Читать далее

Договора

Договор о создании ооо

Читать далее

Договора

Езда по договору купли продажи без страховки

Читать далее

Договора

Заключить договор на вывоз тбо

Читать далее

Договора

Каков минимальный срок заключения срочного трудового договора

Читать далее

Договора

Необходимые и дополнительные условия трудового договора

Читать далее

Это интересно:  Статья 543 гк рф договор энергоснабжения

Отличная статья 0