Вопрос о расторжении договора аренды земли

Аренда земельного участка считается примером серьезных имущественных отношений, требующий ответственного подхода на всех этапах. Важно понимать не только процедуру заключения, но и знать, как проводится расторжение договора аренды земельного участка. Так уж повелось, что ни один договор не может существовать без возможности его расторжения.

Основания для расторжения

Основания, по которым договор аренды расторгается, прописаны законодательно. Но они вписываются и в сам договор. Тогда сторонам предписывается ставить в приоритете эти основания.

Это либо истечение срока действия соглашения, либо дополнительно указанные причины для досрочного расторжения. В договоре должен быть раздел, посвященный этому вопросу.

Если же такого раздела в соглашении не предусмотрено, тогда необходимо опираться на нормы Земельного кодекса. Этот документ предусматривает два случая расторжения:

И если первый относится к отношениям между физическими лицами и государственными образованиями, то второй включает в себя все остальные случаи. При этом, даже во втором случае все может завершиться судебным процессом, если сторонам договора не удалось прийти к компромиссу.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

В случае возникновения у одной из сторон желания расторгнуть договор, эта сторона обязана составить документ, в котором будут указаны все имеющиеся претензии, и направить его другой стороне. Передача может осуществляться в личном порядке или по почте. В документе указываются данные отправителя и получателя, претензии, основания для расторжения и условия.

Тот, кто получил такую бумагу, имеет право действовать по трем сценариям:

• согласиться с условиями;
• отказаться;
• проигнорировать.

Если стороны пришли к взаимному согласию, то составляется соглашение, в котором прописываются условия расторжения, основания и т.д. Документ заверяется у нотариуса.

После этого проверяется все имущество, которое было дано в аренду, чтобы исключить возможную порчу. Все это указывается в акте сдачи-приемки участка.

Если получатель претензий отказался от предложенных условий расторжения или игнорирует их более 30 дней, направляющая сторона имеет право обратиться в суд. Составляется иск, в котором указываются данные сторон, информация о предмете аренды, условия аренды и претензии.

К иску прикладывают копи документов аренды, отказ ответчика, квитанцию об оплате государственной пошлины.

Если суд признает требования обоснованными, то выпускается соответствующее постановление. Действовать оно начинает через 10 дней после выпуска, с этого же момента договор считается расторгнутым.

Ответчик в этот срок может подать апелляцию, чтобы суд пересмотрел дело.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка

Соглашение о расторжении договора аренды не имеет формы. Оно составляется с учетом основных правил составления документов. Соглашение должно содержать:

• данные сторон договора;
• информация о договоре (место заключения, дата и т.д.);
• дата расторжения;
• раздел договора, по которому он расторгается;
• условия и обязательства сторон;
• подписи сторон;
• дата составления соглашения.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

В одностороннем порядке

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке возможно в том случае, если срок аренды в договоре указан не был, а одна из сторон прямо отказалась от выполнения своих обязательств.

Одностороннее расторжение допустимо в случае, когда такая возможность прописана в договоре, и обе стороны с этим согласились. Это связано с нарушением положений договора, которые позволят другой стороне его расторгнуть.

Досрочное расторжение

Досрочное расторжение возможно по инициативе каждой из сторон или по взаимному согласию. Составляется уведомление с просьбой расторгнуть соглашение, и если она удовлетворяется, то дело заканчивается бескровным разрешением. Если же одна из сторон против, то начинается судебное разбирательство, в ходе которого будет принято решение в пользу того или иного лица.

По соглашению сторон

Для расторжения договора по соглашению сторон необходимо уведомить другую сторону о своем желании. В случае положительного ответа, составляется соглашение, в котором прописываются условия расторжения, причины и основания. Законодательство не предусматривает четко определенных оснований, по которым соглашение может стать документом, расторгающим договор аренды. Причины придется вписать в соглашение, чтобы расторжение было обоснованным.

По инициативе арендатора

Арендатор может в силу определенных обстоятельств захотеть расторгнуть договор аренды раньше положенного срока. Он должен уведомить арендодателя о своем решении. Если арендодатель ответил отказом или проигнорировал просьбу, следует обратиться в суд с исковым заявлением. В нем указывается причина расторжения, ссылки на соответствующие законы, данные истца и ответчика. Важно тщательнейшим образом собрать необходимый пакет документации. Такая подготовка послужит отличным стартом для успешного завершения дела. Если суд примет решение в пользу истца, то договор расторгается на тех условиях, которые запросил арендатор.

По инициативе арендодателя

Если желание расторгнуть договор появилось у арендодателя, то он обязан связаться с арендатором по этому вопросу. При отсутствии каких-либо отказов, арендодатель самостоятельно составляет соответствующие документы и обращается с ними сначала к нотариусу, а затем в Росреестр. При отказе арендатора расторгать договор, арендодатель может обратиться в суд с соответствующей просьбой.

По решению суда

Суд в вопросах аренды земельных участков является последней инстанцией. Он внимательно изучает предоставленные документы, а затем принимает решение. Причем оно будет абсолютно законным. В десятидневный срок стороны договора могут подать апелляцию, чтобы обжаловать решение суда. Но для этого придется предоставить новые документы, которых у суда еще не было.

Прекращение договора аренды земельного участка с администрацией

Аренда государственной собственности сопровождается более строгими правилами пользования. Для расторжения такого договора необходимо доказать факт наличия основания для расторжения. В договорах с администрацией основаниями считаются:

• неуплата аренды арендатором;
• порча земли, отравление почвы;
• использование не по назначению;
• сокрытие недостатков участка от арендатора;
• препятствование деятельности на участке и др.

Как можно заметить, основания могут появиться как со стороны арендатора, так и со стороны администрации. Расторжение договора происходит по тем же принципам, что и между негосударственными организациями и лицами. Сначала стороны уведомляют друг друга, затем, в случае необходимости, обращаются в суд, после чего следует прекращение отношений.

Земли сельхозназначения

Участки сельхозназначения отличаются тем, что арендаторы таких земель чаще всего выкупают их в собственность. Таким образом, помимо общих оснований для расторжений договора, такое соглашение может быть досрочно прекращено по причине выплаты всей необходимой суммы для выкупа. После расторжения собственником становится арендатор.

Земли под многоквартирным домом

Согласно существующему законодательству, договор аренды земли под многоквартирным домом перестает действовать или расторгается в тот момент, как только первый собственник заявит свои права на любое из помещений этого дома. Если же дом еще не достроен, то договор продолжает действовать на участке, на котором ведется строительство.

Как уведомить о прекращении договора аренды земельного участка?

Для того, чтобы оповестить другую сторону договора о расторжении договора аренды нужно направить уведомление. Желательно подать уведомление до истечения срока действия договора, так как иначе другая сторона может подать иск о нарушении договора. Документ можно направить по почте или вручить лично в руки второй стороне.

Образец уведомления о расторжении договора аренды земельного участка

Как составить заявление о расторжении договора?

Оно составляется в свободной форме, но должно содержать некоторые обязательные пункты. Нужно указать данные сторон, информацию о договоре (дата заключения, условия прекращения, обязательства и т.д.), дату и подпись.

Госпошлина

Для регистрации каких-либо имущественных отношений в Росеестре необходимо выплачивать госпошлину. Для регистрации соглашения о расторжении договора аренды такая пошлина не взимается.

Пошлину придется заплатить в случае подачи искового заявления в суд. И она уже рассчитывается исходя из правил судопроизводства.

Судебная практика

Судебная практика расторжения договора аренды земельного участка включает в себя дела, связанные с отношением физических или юридических лиц с администрацией.

В случае передачи участка третьим лицам, арендатор может обратиться в суд. Если он докажет неправомерность действий администрации, тогда земля вернется к нему во владение. При этом будет необходимо подтвердить, что все положения договора четко соблюдены. Если же основания признают правомерными, то договор расторгается, а администрация вправе передать землю в другие руки.

Образец искового заявления о расторжении договора аренды земельного участка

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

В договоре аренды земельного участка у нас написано: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату». Арендатор не вносит арендную плату три месяца. Как я понимаю, то договор надо расторгать в судебном порядке. Директор орагнизации категорически против суда, говорит мне: напиши уведомление арендатору о расторжении договора и договор будет считаться расторгнутым с даты, которую мы укажем в уведомлении. Как сделать правильно? Написать уведомление или подавать иск о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и пени. Заранее спасибо за помощь.

Напишите им претензию по задолженности и расторжении договора, укажите там же сумму неустойки и в конце добавьте что-то типа если в течение 7 дней с момента получения настоящей претензии не погасите сумму долга, будем вынуждены обратиться в суд с иском о взыскании задолженности.

Досрочное расторжение договора аренды

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

договор аренды нежилого помещения заключен на 11 месяцев между ип и ооо. в договоре есть условие, что расторгнуть договор можно только через 6 месяцев. Законно ли включение в договор такого условия. Можно ли подать в суд на признание этого условия ущемляющим права арендатора?

Терминологические нюансы прекращения и расторжения договора аренды земельного участка

1. Оппонент согласится с представленными фактами и даст письменное обещание исправить ситуацию. В таком случае необходимо ждать, но уведомление и ответ на него оставить на случай последующего неправомерного поведения.
2. Оппонент предъявит взаимную претензию и правомочно опровергнет факты. В таком случае нужно подкрепить доказательную базу или пересмотреть своё отношение к проблеме.
3. Оппонент согласится расторгнуть договор аренды по взаимному согласию сторон. Это оптимальный вариант решения вопроса, на который нужно соглашаться.
4. Оппонент проигнорирует ваше сообщение. После этого можно собираться в суд для решения вопроса о расторжении в судебном порядке. Идти в суд можно и тогда, когда стороны пытались, но не смогли договориться.

Предмет иска формулируется на основании тех пунктов, которые не были выполнены ответчиком, с указанием пунктов и подпунктов, а также – с приведением фактов, которые подтверждают нарушение договорённостей. Алгоритм практически тот же, что при составлении уведомления о расторжении, но в исковом заявлении объяснения должны быть даны более, развёрнуто.

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Земельные новости

Арендатору, не согласному с решением о расторжении договора, необходимо обратиться в Арбитражный суд. На данном этапе важно определить, какие именно требования заявлять в суде. В судебной практике, споры по делам данной категории разделены на 2 блока:

1. По требованиям, заявленным в порядке искового производства. Например, оспаривание одностороннего расторжения договора аренды.
2. Второй блок – по требованиям, заявленным в порядке главы 24 АПК РФ – производство по делам, возникающим из публичных правоотношений. В данном случае оспариваются действия государственного органа, связанные с односторонним расторжением договора аренды. Срок на подачу указанного заявления – 3 месяца с даты принятия арендодателем окончательного решения о расторжении договора аренды.

Необходимо отметить, что отсутствие у арендатора земельного участка разрешения на строительство по истечении пяти лет с даты заключения договора аренды, согласно сложившейся судебной практике, является достаточным основанием для признания законными и обоснованными действий по одностороннему расторжению договора.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

• Данные контрагентов;
• Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
• Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
• Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
• Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
• Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
• Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Досрочное прекращение договора аренды

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды (они приведены ниже) по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Заключение договора – фундаментальный этап договорных отношений. Однако не менее важным является правильное расторжение договора, ведь именно оно может повлиять на дальнейшую деятельность контрагентов. Специфика подписания, расторжения или внесения дополнений в найма земельного участка обусловлена особенностями объекта найма.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении.

Порядок расторжения договора аренды

Так, при заключении договора на срок, который не предусмотрен в договоре, стороны в соответствии со статьей 610 ГК РФ имеют право в любой момент отказаться от выполнения условий такого договора, в случае, если вторая сторона заблаговременно была об этом предупреждена должным образом в срок, не позднее, чем за три месяца до такого решения.

• окончание срока, на период которого он был заключен;
• земельный участок был выкуплен с целью проведения общественных нужд или же по причине общественной необходимости в принудительном порядке;
• арендатор стал собственником участка;
• смерть арендатора, а также вынесение ему обвинительного приговора по решению суда;
• земельный участок подлежит отчуждению залогодержателем;
• арендатором выступало юридическое лицо, которое ликвидировано.

Как происходит расторжение договора аренды земельного участка?

Любой договор аренды земельного участка имеет сроки действия, после чего обязательства сторон по нему прекращаются. Но в некоторых случаях у сторон может возникнуть необходимость в досрочном прекращении действия договора.

Причины расторжения

Можно ли расторгнуть договор аренды участка досрочно? На этот вопрос нет однозначного ответа. Все зависит от условий заключенного договора и причин, побудивших стороны прибегнуть к процедуре досрочного расторжения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Инициатива о досрочном расторжении может исходить как от арендатора, так и от собственника земельного участка. Обычно в своих действиях они руководствуются различными мотивами.

По инициативе арендодателя

Ст.619 ГК ч.2 указывает на следующие возможные причины для досрочного расторжения арендного соглашения по инициативе собственника, если арендатор:

• В ходе эксплуатации земли существенно ухудшил имущество арендодателя.
• Использовал имущество с нарушениями договорных обязательств.
• Не производит обязательные работы, предусмотренные договором сроки.
• Нарушил свои обязательства по внесению арендных платежей в течение двух раз подряд.

Судебная практика указывает на тот факт, что даже наличие построек на земле, которые принадлежат арендатору, не исключают возможности расторжения договора при условии предоставления веских доказательств существенного нарушения им обязательств.

Законодательством установлено, что указанный здесь перечень правовых оснований досрочного расторжения не является исчерпывающим и договором аренды могут быть предусмотрены иные условия.

Земельный кодекс предусматривает еще одну причину досрочного расторжения: это изъятие участка для государственных/муниципальных нужд.

По инициативе арендатора

Статья 620 ГК посвящена перечислению возможных причин досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

В их числе:

• реальное состояние и характеристики участка земли существенно отличаются от указанного в договоре (например, собственник передал в аренду участок под строительство, хотя он не может быть использован под указанные цели);
• переданный земельный участок имеет недостатки, которые не позволяют использовать его по назначению и которые намеренно были скрыты собственником (например, участок под сельское хозяйство был существенно загрязнен токсичными отходами, что не позволило возделывать урожай);
• собственник активно вмешивается в дела арендатора и препятствует нормальному использованию земельного надела;
  участок земли не был передан для использования арендатору в установленные сроки.

Основание

Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.

При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

• Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
• Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

Как составить исковое заявление

Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.

Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.

В нем истец должен указать:

• Наименование суда, в который подается иск.
• Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
• Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
• Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
• Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
• Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).

Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.
К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

Размер госпошлины составляет сегодня 300 р. для физлиц, 6000 р. – для юридических, а муниципальные власти от ее уплаты освобождены.

Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.

Соглашение о расторжении договора

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

В соглашении указываются:

• Данные и реквизиты сторон.
• Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
• Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
• Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
• Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
• Дата подписания и подписи сторон.

В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.

Уведомление о расторжение договора

Согласно требованиям ГК одна из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендатору/арендодателю письменного уведомления о своем желании прекратить действие договора аренды при неисполнении другой стороной своих обязательств в разумные сроки.

Обычно временные рамки для отправки такого уведомления прописаны в договоре (например, не ранее чем за 30 дней до расторжения или за 5 дней).

Уведомление можно направить:

1. Почтой России ценным письмом с уведомлением о вручении. Это документы послужат доказательством в суд о своевременном уведомлении другой стороны о необходимости исправить недостатки или выполнить обязательства.
2. Передать лично. В данном случае документ составляется в 2-х экземплярах, один из них передается собственнику или арендатору, а второй с отметкой о получении остается у инициатора досрочного расторжения.

Сроки

В уведомлении указывается требование отправителя (например, внести установленную договором арендную плату в течение 15 дней после получения документа) и его желание досрочно расторгнуть договор при неисполнении указанного обязательства в одностороннем порядке или обратиться в суд за защитой своих интересов и взысканием неустойки. Также желательно потребовать от другой стороны предоставить письменный ответ на претензию в разумные сроки.

Сроки расторжения договора после получения документа прописываются непосредственно в самом уведомлении. Единственное требование к указанным временным рамкам – они должны быть разумными и возможными для исполнения второй стороной. Например, нельзя потребовать построить дом на участке в течение 10 дней.

После ознакомления с уведомлением второй стороной возможно несколько вариантов дальнейшего развития событий:

• Вторая сторона соглашается с требованиями – другой и обязуется исправить сложившуюся ситуацию, о чем письменно ее оповещает.
• Полученный ответ необходимо сохранить до исполнения обязательств.
• Вторая сторона не согласна с фактами нарушения договорных условий и выдвигает встречные претензии. Тогда, вероятно, придется рассматривать проблемные вопросы в суде.
• Вторая сторона добровольно согласна расторгнуть арендный договор. В таком случае можно составить допсоглашение к договору.
• Вторая сторонам просто проигнорировала уведомление, что дает все основания для обращения в суд в целях урегулирования вопроса или для одностороннего расторжения аренды (если это возможно).

Таким образом, после отправки уведомления возможно расторгнуть договор досрочно по обоюдному согласию или перейти к судебным разбирательствам.

Тут вы можете скачать:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

• Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
• Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.

Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Основания

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

• Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
• Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
• Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
• Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

• Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
• Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
• Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.

Процедура

1. Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
2. После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
3. Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Судебная практика

Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.

Статья написана по материалам сайтов: exjurist.ru, zakonometr.ru, urned.net.

»