Что нужно проверить при покупке квартиры

Содержание

— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Проверка квартиры при покупке на юридическую чистоту по документам в 2019

Покупка недвижимости представляет собой сложный юридический процесс. Многочисленные нюансы и подводные камни могут поставить под угрозу правомочность сделки и доставить массу других неприятностей, вплоть до полной утраты активов.

Чтобы обезопасить свои вложения и нервы, нужно обязательно проверять юридическую чистоту будущей собственности. Из статьи вы узнаете, как проверить квартиру перед покупкой и какие документы смотреть, чтобы не лишиться заветной недвижимости.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Как проверить квартиру перед покупкой

В ходе проверки жилья оцениваются следующие риски:

  1. Финансовые обременения квартиры: ипотека, долгосрочный найм.
  2. Подделка правоустанавливающих документов на жилье.
  3. Судебные производства и аресты квартиры.
  4. Судебные разбирательства для снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц.
  5. Признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца.
  6. Признание сделки ничтожной из-за отсутствия согласия всех собственников.
  7. Признание сделки недействительной из-за притязаний на имущество наследников.

Оценка рисков состоит из четырех ключевых этапов:

  1. Проверки личности продавца.
  2. Проверки прописанных лиц.
  3. Проверки количества собственников и их согласия на сделку.
  4. Проверки квартиры на наличие судебного бремени, долгов и ограничений.

Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры состоит из изучения следующих основных документов:

  1. Приостанавливающих документов на собственность: договор купли-продажи, наследования, приватизации.
  2. Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  3. Выписки из домовой книги.
  4. Справки о задолженности по коммунальных платежам.

Выписка из ЕГРН позволяет удостовериться, действительно ли продавец — собственник недвижимости. Также в нем указывается информация о том, как владелец стал собственником и лежит ли на недвижимости финансовое бремя в виде ипотеки.

Получить справку вы сможете на официальном сайте Росреестра, указав кадастровый номер или адрес имущества. Потребуется ввести ваши данные как заказчика и оплатить услугу.

Важно. Каждый человек вправе свободно получить сведения по конкретной недвижимости из Единого государственного реестра. Справка стоит 350 рублей.

Документы в 2019

Опытные риелторы проверке документов уделяют едва ли не самое главное значение при покупке или продаже квартиры. Какие документы нужно проверять?

  1. Технический или кадастровый паспорт — проверка площади квартиры и наличия незаконных перепланировок.
  2. Выписка из ЕГРН — покажет отсутствие или наличие судебных и иных обременении и предоставит сведения о собственниках.

Важно! Сделку можно совершать без технического плана, если продавец уверяет, что никаких изменений в несущие конструкции он не вносил, и вы ему доверяете. Для оформления ипотеки банку нужно доказывать отсутствие незаконных перепланировок — техплан обязателен.

Права продавца

Чтобы проверить продавца квартиры, покупателю следует:

  1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече, наладить контакт с продавцом.
  2. Изучить удостоверение личности продавца, а также убедиться в его дееспособности. В случае пожилого возраста продавца может потребоваться справка о его дееспособности от психиатра.
  3. Изучить выписку из ЕГРН.
  4. Попросить продавца предоставить правоустанавливающие документы на собственность.

Важно. Если продавец продает квартиру через доверенное лицо, необходимо удостовериться, что бумага заверена нотариусом.

Продавец имеет следующие правоустанавливающие документы на жилье:

  1. Свидетельство о праве собственности.
  2. Договор купли-продажи недвижимости/передачи жилого помещения (при приватизации)/решение суда/договор дарения/мены/ренты/свидетельство о праве на наследство или на долю в нем.
  3. Справка об оплате капитального ремонта.
  4. Выписка из ЕГРН.

Прописанные лица

Как проверить историю квартиры и прописанных в ней лиц? Эта информация указывается в выписке их ЕГРН и в расширенной выписке из домовой книги, но она выдается только собственнику жилья.

Вероятность объявления собственников квартиры повышается, если в ней были прописаны:

  1. Пожилые люди.
  2. Маленькие дети.
  3. Граждане в браке.

Притязания и судебные споры в 2019

Если квартира была приобретена гражданами в браке, то согласно закону, оба супруга владеют имуществом в равных долях, если иное не прописано в брачном договоре или мировом соглашении. Чтобы проверить, был ли продавец в браке на момент покупки жилья, подается запрос в центральный ЗАГС города.

Однако, если брак был зарегистрирован в другом регионе, проверить его в ЗАГСе по месту жительства не удастся, и информацию придется уточнять непосредственно у продавца. Если недвижимость была приобретена в браке, то второй супруг обязан предоставить разрешение на отчуждение объекта.

Обременения и аресты в 2019

Юридическая чистота квартиры — это наличие соответствующих правоустанавливающих документов на недвижимость, которые используются для заключения законной сделки о купле-продаже, которая не будет аннулирована из-за притязаний на собственность неучтенных наследников или собственников.

Это интересно:  После получения рвп нужна регистрация или прописка

При наличии споров и арестов выясняют их срок давности. Если сроки конфликтов не истекли, это обернется проблемами для нового собственника. Срок исковой давности, превышающий три года, считается безопасным.

Долги по коммунальным платежам

Для проверки долгов по коммунальным выплатам потребуется выписка из лицевого счета квартиры, в которой указываются:

  1. Общие характеристики помещения: площадь, количество комнат, этаж.
  2. Данные о благоустройстве квартиры: наличие водо- и газоснабжения, электричества, отопления, лифта.
  3. Сведения о лицах, проживающих в квартире.
  4. Информация о задолженности по уплате коммунальных услуг.

Если вы обнаружили, что собственники имеют задолженность, вы вправе попросить их погасить до заключения сделки. Так как выписка из финансово-лицевого счета выдается только собственнику жилья, узнать о задолженности можно в самой управляющей организации дома или по квитанции.

Важно. Обязанность погасить налог на имущество лежит на старом владельце, но если он отказывается платить, могут наложить арест на ваше жилье.

Законность перепланировки

Чтобы самостоятельно убедиться в законности перепланировки, изучите документы из бюро технической инвентаризации (БТИ). Если квартира не будет соответствовать указанным в бумаге планам, уточните у собственника объем работ и выясните, вносил ли он изменения в несущие конструкции.

Собственник может согласовать перепланировку как планируемую, если не было внесено изменений в несущей конструкции. В ином случае ответственность за перепланировку ложится на нового владельца.

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Главные риски в 2019

При покупке вторичного жилья обязательно обратите внимание на следующие моменты, так как они могут маскировать недобросовестность продавцов:

  1. Низкая цена или срочная сделка — мошенники стремятся продать жилье как можно скорее, значительно занижая стоимость.
  2. Фальшивая доверенность: если недобросовестный продавец отменит действие договора доверенности раньше, чем сделка о купле-продаже вступит в силу, она будет признана незаконной.
  3. Незаконная приватизация. Главное условие приватизации — согласие всех жильцов, даже временно отсутствующих, на присвоение собственности. Если один из таких жильцов заявит о своих правах на недвижимость, то сделка о купле-продаже будет признана недействительной.
  4. Несогласованная продажа — все собственники жилья заявляют о своем согласии на продажу: супруги, несовершеннолетние дети с одобрения органов опеки и попечительства. Если кто-то из них не выразит свое согласие и заявит о правах на квартиру, сделка о купле-продаже будет признана ничтожной.
  5. Неучтенное наследство. Следует проверить, есть ли наследники, претендующие на квартиру.
  6. Долги. Если предшествующий собственник имеет долги по капитальному ремонту дома, то они переходят на нового собственника.

Во время изучении документов обратите внимание на признаки подделки документов:

  1. Травление текста химическими растворами — место вытравки приобретает желтый оттенок.
  2. Подчистка текста — если просветить бумагу перед источником света, будут заметны приподнятые волокна бумаги и остатки прежнего текста.
  3. Дописка текста — разница в цвете и типе шрифта.
  4. Сканирование — неровные или нечеткие буквы.
  5. Нарушение скрепления — видны следы от степлера.
  6. Копирование подписи — нехарактерные разрывы.

Важно! Так как не все справки имеют водяные знаки, доказывающие их подлинность, обязательно оцените документы на предмет внешних повреждений.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Заключение

Теперь вы знаете, как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту и какие документы нужно в обязательном порядке требовать от продавца. Если он отказывается их предоставлять, это еще один тревожный звонок, сигнализирующий о недобросовестности собственника.

Внимательно изучите все стороны вопроса перед тем, как заключать договор о купле-продаже, покажите свою юридическую подкованность. Элементарные меры предосторожности помогут выявить мошенника еще на этапе осмотра жилья.

Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой в 2019

Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо быть очень внимательным. Ведь вы несете ответственность за покупку той или иной недвижимости, прежде всего, перед самим собой, и естественно, что как и любому покупателю, вам хочется обеспечить в ней комфортное проживание и избежать неприятных сюрпризов.

Очень часто случаются ситуации, когда квартира приобретается с обременением на третьих лиц, а все из-за невнимательности покупателя. Сейчас хотелось бы обговорить все те моменты, которые могут принести проблемы при покупке жилья «с рук».

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Что нужно проверить перед покупкой квартиры: не доверяй, а проверяй

Для того чтобы быть уверенным в том, что квартира юридически чиста, вам нужно ее очень хорошо проверить и при этом лучше нанять профессионального юриста. Он будет задавать различные тематические вопросы и поверьте, придирчивость в данном случае – это не порок. Ведь речь идет о ваших финансовых средствах, которые вы сможете легко потерять, если в документах вдруг обнаружатся какие-либо несоответствия.
Прежде чем говорить об инструкции проверки жилплощади, давайте сначала ознакомимся с тем, на что надо обращать особое внимание при совершении сделки:

    1. Наличие у продавца необходимых документов:
      • Свидетельство о регистрации права собственности и договор основания (если собственников несколько, необходимо наличие этих документов на каждого из них);
      • Технический и кадастровый паспорта на квартиру. В том случае, если у продавца отсутствует хотя бы один из этих документов, он должен обязательно его оформить.
    2. Имеются ли в квартире не зарегистрированные лица, за которыми сохранено право проживания даже после смены владельца (временно выписанные), ведь если жилплощадь будет продана кому-либо, они могут повторно зарегистрироваться в ней и дальше проживать вместе с новыми собственниками.Ко временно выписанным лицам относятся:
      • Отбывающие срок наказания в местах лишения свободы;
      • Военнообязанные лица срочной службы;
      • Несовершеннолетние лица, которые находятся в воспитательных учреждениях;
      • Лица пожилого возраста, которые были помещены в дома престарелых;
      • Люди, проходящие курс лечения в психоневрологическом диспансере.

Налоговый вычет при покупке квартиры составляет 13% от стоимости квартиры, но не более чем 260 тыс. рублей.

Хотите продать ипотечную квартиру? Здесь описаны 3 способа продажи такого жилья.

  1. Имеются ли на жилплощади обременения правами третьих лиц:
    • Не сдается ли она в аренду.Владелец квартиры может сдавать ее в аренду и при этом одновременно принять решение о ее продаже третьим лицам. По закону ему никто не может помешать, в том числе и арендаторы, однако они могут на законных основаниях продолжать жить в ней даже после заключения сделки купли-продажи, пока не закончится срок действия договора об аренде.
    • Не выступает ли недвижимость в роли залога.Квартира, которая вам приглянулась, могла быть куплена собственниками за ипотечный кредит, который указывает, что данная недвижимость находиться у залоге у банковского учреждения. Прежде чем они ее продадут, они должны сначала погасить ипотеку и получить у банка соответствующее разрешение, а после чего снять обременение с недвижимости в Регистрационной палате.
    • Имеется ли арест на квартиру.Наложить на недвижимость арест может только суд, при этом сделать при различных ситуациях, например, при длительной неуплате кредита или услуг ЖКХ. Как правило, продать такую квартиру можно только путем снятия ее с ареста. Совершенные сделки купли-продажи без этого являются не действительными.
    • Не находится ли недвижимость в ренте (собственник ранее мог заключить договор ренты с кем-либо, согласно которому после его смерти фигурирующая недвижимость переходит во владение к рентоплательщику).
    • Фигурирует ли данная недвижимость в судебных разбирательствах.
  2. Проводилась ли ранее перепланировка в квартире и была ли она узаконена.Если вы купите квартиру, в которой ранее была проведена перепланировка, но ее прежние хозяева ее не узаконили, вам лично придется этим заняться, а узаконивание перепланировки является довольно сложным и продолжительным процессом. Кроме того, если вы решили купить такую квартиру за ипотечные средства, вы не сможете получить положительного ответа от банка.
  3. Выясните, кто является собственником квартиры и была ли она приобретена в браке. Если это так, то для совершения сделки купли-продажи вам потребуется соглашение на продажу от второго супруга, которое будет заверено у нотариуса.Если такого согласия у продавца на руках нет, то в будущем второй супруг может оспорить в судебном порядке сделку купли-продажи и вернуть обратно свою долю, так как любая недвижимость, приобретаемая в браке, является совместным бюджетом, либо он может в дальнейшем просто проживать в квартире вместе с новыми ее хозяевами.
  4. В том случае, если квартира продавцу досталась по наследству, вам нужно удостовериться в том, что на нее больше нет претендентов (сделать это можно у нотариуса, который вел наследственное дело). В противном случае, в будущем могут появиться другие наследники и отсудить свои законные доли в квартире в суде.
  5. Убедитесь, что при наличии собственников, младше 18 лет, у продавца имеется разрешение от органов опеки и попечительства на осуществление продажи жилплощади. В противном случае, сделку купли-продажи в Регистрационной палате не зарегистрируют.
  6. Если продавец осуществляет продажу на основании доверенности, вам нужно уточнить у нотариуса, который заверял ее, не был ли документ аннулирован.В том случае, если доверенность все же была аннулирована, данное лицо уже не имеет право совершать сделки с недвижимостью, заключить договор купли-продажи вы сможете только с законным владельцем.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

Осуществить проверку недвижимости на юридическую чистоту можно только при помощи пакета документов, который был указан выше, предоставляется в большинстве самим продавцом.

Не стоит спешить заключать сделку, если продавец медлит в процессе подготовки документов. То есть, он постоянно ссылается на свою невнимательность и забывчивость, говорит, что у не хватает свободного времени и он не может никак подготовить нужные документы – это все только отговорки.

    1. Проверьте, стоит ли обременение на приобретаемую недвижимость.Сделать это просто, нужно всего лишь заказать выписку из ЕГРП на квартиру, которую вы собираетесь покупать. В данной выписке указываются все обременения правами третьих лиц, которые имеются на квартиру (если они есть), а также все судебные разбирательства. Вы можете лично получить данную выписку в МФЦ или Регистрационной палате всего за один день, уплатив госпошлину в размере 200 рублей, при этом вам не нужно присутствие собственника квартиры. Также вы можете всего за 150 рублей заказать электронную версию выписки на этом сервисе https://egrp365.ru, беспокоиться за достоверность данных не нужно, так как вся информация получается с самого Росреестра. На ваш электронный адрес придет выписка, на которой изображена электронная цифровая подпись Росреестра. Документ приходит в течение 4 часов.

Процедуру выписки ребенка, не достигшего 18 лет, из квартиры читайте здесь.

Дарственная – один из способов отчуждения имущества. По ссылке http://berczn.ru/kvartira/darenie/kak-oformit-darstvennuyu-na-dolyu-v-kvartire.html вы узнаете, как правильно оформить договор дарения на долю квартиры.

  1. Проследите истории сделок, которые ранее проводились с квартирой.Для этого необходимо взять выписку из Гос.реестра, однако сделать это может только продавец или доверенное им лицо. Заказать данный документ можно в МФЦ, Регистрационной палате или на сервисе, который предоставляет электронные выписки из ЕГРП.

Внимательно ознакомьтесь с выпиской. Если с момента приватизации она часто продавалась, то вам стоит насторожиться. Ведь любой жилой объект не должен слишком часто переходить от одних рук в другие.

  • Узнайте, была ли узаконена перепланировка.Сделать это очень просто, для этого вам понадобится технический план квартиры сверить с реальной планировкой. Если же данные не соответствуют реальности, это означает лишь одно – перепланировка не была узаконена.
  • Продажа недвижимости по генеральской доверенности.
    • Сначала проверьте саму доверенность.Если продавец осуществляет продажу недвижимости по генеральской доверенности, вам необходимо посетить нотариуса, у которого она оформлялась, и узнать, не была ли она отозвана. Причем сделать это нужно до заключения сделки купли-продажи.
    • После чего в обязательном порядке удостоверьтесь в дееспособности и адекватности собственника недвижимости.Если при общении с продавцом у вас возникли сомнения по поводу его психологического состояния, вы имеете полное право требовать от него медицинские справки, выданные Психоневрологическим и Наркологическим диспансером, о том, что данное лицо стоит или не стоит у них на учете.

    В том случае, если справка подтвердит то, что продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, то вам необходимо получить разрешение от его опекуна на продажу квартиру, который также должен вам предоставить разрешение от органов опеки и попечительства.

    Этот документ не нужен только в том случае, если между супругами ранее был заключен брачный договор, в котором описывается все раздельное имущество и доходы супругов.

    Не забудьте прописаться в квартире после ее покупки. В статье рассказано: как это сделать и какие документы понадобятся.

    Делайте перепланировку квартиры по закону, а если уже сделали – узаконьте ее через суд. Подробнее о перепланировке квартиры читайте здесь.

    В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

    Как не купить квартиру с долгами

    Поэтому, чтобы удостовериться в этом запросите у собственника квартиры справки, которые подтверждают отсутствие долгов (берутся в каждой организации отдельно). А еще лучше будет, если вы лично будете присутствовать при их получении. Если вы приобретете квартиру, у которой имеются коммунальные задолженности, то сотрудники ЖЭКа будут требовать того, чтобы их уплатили вы. Хотя по закону делать это вы не обязаны, но лучше перестраховаться.

    Если же долги по коммунальным платежам имеются и продавец не может их заплатить, то вы просто обязаны обсудить с ним, как будет происходить их погашение. Произвести уплату долгов можете и вы в счет стоимости приобретаемой недвижимости. Однако прежде чем делать это, вы должны заключить с продавцом письменное согласие в форме задатка, в котором будет сказано, что погашение долгов по коммунальным платежам идет в качестве предоплаты.

    В том случае, если вы обнаружили несовпадение каких-либо данных в документах, то это, наверное, следствие задержки передачи данных между инстанциями и чтобы в будущем избежать проблем, рекомендуем вам самостоятельно обойти все инстанции и уточнить интересующую вас информацию.

    Обратите внимание, идет ли он вам на встречу, может ли он показать вам жилплощадь в удобное для вас время, не боится ли вашего знакомства с соседями и ответственен ли он в плане предоставления необходимой документации.

    Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция по выгодной покупке жилья, чтобы не обманули + необходимые документы

    Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как правильно купить квартиру.

    Сегодня вы узнаете:

    1. Чем первичное жилье отличается от вторичного;
    2. Как выбрать квартиру и оценить ее стоимость;
    3. Какие существуют способы покупки квартиры;
    4. Как правильно купить квартиру в ипотеку или на материнский капитал;
    5. Как проверить квартиру перед покупкой;
    6. Как самостоятельно оформить все документы и когда необходимо обратиться за помощью к риэлтору.

    Содержание

    Подходить к покупке квартиры стоит со всей ответственностью, ведь на кону большие деньги и долгосрочные вложения.

    Что нужно знать при выборе жилья

    Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

    Например, это могут быть:

    • Низкий уровень шума;
    • Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
    • Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
    • Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

    Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.

    Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

    Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:

    1. Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
    2. Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
    3. Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
    4. Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
    5. Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:
    • Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
    • Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
    • Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
    • Соседи.
    1. Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.

    В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.

    Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.

    Первичное или вторичное жилье

    Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:

    • Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
    • Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

    Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:

    • Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
    • Приостановка или заморозка строительства;
    • Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
    • Повторная продажа одной жилплощади.

    Первичное жилье

    Вторичное жилье

    Собственник – застройщик или подрядчик

    В собственности физического лица (или лиц)

    Жилплощадь находится в первозданном виде

    Прошлые хозяева могли что-то сломать или испортить

    Возможны негативные последствия экономии застройщика (плохая шумоизоляция, слабое отопление зимой), которые нельзя сразу проверить

    Недостатки строения уже выявлены, но часто о них умалчивается

    Требуется косметический ремонт. Обустройство обходится дорого

    Ремонт дешевле, а может не потребоваться вовсе

    Возраст – новые квартиры

    Дом может быть абсолютно новым, а может быть и столетним

    Отсутствие проблем с документами, с пропиской бывших жильцов

    Возможны проблемы с документами, мошенничество. Распространены судебные разбирательства о несогласовании продажи недвижимости с прописанными в ней лицами

    Не требуется капитальный ремонт или модернизация

    Может потребоваться принудительный капитальный ремонт (если здание не новое)

    Сложнее и дольше процесс оформления прав на владение недвижимостью

    Оформление прав собственника быстрее, можно сразу прописаться

    Застройщик может обанкротиться, заморозить стройку

    Чтобы заселиться нет необходимости долго ждать ввод здания в эксплуатацию

    Сколько стоит купить квартиру

    На этот вопрос могут ответить только продавцы недвижимости в вашем городе. На территории РФ цена одного квадратного метра сильно варьируется в зависимости от региона.

    Планируя бюджет на покупку жилплощади, не забудьте включить туда возможные дополнительные расходы:

    • Комиссия риэлтора (до 3%);
    • Переоформление документов;
    • Ремонт помещения;
    • Покупка мебели и прочих бытовых товаров.

    Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

    Чтобы оценить стоимость квартиры можно обратиться за помощью к риэлторам или опытными посредникам.

    Маленькая хитрость: представившись продавцом, позвоните в несколько риэлторских агентств и опишите параметры интересующей вас квартиры. Специалисты назовут свою оценочную стоимость. Вам останется только сравнить полученные цены с имеющимися предложениями и сделать вывод – завышена ли цена, или находится в допустимых рамках.

    Чтобы оценить предложение, нужно понимать, от чего зависит стоимость квартиры.

    Перечислим основные параметры:

    • Этажность здания и этаж, на котором находится жилплощадь;
    • Возраст здания, его особенности (внутренний двор, подвал);
    • Прилежащая территория;
    • Район и его инфраструктура;
    • Планировка квартиры;
    • Количество комнат;
    • Общий метраж жилых и нежилых помещений;
    • Наличие и состояние балкона или лоджии;
    • Отопление;
    • Раздельный или совместный санузел;
    • Средний размер коммунальных платежей.

    Достаточно сравнить несколько предложений со схожими параметрами, чтобы сделать вывод – завышена цена, или находится в разумных пределах.

    У кого покупать квартиру

    В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца. Рассмотрим, у кого, и по каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры.

    Покупка квартиры у застройщика

    Этот способ может обернуться значительными рисками. Свести их к минимуму можно, если тщательно проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть положительная репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям. Подробнее о покупке квартиры в новостройке поговорим ниже.

    Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке

    В собственность к подрядчику (предприятию, которое принимает участие в строительстве дома или поставке материалов) квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

    Подрядчики принимают только наличный расчет, в ограниченный срок.

    Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

    Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

    Приобретение жилья у собственника, без посредников

    Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

    Продавцом может быть:

    • Единственный собственник;
    • Несколько человек (долевая собственность);
    • Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

    Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

    По возможности снимайте копии со всех документов.

    Всегда спрашивайте у собственника:

    • Как он стал собственником квартиры?
    • Есть ли у квартиры другие владельцы?
    • Сколько человек прописано в квартире?
    • Погашены ли все задолженности (по коммунальным услугам)?

    Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.

    Торгуйтесь только при личной встрече, не стоит делать этого по телефону.

    Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

    Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель оплачивает госпошлину (2000 рублей). Желательно продавцу также принять участие в формировании договора купли-продажи.

    Даже если вы решили самостоятельно оформить сделку, договор купли-продажи перед подписанием рекомендуется показать независимому юристу.

    Где можно оформить сделку купли-продажи

    Право собственности на квартиру оформляется через подачу документов в МФЦ или отдел Росреестра.

    В регистрационное управление сдают:

    • Паспорта продавца и покупателя;
    • Договор купли-продажи;
    • Заявление о государственной регистрации перехода собственности на квартиру (образец есть на сайте Росреестра);
    • Кадастровый паспорт (если ранее не сдавался);
    • Квитанция об уплате госпошлины;
    • Акт приема-передачи;
    • Согласие на продажу недвижимости супруга продавца (заверенное нотариально);
    • Согласие родителей или опеки, если продавец несовершеннолетний.

    Государственная регистрация длится не более трех месяцев, после чего покупатель получает юридический статус собственника жилья.

    Когда следует прибегать к помощи риэлторов

    Заниматься поиском квартиры может доверенное лицо. Обычно, если будущий владелец недвижимости не может или не хочет заниматься всем процессом самостоятельно, привлекают риэлтора. Он поможет подобрать варианты и подскажет, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

    Если вы ограничены в средствах, и хотите уложиться в минимальный бюджет, тщательно обдумайте вариант самостоятельного подбора квартиры. Если риски не высоки, такой способ значительно поможет сэкономить.

    Недостатки риэлтора

    Опыт. Риэлтор знает, на что стоит обращать особое внимание при выборе квартиры

    Комиссия за услуги (0,5-3%)

    Сформированная база предложений

    Существует риск попасть на недобросовестного посредника

    Покупателю не нужно лично встречаться с каждым продавцом, искать объявления, что экономит его время и силы

    Кто такие посредники

    В народе посредниками часто называют риэлторов, работающих неофициально.

    Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу.

    Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

    Как купить квартиру, чтобы не обманули. Как выбрать риэлтора

    Если вы решили воспользоваться помощью риэлтора, тщательно подойдите к его выбору. Чем крупнее агентство, тем оно надежнее, тем больше их базы, но при этом пропорционально растут и цены на их услуги.

    Позитивные показатели – членство компании в гильдии риэлторов и статус особого партнера ипотечного банка.

    • Серьезно относится к своей работе;
    • Дает определенные гарантии, прописывает их в договоре;
    • Давно существует на рынке;
    • Имеет необходимое техническое оснащение (компьютеры в офисе);
    • Имеет полный штат обученных сотрудников, готово предоставить другого риэлтора, если первый вас чем-то не устроит;
    • Поддерживает порядок в офисе.

    С юридической точки зрения, безопаснее, если в договоре указывается название организации, а не только имя конкретного риэлтора.

    Эксперты рекомендуют включать в договор следующие пункты:

    • Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;
    • Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.

    Тщательно изучите договор с риэлтором. В норме, если в нем содержатся такие пункты:

    • Требования к квартире и их изменения покупатель предоставляет риэлтору в письменном виде;
    • По окончании работы клиент должен подписать акт выполнения работ;
    • Допустимо привлечение третьих лиц – это профессионалы, которые будет помогать риэлтору – юристы, адвокаты;
    • Профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

    Следующие пункты должны насторожить, лучше попросить убрать их из договора:

    • Покупателю запрещается общаться с продавцом или его представителями;
    • Штраф за одностороннее расторжение договора превышает 6% от стоимости квартиры.

    Как проверить квартиру перед покупкой

    Прежде чем составлять договор купли-продажи, свою будущую жилплощадь необходимо тщательно проверить. Обман и недомолвки могут поджидать покупателя везде: от вздувшегося ламината под кроватью до текущих водопроводных труб. И тем более не оберешься проблем, если обман кроется в бумагах: например, в квартире остались прописанные жильцы.

    Не верьте на слово ни продавцам, ни риэлторам — всегда просите документарное подтверждение.

    Прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, необходимо:

    • Подтвердить право собственности продавца на квартиру и запросить свидетельство о способе получения этого права (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании);
    • Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо внимательно проверить подлинность и действительность доверенности. Хотя бы один раз встретьтесь с собственником и узнайте, согласен ли он с продажей его имущества, сам ли он выдал доверенность;
    • Узнать сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась (частая смена владельцев за короткие сроки — недобрый знак, скорее всего с этой квартирой что-то не так) – продавец должен заказать в УФРС или МФЦ выписку из ЕГРП и предоставить ее покупателю;
    • Запросить справку о том, что в квартире никто не прописан (выписка из домовой книги);
    • Проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, не имеет ли она статус арестованной или заложенной и наличие прочих обременений на квартиру (например, не является ли она предметом судебного спора) – сделать это можно на сайте Росреестра, с помощью электронной выписки из ЕГРП;
    • Проверить площадь и планировку квартиры (кадастровый паспорт с поэтажным планом здания, экспликация);
    • Проверить законность перепланировки и переоборудования (замена газового оборудования) – для этого сверить обстановку квартиры с техническим планом;
    • Убедиться что у квартиры нет задолженностей перед управляющей компанией или товариществом собственников;
    • Если ранее квартиру приобрели через участие в жилищном кооперативе, то обязательна справка о полной выплате пая;
    • Проверить не сдается ли жилплощадь в аренду, так как до конца действия договора аренды продавать такую квартиру нельзя;
    • Если собственник состоит в браке, стоит получить и нотариально заверить согласие супруга на продажу имущества, которое может быть в статусе совместно нажитого;
    • Получить разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника, если он не достиг совершеннолетия.

    Если вы приобретаете долю имущества (свою часть квартиры продает только один собственник из нескольких), то обязательно получите от всех остальных владельцев отказной документ, подтверждающий, что они не заинтересованы в приоритетной покупке.

    Первичное жилье тоже необходимо тщательно проверить перед покупкой, об этом поговорим ниже.

    Покупка квартиры в строящемся доме

    В большинстве случаев покупка квартиры в доме, который только строится, обойдется гораздо дешевле прочих вариантов. Договор по принципу долевого участия помогает достичь ощутимой экономии. Покупатель вкладывает средства в строительство, а по его завершении становится собственником.

    Но в такой сделке высоки риски. Недобросовестный застройщик может заморозить стройку, объявить себя банкротом, попасть под суд за незаконное строительство или вовсе скрыться с деньгами дольщиков.

    В законодательстве РФ вопросы долевого строительства описаны в Федеральном законе №214. Однако действует он только при наличии у покупателя официального соглашения о долевом участии. Избегайте отношений с застройщиком, который отказывается заключать договор или предлагает вместо него иное, не утвержденное законом, соглашение.

    Участник долевого строительства имеет право (и он обязан сделать это ради собственной безопасности) проверить следующие документы:

    • Учредительные документы компании-застройщика (их реквизиты должны совпадать с реквизитами на договоре о долевом строительстве);
    • ИНН и ОГРН компании, строящей здание;
    • Финансово-хозяйственная отчетность;
    • Бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;
    • Заключение аудиторской проверки за последний год работы строительной компании.

    Помимо проверки указанных выше документов, выполните следующие действия:

    • Проанализируйте цены на подобные предложения от разных строительных компаний (заметно низкая цена должна насторожить — всему есть свои причины);
    • Узнайте о завершенных и текущих объектах застройщика, каков стаж и репутация компании;
    • Оцените свои риски, проанализировав стадию строительства (рискованно вкладывать деньги в строительство на стадии котлована, проект может быть заморожен даже накануне сдачи почти готового здания);
    • Если вы заключаете договор не с представителем застройщика, а с уполномоченной организацией, обязательно проверьте ее документы, подтверждение права представительства;
    • Запросите у застройщика бумаги на земельный участок и разрешение на строительство, проверьте банковскую аккредитацию новостроек;
    • Проверьте разрешения на подключение строящегося дома к водопроводу, системе отопления и электросетям — все эти документы выдаются строительным фирмам перед началом работы;
    • Ознакомьтесь с проектной декларацией.

    Когда все документы проверены, и репутация застройщика не вызывает сомнений, можно переходить к подписанию договора.

    В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются:

    • Реквизиты застройщика;
    • Сведения о покупателе;
    • Характеристики жилплощади;
    • Способ оплаты;
    • Крайний срок сдачи объекта.

    Способы покупки квартиры

    Приобрести жилье тоже можно несколькими способами. Рассмотрим наиболее популярные на сегодня схемы.

    Прямая покупка за наличные

    Деньги можно заработать, накопить или взять в долг, но суть данного способа в том, что передана вся сумма будет сразу наличными (самому продавцу или через риэлтора). Этот метод самый нервный. Сложно без волнения доставить до места сделки и передать такую крупную сумму.

    Внимательно оговаривайте время и место сделки, тщательно выбирайте способ перемещения. Убедитесь, что договор купли-продажи будет подписан сразу после получения продавцом денег. Далеко нелишним будет присутствие нотариуса или хотя бы свидетеля, который сможет подтвердить свершение сделки.

    Право собственности на жилплощадь переходит к покупателю через десять суток после подачи документов, при регистрации сделки.

    В связи с этим наличный расчет лучше производить:

    • Под расписку до оформления всех бумаг;
    • Или после завершения регистрации прав на собственность.

    Есть несколько способов снизить риски при покупке квартиры за наличные средства:

    • Арендовать банковскую ячейку, куда положить всю сумму, а после получения права собственности передать ключ продавцу;
    • Воспользоваться специальной услугой нотариуса, когда он за небольшой процент передает всю сумму продавцу после завершения оформления всех документов;
    • Положить деньги на хранение не в ячейку, а на расчетный счет, с условием, что банк перечислит их продавцу после подписания договора.

    Покупка через ипотеку

    Популярный вариант при покупке первичного жилья у застройщика. Обязательное условие ипотеки — высокая и стабильная зарплата. Зато с ней вы сразу сможете стать собственником квартиры, даже не имея сразу всей необходимой суммы. Закон «Об ипотеке» был принят в России еще в 1998 году, и действует до сих пор.

    То, во сколько обойдется вам ипотека, зависит от региона и от условий конкретного банка. Часто требуется первоначальный взнос 10-40%, а ипотечная ставка может колебаться в промежутке 10-14%.

    Если же вы решили, что ипотека идеальный вариант для вас, тщательно выбирайте реальный платеж, который не загонит вас в рамки строгой экономии и отказа от привычного уклада жизни. Как показывает практика, погасить ипотеку досрочно получается у единиц, а постоянная экономия и необходимость поиска дополнительного заработка приводят к затяжным депрессиям.

    Специалисты советуют не соглашаться на платежи, превышающие 40% от совокупного дохода семьи.

    Преимущества риэлтора

    Минусы ипотеки

    Быстрое решение жилищного вопроса

    Длительное «финансовое рабство» (до 50 лет). И если ежемесячная сумма сейчас кажется допустимой, то через десять лет, возможно, придется пересматривать свой образ жизни

    Постепенные выплаты небольшими суммами

    До выплаты полной суммы квартира находится у банка в залоге, он может забрать ее через суд, если возникнет спор

    Большой выбор программ ипотечного кредитования

    Доступна не всем. Банк тщательно проверяет ежемесячный доход и платежеспособность клиента

    Государственная поддержка определенных слоев населения (например, оплата части кредита для военных)

    За счет процентов (от 11% ежемесячно) накапливается значительная итоговая переплата (от 70 до 300%)

    Штрафы и пени за задержку платежей. Вплоть до изъятия недвижимости

    Кропотливая процедура оформления, сбора необходимых документов, долгое ожидание решения банка

    Как выбрать банк для ипотеки

    В покупке жилья по ипотеке принимают участие три стороны. Это не только застройщик и покупатель, но еще и банк, предоставляющий ипотечный кредит. Именно от банка будет зависеть сумма ипотеки, ежемесячные взносы, процент переплаты, а самое главное – будет ли дано конкретному гражданину разрешение на получение займа.

    Исходя из этого, осознанно выбирайте банк согласно вопросам:

    • Какая возможна сумма займа?
    • Каковы допустимые сроки возврата кредита?
    • Какие требования выдвигаются к покупателю квартиры?
    • Какова репутация банка?
    • Предусмотрены ли страховки?
    • Когда и за какие нарушения (задержка оплаты) может начаться процесс изъятия имущества?

    Реально ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

    Основополагающая идея ипотеки в том, что покупатель должен сразу оплатить часть стоимости квартиры (10-50%). Этот взнос может быть покрыт материнским капиталом, в иных случаях придется копить или занимать средства в других местах.

    О чем же тогда говорит реклама, обещающая ипотеку без первоначального взноса? Такие предложения действительно существуют, но под собой они скрывают завышенные проценты и риски. Например, в договоре может быть указано, что банк вправе изъять квартиру без возврата заплаченных денег за небольшую просрочку оплаты.

    Эксперты рекомендуют обходить такие предложения стороной, потому что это всего лишь орудие маркетинга, цель которого – привлечь как можно больше клиентов.

    Покупка квартиры в рассрочку

    Промежуточный вариант между единовременной оплатой и долгосрочной ипотекой. Оптимален, если всей суммы на руках нет, но она может скоро появиться. При такой схеме оплаты покупатель вносит первый взнос (обычно половина полной стоимости), затем ежемесячно выплачивает оставшуюся стоимость заранее оговоренными равными частями. Длится такая рассрочка от трех месяцев до двух лет.

    Часть застройщиков сами предлагают покупателям беспроцентную рассрочку, другие же могут запросить за подобную услугу переплату в размере около 10%.

    Приобретение квартиры на материнский капитал

    Претендовать на его получение могут семьи, у которых более двух детей, и нет других источников финансирования столь крупной покупки. Кроме того, прибегнуть к материнскому капиталу могут молодые семьи, в которых один из супругов младше 30 лет, и при этом брак заключен менее трех лет назад или в семье есть дети.

    Главная особенность материнского капитала заключается в том, что денежные средства молодой семьей будут получены через два месяца после заключения сделки купли-продажи. Разницу между суммой капитала и стоимостью квартиры покупатели оплачивают самостоятельно, наличными.

    Следует понимать, что материнский капитал – это не предоставление денег на руки. Средства поступят на специальный счет и будут списаны в пользу продавца во время совершения сделки.

    Разрешено использовать материнский капитал не только для непосредственного финансирования при покупке жилплощади, но и для первого ипотечного взноса или для погашения части жилищного кредита.

    Купить на материнский капитал можно как первичное, так и вторичное жилье.

    Для того чтобы воспользоваться материнским капиталом, после выбора квартиры необходимо предоставить в Пенсионный Фонд:

    • Документы, удостоверяющие личность родителей и всех детей;
    • Семейный сертификат;
    • СНИЛС одного из родителей;
    • Копия договора с продавцом (или банком);
    • Счет продавца или справка о задолженности (если оформлялась ипотека);
    • Нотариально заверенное подтверждение того, что в течение полугода каждый член семьи поучит долю новой недвижимости.

    На государственные деньги запрещено покупать недвижимость у родственников.

    В результате частых попыток мошенничества, материнский капитал запрещено использовать на покупку жилья у родителей, бабушек и дедушек, братьев и сестер.

    На материнский капитал возможно купить квартиру у двоюродных братьев или сестер, но при этом все равно придется доказать государству, что его финансирование пойдет на улучшение условий жизни ребенка, а не иначе.

    Как купить квартиру, если нет денег

    Найти необходимые средства на покупку собственной недвижимости довольно сложно. И тут на помощь приходят кредиты, ипотеки и материнский капитал. Проверенный способ сэкономить – купить квартиру в строящемся здании. Даже с переплатой за кредит ее стоимость окажется ниже готового вторичного жилья.

    Как накопить на квартиру с зарплатой от 15000 до 30000 рублей

    Накопить на квартиру возможно. Если прожить несколько лет в доступном жилье (чаще всего с родителями) и откладывать каждый месяц те же суммы, что вы платили бы за погашение ипотечного кредита, можно накопить на квартиру примерно в два раза быстрее.

    То есть если бы ипотеку на однокомнатную квартиру вам пришлось бы погашать 16 лет, откладывая суммы платежей в банк, накопить на такую же жилплощадь возможно уже через 8 лет.

    Конечно, при этом вы не будете жить в своей квартире, но зато начать копить на новое приобретение (например, автомобиль) вы тоже сможете в два раза быстрее: не через 16 лет, после погашения ипотеки, а уже через 8.

    Какие документы нужны для покупки квартиры в 2017 году

    Для совершения сделки купли-продажи недвижимости понадобятся:

    1. Паспорт покупателя и продавца;
    2. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
    3. Единый жилищный документ (только для москвичей);
    4. От продавца: справка или выписки из домовой книги об отсутствии задолженностей и прописанных в квартире лиц;
    5. Договор купли-продажи.

    Документы при покупке квартиры в ипотеку

    Перечень документов при покупке квартиры в ипотеку гораздо шире:

    1. Копия паспорта;
    2. Экспертное заключение, подтверждающее стоимость квартиры;
    3. Кадастровый паспорт;
    4. Свидетельство о регистрации недвижимости;
    5. Свидетельство о составе семьи;
    6. Справка об отсутствии задолженностей;
    7. Заявление на ипотеку;
    8. Подтверждение платежеспособности.

    Нотариальное заверение договора купли-продажи

    Помимо подписей продавца и покупателя, договор должен удостоверить нотариус в следующих ситуациях:

    • Продается доля;
    • Собственник квартиры не достиг 18 лет;
    • Собственник находится под опекой (недееспособный).

    Для этого любому нотариусу предоставляются:

    • Паспорта участников сделки;
    • Шаблон договора купли-продажи (без подписей);
    • Свидетельство о праве собственности на квартиру, кадастровый паспорт;
    • Разрешение опекуна или извещение остальных участников общей долевой собственности.

    Стоимость нотариального удостоверения варьируется от 0,1% до 0,5% от суммы договора.

    Налоговый вычет после покупки квартиры

    Получить налоговый вычет можно, если вы работаете официально и платите подоходный налог.

    За год вы вправе вернуть не более подоходного налога, перечисленного в бюджет с вашей заработной платы (те же 13% от официальной зарплаты). Производить возврат можно на протяжении нескольких лет, пока сумма не будет возвращена полностью.

    Документы для возврата налога при покупке квартиры

    Для получения налогового вычета необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

    • Паспорт;
    • Декларация 3-НДФЛ;
    • Заявление на возврат налога;
    • Подтверждение суммы, потраченной на покупку квартиры (платежные поручения, расписки);
    • Справка 2-НДФЛ с каждого места работы (если у вас их несколько);
    • Договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;
    • Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
    • Акт приема-передачи квартиры;
    • Кредитный договор и справка об удержанных процентах (если вы брали ипотеку).

    Процедура проверки документов занимает не более трех месяцев.

    Статья написана по материалам сайтов: femmefest.ru, berczn.ru, kakzarabativat.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector
    Плюсы ипотеки