Что нужно проверить при покупке квартиры
Содержание
- — Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
- Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
- Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:
- Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:
- Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
- Проверка квартиры при покупке на юридическую чистоту по документам в 2024
- Как проверить квартиру перед покупкой
- Главные риски в 2024
- Заключение
- Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой в 2024
- Что нужно проверить перед покупкой квартиры: не доверяй, а проверяй
- Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке
- Как не купить квартиру с долгами
- Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция по выгодной покупке жилья, чтобы не обманули + необходимые документы
- Содержание
- Что нужно знать при выборе жилья
- Первичное или вторичное жилье
- Сколько стоит купить квартиру
- Как оценить стоимость квартиры и не переплатить
- У кого покупать квартиру
- Где можно оформить сделку купли-продажи
- Когда следует прибегать к помощи риэлторов
- Как проверить квартиру перед покупкой
- Покупка квартиры в строящемся доме
- Способы покупки квартиры
- Как купить квартиру, если нет денег
- Какие документы нужны для покупки квартиры в 2017 году
- Налоговый вычет после покупки квартиры
— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:
- свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- выписку из ЕГРП;
- выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
- справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
- справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.
При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.
К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.
Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:
Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).
Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:
- технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
- выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
- выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
- выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
- справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
- копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.
Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:
Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.
Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.
После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.
При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.
Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- решение суда, вступившее в законную силу.
Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.
Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.
Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.
В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.
В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.
Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Проверка квартиры при покупке на юридическую чистоту по документам в 2024
Покупка недвижимости представляет собой сложный юридический процесс. Многочисленные нюансы и подводные камни могут поставить под угрозу правомочность сделки и доставить массу других неприятностей, вплоть до полной утраты активов.
Чтобы обезопасить свои вложения и нервы, нужно обязательно проверять юридическую чистоту будущей собственности. Из статьи вы узнаете, как проверить квартиру перед покупкой и какие документы смотреть, чтобы не лишиться заветной недвижимости.
Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.
Как проверить квартиру перед покупкой
В ходе проверки жилья оцениваются следующие риски:
- Финансовые обременения квартиры: ипотека, долгосрочный найм.
- Подделка правоустанавливающих документов на жилье.
- Судебные производства и аресты квартиры.
- Судебные разбирательства для снятия с регистрационного учета проживающих в квартире лиц.
- Признание сделки недействительной из-за недееспособности продавца.
- Признание сделки ничтожной из-за отсутствия согласия всех собственников.
- Признание сделки недействительной из-за притязаний на имущество наследников.
Оценка рисков состоит из четырех ключевых этапов:
- Проверки личности продавца.
- Проверки прописанных лиц.
- Проверки количества собственников и их согласия на сделку.
- Проверки квартиры на наличие судебного бремени, долгов и ограничений.
Проверка квартиры на чистоту при покупке квартиры состоит из изучения следующих основных документов:
- Приостанавливающих документов на собственность: договор купли-продажи, наследования, приватизации.
- Выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
- Выписки из домовой книги.
- Справки о задолженности по коммунальных платежам.
Выписка из ЕГРН позволяет удостовериться, действительно ли продавец — собственник недвижимости. Также в нем указывается информация о том, как владелец стал собственником и лежит ли на недвижимости финансовое бремя в виде ипотеки.
Получить справку вы сможете на официальном сайте Росреестра, указав кадастровый номер или адрес имущества. Потребуется ввести ваши данные как заказчика и оплатить услугу.
Важно. Каждый человек вправе свободно получить сведения по конкретной недвижимости из Единого государственного реестра. Справка стоит 350 рублей.
Документы в 2024
Опытные риелторы проверке документов уделяют едва ли не самое главное значение при покупке или продаже квартиры. Какие документы нужно проверять?
- Технический или кадастровый паспорт — проверка площади квартиры и наличия незаконных перепланировок.
- Выписка из ЕГРН — покажет отсутствие или наличие судебных и иных обременении и предоставит сведения о собственниках.
Важно! Сделку можно совершать без технического плана, если продавец уверяет, что никаких изменений в несущие конструкции он не вносил, и вы ему доверяете. Для оформления ипотеки банку нужно доказывать отсутствие незаконных перепланировок — техплан обязателен.
Права продавца
Чтобы проверить продавца квартиры, покупателю следует:
- Внимательно осмотреть квартиру при встрече, наладить контакт с продавцом.
- Изучить удостоверение личности продавца, а также убедиться в его дееспособности. В случае пожилого возраста продавца может потребоваться справка о его дееспособности от психиатра.
- Изучить выписку из ЕГРН.
- Попросить продавца предоставить правоустанавливающие документы на собственность.
Важно. Если продавец продает квартиру через доверенное лицо, необходимо удостовериться, что бумага заверена нотариусом.
Продавец имеет следующие правоустанавливающие документы на жилье:
- Свидетельство о праве собственности.
- Договор купли-продажи недвижимости/передачи жилого помещения (при приватизации)/решение суда/договор дарения/мены/ренты/свидетельство о праве на наследство или на долю в нем.
- Справка об оплате капитального ремонта.
- Выписка из ЕГРН.
Прописанные лица
Как проверить историю квартиры и прописанных в ней лиц? Эта информация указывается в выписке их ЕГРН и в расширенной выписке из домовой книги, но она выдается только собственнику жилья.
Вероятность объявления собственников квартиры повышается, если в ней были прописаны:
- Пожилые люди.
- Маленькие дети.
- Граждане в браке.
Притязания и судебные споры в 2024
Если квартира была приобретена гражданами в браке, то согласно закону, оба супруга владеют имуществом в равных долях, если иное не прописано в брачном договоре или мировом соглашении. Чтобы проверить, был ли продавец в браке на момент покупки жилья, подается запрос в центральный ЗАГС города.
Однако, если брак был зарегистрирован в другом регионе, проверить его в ЗАГСе по месту жительства не удастся, и информацию придется уточнять непосредственно у продавца. Если недвижимость была приобретена в браке, то второй супруг обязан предоставить разрешение на отчуждение объекта.
Обременения и аресты в 2024
Юридическая чистота квартиры — это наличие соответствующих правоустанавливающих документов на недвижимость, которые используются для заключения законной сделки о купле-продаже, которая не будет аннулирована из-за притязаний на собственность неучтенных наследников или собственников.
При наличии споров и арестов выясняют их срок давности. Если сроки конфликтов не истекли, это обернется проблемами для нового собственника. Срок исковой давности, превышающий три года, считается безопасным.
Долги по коммунальным платежам
Для проверки долгов по коммунальным выплатам потребуется выписка из лицевого счета квартиры, в которой указываются:
- Общие характеристики помещения: площадь, количество комнат, этаж.
- Данные о благоустройстве квартиры: наличие водо- и газоснабжения, электричества, отопления, лифта.
- Сведения о лицах, проживающих в квартире.
- Информация о задолженности по уплате коммунальных услуг.
Если вы обнаружили, что собственники имеют задолженность, вы вправе попросить их погасить до заключения сделки. Так как выписка из финансово-лицевого счета выдается только собственнику жилья, узнать о задолженности можно в самой управляющей организации дома или по квитанции.
Важно. Обязанность погасить налог на имущество лежит на старом владельце, но если он отказывается платить, могут наложить арест на ваше жилье.
Законность перепланировки
Чтобы самостоятельно убедиться в законности перепланировки, изучите документы из бюро технической инвентаризации (БТИ). Если квартира не будет соответствовать указанным в бумаге планам, уточните у собственника объем работ и выясните, вносил ли он изменения в несущие конструкции.
Собственник может согласовать перепланировку как планируемую, если не было внесено изменений в несущей конструкции. В ином случае ответственность за перепланировку ложится на нового владельца.
После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.
Главные риски в 2024
При покупке вторичного жилья обязательно обратите внимание на следующие моменты, так как они могут маскировать недобросовестность продавцов:
- Низкая цена или срочная сделка — мошенники стремятся продать жилье как можно скорее, значительно занижая стоимость.
- Фальшивая доверенность: если недобросовестный продавец отменит действие договора доверенности раньше, чем сделка о купле-продаже вступит в силу, она будет признана незаконной.
- Незаконная приватизация. Главное условие приватизации — согласие всех жильцов, даже временно отсутствующих, на присвоение собственности. Если один из таких жильцов заявит о своих правах на недвижимость, то сделка о купле-продаже будет признана недействительной.
- Несогласованная продажа — все собственники жилья заявляют о своем согласии на продажу: супруги, несовершеннолетние дети с одобрения органов опеки и попечительства. Если кто-то из них не выразит свое согласие и заявит о правах на квартиру, сделка о купле-продаже будет признана ничтожной.
- Неучтенное наследство. Следует проверить, есть ли наследники, претендующие на квартиру.
- Долги. Если предшествующий собственник имеет долги по капитальному ремонту дома, то они переходят на нового собственника.
Во время изучении документов обратите внимание на признаки подделки документов:
- Травление текста химическими растворами — место вытравки приобретает желтый оттенок.
- Подчистка текста — если просветить бумагу перед источником света, будут заметны приподнятые волокна бумаги и остатки прежнего текста.
- Дописка текста — разница в цвете и типе шрифта.
- Сканирование — неровные или нечеткие буквы.
- Нарушение скрепления — видны следы от степлера.
- Копирование подписи — нехарактерные разрывы.
Важно! Так как не все справки имеют водяные знаки, доказывающие их подлинность, обязательно оцените документы на предмет внешних повреждений.
Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!
Заключение
Теперь вы знаете, как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту и какие документы нужно в обязательном порядке требовать от продавца. Если он отказывается их предоставлять, это еще один тревожный звонок, сигнализирующий о недобросовестности собственника.
Внимательно изучите все стороны вопроса перед тем, как заключать договор о купле-продаже, покажите свою юридическую подкованность. Элементарные меры предосторожности помогут выявить мошенника еще на этапе осмотра жилья.
Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой в 2024
Покупая квартиру на вторичном рынке, необходимо быть очень внимательным. Ведь вы несете ответственность за покупку той или иной недвижимости, прежде всего, перед самим собой, и естественно, что как и любому покупателю, вам хочется обеспечить в ней комфортное проживание и избежать неприятных сюрпризов.
Очень часто случаются ситуации, когда квартира приобретается с обременением на третьих лиц, а все из-за невнимательности покупателя. Сейчас хотелось бы обговорить все те моменты, которые могут принести проблемы при покупке жилья «с рук».
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!
Что нужно проверить перед покупкой квартиры: не доверяй, а проверяй
Для того чтобы быть уверенным в том, что квартира юридически чиста, вам нужно ее очень хорошо проверить и при этом лучше нанять профессионального юриста. Он будет задавать различные тематические вопросы и поверьте, придирчивость в данном случае – это не порок. Ведь речь идет о ваших финансовых средствах, которые вы сможете легко потерять, если в документах вдруг обнаружатся какие-либо несоответствия.
Прежде чем говорить об инструкции проверки жилплощади, давайте сначала ознакомимся с тем, на что надо обращать особое внимание при совершении сделки:
- Наличие у продавца необходимых документов:
- Свидетельство о регистрации права собственности и договор основания (если собственников несколько, необходимо наличие этих документов на каждого из них);
- Технический и кадастровый паспорта на квартиру. В том случае, если у продавца отсутствует хотя бы один из этих документов, он должен обязательно его оформить.
- Имеются ли в квартире не зарегистрированные лица, за которыми сохранено право проживания даже после смены владельца (временно выписанные), ведь если жилплощадь будет продана кому-либо, они могут повторно зарегистрироваться в ней и дальше проживать вместе с новыми собственниками.Ко временно выписанным лицам относятся:
- Отбывающие срок наказания в местах лишения свободы;
- Военнообязанные лица срочной службы;
- Несовершеннолетние лица, которые находятся в воспитательных учреждениях;
- Лица пожилого возраста, которые были помещены в дома престарелых;
- Люди, проходящие курс лечения в психоневрологическом диспансере.
Налоговый вычет при покупке квартиры составляет 13% от стоимости квартиры, но не более чем 260 тыс. рублей.
Хотите продать ипотечную квартиру? Здесь описаны 3 способа продажи такого жилья.
- Имеются ли на жилплощади обременения правами третьих лиц:
- Не сдается ли она в аренду.Владелец квартиры может сдавать ее в аренду и при этом одновременно принять решение о ее продаже третьим лицам. По закону ему никто не может помешать, в том числе и арендаторы, однако они могут на законных основаниях продолжать жить в ней даже после заключения сделки купли-продажи, пока не закончится срок действия договора об аренде.
- Не выступает ли недвижимость в роли залога.Квартира, которая вам приглянулась, могла быть куплена собственниками за ипотечный кредит, который указывает, что данная недвижимость находиться у залоге у банковского учреждения. Прежде чем они ее продадут, они должны сначала погасить ипотеку и получить у банка соответствующее разрешение, а после чего снять обременение с недвижимости в Регистрационной палате.
- Имеется ли арест на квартиру.Наложить на недвижимость арест может только суд, при этом сделать при различных ситуациях, например, при длительной неуплате кредита или услуг ЖКХ. Как правило, продать такую квартиру можно только путем снятия ее с ареста. Совершенные сделки купли-продажи без этого являются не действительными.
- Не находится ли недвижимость в ренте (собственник ранее мог заключить договор ренты с кем-либо, согласно которому после его смерти фигурирующая недвижимость переходит во владение к рентоплательщику).
- Фигурирует ли данная недвижимость в судебных разбирательствах.
- Проводилась ли ранее перепланировка в квартире и была ли она узаконена.Если вы купите квартиру, в которой ранее была проведена перепланировка, но ее прежние хозяева ее не узаконили, вам лично придется этим заняться, а узаконивание перепланировки является довольно сложным и продолжительным процессом. Кроме того, если вы решили купить такую квартиру за ипотечные средства, вы не сможете получить положительного ответа от банка.
- Выясните, кто является собственником квартиры и была ли она приобретена в браке. Если это так, то для совершения сделки купли-продажи вам потребуется соглашение на продажу от второго супруга, которое будет заверено у нотариуса.Если такого согласия у продавца на руках нет, то в будущем второй супруг может оспорить в судебном порядке сделку купли-продажи и вернуть обратно свою долю, так как любая недвижимость, приобретаемая в браке, является совместным бюджетом, либо он может в дальнейшем просто проживать в квартире вместе с новыми ее хозяевами.
- В том случае, если квартира продавцу досталась по наследству, вам нужно удостовериться в том, что на нее больше нет претендентов (сделать это можно у нотариуса, который вел наследственное дело). В противном случае, в будущем могут появиться другие наследники и отсудить свои законные доли в квартире в суде.
- Убедитесь, что при наличии собственников, младше 18 лет, у продавца имеется разрешение от органов опеки и попечительства на осуществление продажи жилплощади. В противном случае, сделку купли-продажи в Регистрационной палате не зарегистрируют.
- Если продавец осуществляет продажу на основании доверенности, вам нужно уточнить у нотариуса, который заверял ее, не был ли документ аннулирован.В том случае, если доверенность все же была аннулирована, данное лицо уже не имеет право совершать сделки с недвижимостью, заключить договор купли-продажи вы сможете только с законным владельцем.
Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!
Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке
Осуществить проверку недвижимости на юридическую чистоту можно только при помощи пакета документов, который был указан выше, предоставляется в большинстве самим продавцом.
Не стоит спешить заключать сделку, если продавец медлит в процессе подготовки документов. То есть, он постоянно ссылается на свою невнимательность и забывчивость, говорит, что у не хватает свободного времени и он не может никак подготовить нужные документы – это все только отговорки.
- Проверьте, стоит ли обременение на приобретаемую недвижимость.Сделать это просто, нужно всего лишь заказать выписку из ЕГРП на квартиру, которую вы собираетесь покупать. В данной выписке указываются все обременения правами третьих лиц, которые имеются на квартиру (если они есть), а также все судебные разбирательства. Вы можете лично получить данную выписку в МФЦ или Регистрационной палате всего за один день, уплатив госпошлину в размере 200 рублей, при этом вам не нужно присутствие собственника квартиры. Также вы можете всего за 150 рублей заказать электронную версию выписки на этом сервисе https://egrp365.ru, беспокоиться за достоверность данных не нужно, так как вся информация получается с самого Росреестра. На ваш электронный адрес придет выписка, на которой изображена электронная цифровая подпись Росреестра. Документ приходит в течение 4 часов.
Процедуру выписки ребенка, не достигшего 18 лет, из квартиры читайте здесь.
Дарственная – один из способов отчуждения имущества. По ссылке http://berczn.ru/kvartira/darenie/kak-oformit-darstvennuyu-na-dolyu-v-kvartire.html вы узнаете, как правильно оформить договор дарения на долю квартиры.
- Проследите истории сделок, которые ранее проводились с квартирой.Для этого необходимо взять выписку из Гос.реестра, однако сделать это может только продавец или доверенное им лицо. Заказать данный документ можно в МФЦ, Регистрационной палате или на сервисе, который предоставляет электронные выписки из ЕГРП.
Внимательно ознакомьтесь с выпиской. Если с момента приватизации она часто продавалась, то вам стоит насторожиться. Ведь любой жилой объект не должен слишком часто переходить от одних рук в другие.
- Сначала проверьте саму доверенность.Если продавец осуществляет продажу недвижимости по генеральской доверенности, вам необходимо посетить нотариуса, у которого она оформлялась, и узнать, не была ли она отозвана. Причем сделать это нужно до заключения сделки купли-продажи.
- После чего в обязательном порядке удостоверьтесь в дееспособности и адекватности собственника недвижимости.Если при общении с продавцом у вас возникли сомнения по поводу его психологического состояния, вы имеете полное право требовать от него медицинские справки, выданные Психоневрологическим и Наркологическим диспансером, о том, что данное лицо стоит или не стоит у них на учете.
В том случае, если справка подтвердит то, что продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, то вам необходимо получить разрешение от его опекуна на продажу квартиру, который также должен вам предоставить разрешение от органов опеки и попечительства.
Этот документ не нужен только в том случае, если между супругами ранее был заключен брачный договор, в котором описывается все раздельное имущество и доходы супругов.
Не забудьте прописаться в квартире после ее покупки. В статье рассказано: как это сделать и какие документы понадобятся.
Делайте перепланировку квартиры по закону, а если уже сделали – узаконьте ее через суд. Подробнее о перепланировке квартиры читайте здесь.
В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.
Как не купить квартиру с долгами
Поэтому, чтобы удостовериться в этом запросите у собственника квартиры справки, которые подтверждают отсутствие долгов (берутся в каждой организации отдельно). А еще лучше будет, если вы лично будете присутствовать при их получении. Если вы приобретете квартиру, у которой имеются коммунальные задолженности, то сотрудники ЖЭКа будут требовать того, чтобы их уплатили вы. Хотя по закону делать это вы не обязаны, но лучше перестраховаться.
Если же долги по коммунальным платежам имеются и продавец не может их заплатить, то вы просто обязаны обсудить с ним, как будет происходить их погашение. Произвести уплату долгов можете и вы в счет стоимости приобретаемой недвижимости. Однако прежде чем делать это, вы должны заключить с продавцом письменное согласие в форме задатка, в котором будет сказано, что погашение долгов по коммунальным платежам идет в качестве предоплаты.
В том случае, если вы обнаружили несовпадение каких-либо данных в документах, то это, наверное, следствие задержки передачи данных между инстанциями и чтобы в будущем избежать проблем, рекомендуем вам самостоятельно обойти все инстанции и уточнить интересующую вас информацию.
Обратите внимание, идет ли он вам на встречу, может ли он показать вам жилплощадь в удобное для вас время, не боится ли вашего знакомства с соседями и ответственен ли он в плане предоставления необходимой документации.
Как правильно купить квартиру – пошаговая инструкция по выгодной покупке жилья, чтобы не обманули + необходимые документы
Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как правильно купить квартиру.
Сегодня вы узнаете:
- Чем первичное жилье отличается от вторичного;
- Как выбрать квартиру и оценить ее стоимость;
- Какие существуют способы покупки квартиры;
- Как правильно купить квартиру в ипотеку или на материнский капитал;
- Как проверить квартиру перед покупкой;
- Как самостоятельно оформить все документы и когда необходимо обратиться за помощью к риэлтору.
Содержание
Подходить к покупке квартиры стоит со всей ответственностью, ведь на кону большие деньги и долгосрочные вложения.
Что нужно знать при выборе жилья
Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».
Например, это могут быть:
- Низкий уровень шума;
- Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
- Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
- Наличие обустроенной парковки или детской площадки.
Не бойтесь расставлять приоритеты. Если самым важным для вас является свежий воздух и близость к парку, но поступает предложение о шикарной квартире с ремонтом, но рядом с промышленной зоной, лучше продолжить поиск других вариантов.
Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.
Свой путь к новой жилплощади начинайте вместе с нашей пошаговой инструкцией:
- Определите требуемые характеристики квартиры (габариты, расположение). Кроме того, стоит заранее сузить круг поиска, решив, будете вы искать квартиру на первичном или вторичном рынке, а если на вторичном, то с каким ремонтом и мебелью она должна быть. Установив свои требования, не отступайте от них, соблазнившись на заманчивые предложения хитрых продавцов, которые попытаются продать не то, что вам нужно на самом деле.
- Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку квартиры. Пускай эта сумма будет немного меньше того, что на самом деле есть у вас «в кармане», ведь помимо основных расходов могут возникнуть и дополнительные (например, ремонт или покупка мебели). Не стоит рассматривать предложения начиная с самых дешевых вариантов. Как правило, в дешевых квартирах в шкафах прячутся свои скелеты. Найти выгодное предложение без подвоха, конечно, возможно, но шансы сопоставимы с выигрышем в лотерею.
- Выберите наиболее подходящий источник финансирования. Заплатить сразу наличными, взять ипотеку или рассрочку – подробнее об этих вариантах мы поговорим ниже.
- Решите, как вы будете искать жилье: сделаете все самостоятельно или воспользуетесь услугами риэлтора либо посредника. Для самостоятельного поиска тоже есть два варианта: разместить собственное объявление о покупке квартиры, или искать объявления о продаже.
- Осмотрите несколько приоритетных вариантов. Всегда лучше иметь выбор, поэтому, даже если первая квартира вам понравилась и устроила по всем параметрам, то не спешите заключать договор, а просмотрите еще несколько. Возможно, вы останетесь при своем мнении и вернетесь к первому варианту, но зато с вами будет еще и уверенность, что это предложение было действительно лучшим. В ходе осмотра обращайте внимание на:
- Район расположения (общественный транспорт, магазины, школы);
- Состояние дома (мусоропровод, лифт, подъезд, двор, стоянка);
- Состояние жилплощади (стены, пол и потолок, сантехника, проводка, окна и балкон, температура, освещенность и шумоизоляция);
- Соседи.
- Оформляйте сделку. Проверьте, есть ли у вас и у продавца все необходимые бумаги. Заключите договор купли-продажи и передайте все документы в регистрирующий государственный орган. И, наконец, подписывайте акт передачи квартиры в собственность покупателя.
В качестве гарантии совершения обеими сторонами сделки покупатель может передать продавцу задаток (около 5% от суммы сделки). Он не возвращается покупателю, если тот решает отказаться от сделки. Если отказывается продавец – он возвращает задаток в двойном размере.
Все нюансы о задатке описываются в специальном договоре, который составляется в двух экземплярах. Факт передачи задатка подтверждается распиской – ее продавец оставляет покупателю.
Первичное или вторичное жилье
Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:
- Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
- Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).
Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:
- Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
- Приостановка или заморозка строительства;
- Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
- Повторная продажа одной жилплощади.
Преимущества риэлтора |
Плюсы ипотеки |