Как продается квартира по ипотеке

Сегодня молодой семье приобрести квартиру за наличный расчет очень тяжело. На выручку приходит ипотечное кредитование. И если покупатели вполне нормально относятся к ипотеке, то вот продавцы квартир до сих пор боятся связываться с таким явлением. Многие просто боятся брать на себя лишние хлопоты по оформлению, а кто-то не хочет остаться обманутым. Итак, чем же страшна продажа квартиры через ипотеку.

Ипотека для продавца вовсе не опасна, даже просто потому, что деньги продавец вместе с покупателями забирает в банке. Буквально года два назад после передачи банком денег продавцу, покупатель и продавец отправлялись в регистрационную палату для дальнейшего оформления сделки. Сейчас ситуация несколько изменилась. Теперь банк-кредитор отдает денежные средства продавцу уже после оформления всей сделки. Но законом внесены поправки: если в течение трех месяцев продавец не получает всей суммы, оговоренной в договоре, то сделка признается недействительной. Опять же, в регистрационной палате сделка оформляется только в присутствии двух сторон.

Сегодня законодательно установлено, что продать квартиру через ипотеку может каждый собственник недвижимости. Рассмотрим продажу квартиры через ипотеку пошагово.

1. Если у продавца имеются какие-либо сомнения об ипотеке, то ему необходимо проконсультироваться со специалистом. В данном случае, следует обратиться к юристу, который очень подробно и доступно объяснит всю процедуру совершения сделки.

Убедившись в безопасности, продавец начинает процесс продажи своей квартиры. Конечно же, найдутся покупатели, желающие приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. В этом случае продавцу надо обязательно выяснить, а был ли покупатель в каком-либо банке. Одобрено ли ему ипотечное кредитование. Очень часто покупатели даже не понимают всей серьезности данного процесса. Они уже подыскивают себе жилье, не проконсультировавшись даже с кредитным экспертом банка.

Часто покупатели просят документы на квартиру, чтобы предоставить их в банке. Ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы. Банку достаточно только копии техпаспорта на квартиру, чтобы дать устное решение. Когда уже продавец согласился продавать квартиру по ипотеке, он может попросить задаток. Задаток необходим для обеих сторон. Так покупатель будет оформлять ипотеку, а продавец будет уверен в надежности покупателя.

1. Банк проверяет документы на квартиру. Продавец должен принести кадастровую справку о том, что его квартира не находится в аресте и на ней нет каких-либо обременений. Также необходимо показать специалисту все имеющиеся документы на квартиру и паспорт. Поскольку купленная квартира будет в залоге у банка, по некоторым причинам банк может отказать в принятии положительного решения. Например, если квартира в аресте или находится в доме, которому больше 50 лет.
2. Покупатель оценивает квартиру. Для этого он вызывает оценщика из фирмы. Продавец должен находиться дома во время прихода оценщика. Он сфотографирует все помещения квартиры, а уже потом на основании всех критериев сделает вывод. Оценщики смотрят на квартиру и на запрашиваемую цену объективно. Они берут во внимание район, общее состояние дома, этажность и площадь квартиры.
3. Дальше банк рассматривает поданную заявку. Для этого продавцом и покупателем сдаются копии всех документов, как своих, так и на приобретаемую квартиру. Здесь же будет и решение оценщика. Заявка рассматривается максимум три дня. Как только банк принимает положительное решение, покупатель с продавцом начинают оформлять сделку.
4. Между покупателем и продавцом составляют первоначальный договор купли-продажи. Здесь же покупатель отдает продавцу первоначальный взнос. Затем обе стороны отдают документы на переоформление квартиры на нового хозяина в регистрационную палату своего города. По истечении 5 дней документы забирают, а в банке уже на основании основного договора купли-продажи происходит передача денег продавцу. У продавца есть в распоряжении еще 2 недели на освобождение своей квартиры.

Единственное затруднение для продавца так это длительность процесса оформления сделки. Также банки могут не укладываться по срокам, что привлечет еще больше неудобств, как продавцу, так и покупателю.

Главные правила для продавца, который решил продать свою квартиру через ипотеку:

1. никому и ни под каким предлогом не отдавать оригиналы документов на свою квартиру;
2. не доверять продажу своей квартиры посторонним людям;
3. ни в коем случае не соглашаться до полного расчета и оформления ставить свою квартиру в залог;
4. если продавец сомневается, то лучше довериться юристу или проверенной риэлторской организации для проведения сделки.

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и как их избежать

Приобретение жилья в рассрочку

Купить собственное жилье, осуществив единовременную финансовую выплату по сделке, может позволить себе далеко не каждый. Цены на недвижимость растут, и, для многих, ипотечный кредит становится единственным вариантом приобретения жилища.

Продажа квартиры по ипотеке влечет за собой определенные риски для продавца: это и непрозрачная процедура сделки, и нестабильность финансовых выплат. Однако, данный способ имеет ряд преимуществ, если тщательно следовать процедуре и выполнять все ее правила.

Почему продавцу стоит обратить внимание на ипотечный рынок?

До сих пор рассрочка в вопросе приобретения квартиры вызывает настороженность у владельцев жилья, желающих расстаться с ним за соответственное финансовое вознаграждение. Это не удивительно, ведь вместо реальной суммы стоимость своей собственности хозяин недвижимости получает только документ, гарантирующий ее получение в будущем.

У многих возникают сомнения: можно ли доверять добросовестности покупателя или полагаться на обещание финансовой организации? Надо отметить, что опросы, проводимые на эту тему среди населения, выявили положительную тенденцию: свыше 60% благополучно закрытых сделок по ипотеке с частными лицами.

В настоящий момент на рынке недвижимости сложилась непростая обстановка, и, порой, для реализации выставленного на продажу жилья, в особенности дорогого, требуются месяцы и даже годы. Ипотека позволяет существенно быстрее найти покупателя, а правильное оформление сделки позволит продавцу обезопасить себя от неприятных сюрпризов.

Какие виды ипотеки существуют

Приобретение жилья в рассрочку при помощи банковского займа давно не является новостью. В каких ситуациях в сделку продажи недвижимости вмешивается ипотечный кредит? Существуют три распространенные схемы продажи квартиры в рассрочку:

1. Реализация недвижимости самим застройщиком. В этом случае фирма-владелец дома, в котором находятся выставленные на продажу квартиры, берет финансовые риски на себя. Чтобы гарантировать свою безопасность, она оставляет купленные в ипотеку квартиры в залоге вплоть до получения финальной выплаты.
2. Договорная продажа. В этом случае продажа квартиры одному физическому лицу другим происходит помимо участия банка. Две стороны подписывают договор рассрочки на определенный срок под какие-либо гарантии.
3. Трехсторонняя ипотека. В ней принимают участие юридическое лицо (кредитная организация) и два физических лица (продавец и покупатель). Это самый частый случай ипотеки и вызывающий больше всего вопросов у изначального владельца реализуемой квартиры.

Ниже речь пойдет именно о третьем виде ипотеки, его достоинства и недостатках с точки зрения продавца.

Как продать квартиру по ипотеке

Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:

• проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
• после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
• передача права собственности от старого владельца к новому;
• транзакция полного размера суммы по кредиту.

Необходимые документы

Прежде чем банк выдаст ссуду на покупку жилья, его сотрудники проводят полную проверку всех документов, относящихся к конкретной недвижимости. От владельца квартиры требуется собрать и предоставить внушительный пакет документов, в число которых включают:

• ксерокопию удостоверения личности владельца;
• свидетельство права собственности (возможно заменить выпиской из Росреестра);
• документ-основание — договор купли-продажи, дарственная, завещание и пр.;
• техпаспорт недвижимости;
• кадастровый паспорт, выданный не позднее, чем пять лет назад, в котором должна быть указана инвентарная стоимость и технический план жилья, соответствующий действительности;
• оценочный лист;
• справка из коммунального хозяйства, в которой поименованы все лица, прописанные на передаваемой жилплощади в момент продажи (включая без вести пропавших, отбывающих уголовный срок, маленьких детей, инвалидов и т. д.).

Анализ состояния и обременности жилья

К вышеперечисленному списку обязательных бумаг финансовое учреждение может затребовать дополнительные документы, которые сочтет необходимыми для проведения всестороннего анализа состояния и обременности жилья. Кроме того, установленный регламентом пакет может отличаться в разных банках, имеет смысл заранее узнавать правила кредитного учреждения в этом вопросе.

Если сделка осуществляется через посредника на рынке услуг купли-продажи недвижимости, и продавец неуверен в чистоте мотивов риэлтора, он может не передавать ему основных документов, а только их копии, а также не ставить свою подпись ни под какими бумагами, кроме непосредственно договора о продаже собственности.

Следует знать, что без подписей продавца и покупателя договор передачи собственности не может считаться действительным.

Как проверяется состояние жилья и производится оценка стоимости

Контроль удовлетворительности технического объекта производится дважды: покупателем (или его представителями) и работниками банка. Во время осмотра фактического состояния жилья проверяются:

• соответствие планировки заявленному в техническом паспорте;
• наличие любых значительных дефектов строительных конструкций, куда входят трещины, расслоение, протекания, плесень и т. п.;
• состояние остекления (наличие и целостность окон и дверей);
• все жилищные коммуникации — отопительные приборы, сантехника, на предмет присутствия протеканий, ржавчины, коррозии металла;
• электроприборы, проводка (открытые участки) с целью выявить наличие любых возможных нарушений работы, обугливаний, искрения.

Для продавца этот этап подготовки к реализации квартиры неприятен тем, что, во время его, могут выявиться недочеты, которые придется устранять за свой счет. В том числе, если имела место незарегистрированная перепланировка, придется оплачивать и ее.

После проведения всех проверок, производится оценка стоимости жилища экспертом, исходя из состояния рынка продажи недвижимости. В итоге представляется детальный отчет, из чего складывается максимальная сумма. Это необходимо как гарант защиты от переплат в случае попыток собственника завысить фактическую стоимость объекта.

Переход квартиры в залог и выплата денежных средств

Когда все предварительные процедуры подготовки квартиры к продаже проведены, производится подписание договора передачи права собственности обеими сторонами. После этого недвижимость поступает в залог банка вплоть до полного погашения кредитором всей суммы ипотеки.

Переход квартиры в залог

Поскольку выплата стоимости жилья его бывшему владельцу осуществляется позднее, а не по факту оформления договора, многие собственники находят этот момент очень пугающим. Между тем закон о купле-продаже недвижимости полностью обеспечивает интересы собственника. В нем дополнительно оговорено, что в случае непоступления денежных средств на счет бывшего владельца объекта влечет за собой аннулирование всей сделки.

В момент перечисления выплаты продавцу недвижимости, он находится в самом уязвимом положении, так как не может самостоятельно проконтролировать процесс. Транзакция производится с расчетного счета кредитной организации непосредственно на счет продавца, что исключает возможность проверки подлинности денежных средств и делает процедуру открытой для разного рода мошенничества.

Впрочем, все эти опасения не имеют под собой реальных оснований. Поскольку деньги перечисляются самим банком, все проверки проводятся внутри него, а это полностью исключает возможность передачи поддельных банкнот.

В том случае, если кредитная организация не одобрит залог после оформления сделки, договор купли-продажи расторгается, недвижимость возвращается к изначальному собственнику. Неудобство здесь состоит в необходимости возврата полученного залога.

Памятуя о такой возможности, рекомендуется воздержаться от выполнения ряда последовательных сделок. Например, приобретения иного жилья на средства от продаваемого объекта недвижимости, так как в случае расторжения сделки и необходимости возврата денег, сумму придется выплачивать из собственного кармана либо разрывать и второе соглашение.

Необходимо ли приватизировать квартиру для осуществления продажи?

Безусловно, да. Не имея на руках документа о приватизации недвижимости, человек не может считаться полноправным собственником объекта, следовательно, не имеет права производить любые сделки с квартирой, за исключением обмена, но и то лишь с одобрения балансодержателя.

Пройти процедуру приватизации нужно заранее, перед тем, как выставлять недвижимость на ипотечную продажу, поскольку банк, в любом случае, попросит владельца квартиры оформить право собственности в установленном порядке. Приватизация является бесплатной юридической услугой, она производится в ближайшем офисе МФЦ после подачи необходимых документов.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке для продавца

Как и любая сделка, продажа недвижимости через ипотеку имеет свои положительные и отрицательные стороны. Прежде всего, следует отметить несомненную выгоду для продавца:

1. Все этапы реализации жилища проходят под контролем представителей кредитного учреждения, обладающих полной компетенцией. Это значит, что именно банк предоставляет юристов, занимающихся оформлением документов, а также контролирует финансовую сторону вопроса.
2. Риск стать жертвой мошенничества минимален, все по той же причине — денежные операции контролируются банком.
3. Продажа квартиры через ипотеку осуществляется гораздо быстрее, так как найти покупателя намного проще, в особенности, если речь идет об объекте с высокой рыночной стоимостью.

Но существуют и негативные моменты, на которые стоит обратить внимание:

1. Вся процедура продажи протекает заметно медленней, на каждой стадии проверок для продавца могут возникнуть определенные затруднения и неудобства.
2. Передача денежных средств осуществляется не по факту передачи собственности, а позднее. Хотя процесс защищен законодательством, это может представлять дискомфорт.
3. Риски мошенничества заметно снижены, но не исключены полностью, так как незаконные действия могут осуществляться при содействии сотрудников банка.

Собственнику, решившему продать недвижимость через банк по системе ипотечного кредитования, имеет смысл предварительно обратиться за консультацией к юристу, дабы устранить все недопонимания и выяснить подробности проведения процедуры.

Продажа квартиры по доверенности — риски продавца и покупателя в следующем видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Продажа ипотечной квартиры: законные способы

Приобретая квартиру в ипотеку, владелец обязуется выплачивать ее полную стоимость банку в течение длительного времени (15-20 лет). Все это время хозяином квартиры считается банк, и только он вправе распоряжаться данным имуществом. Однако все же продать квартиру в ипотеке очень даже реально, но на это должны быть веские причины.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Многие « ипотечники » даже не задумываются о том, что их квартиру можно продать. Это абсолютно законно, только очень проблематично. Но в жизни случаются непредвиденные обстоятельства, которые вынуждают владельца детально изучить все этапы и начать планировать будущую сделку.

Продажа обремененной ипотекой квартиры – сложный и затянутый процесс и допустим только в том случае, если банк (он же собственник квартиры) даст на продажу разрешение. Для этого первым делом необходимо обратиться в свой банк и уточнить все детали, прописанные в договоре ипотеки. Специалист банка предоставит всю важную информацию и, если не возникнет каких-либо сложностей, подаст запрос на разрешение продажи квартиры.

Если владелец ипотеки решил пока не уведомлять банк о своем решении продать квартиру, нашел покупателя, составил договор купли-продажи, то данная сделка будет считаться недействительной. Банк обязательно об этом узнает и запретит продажу. И тогда плательщик понесет убытки, которые были затрачены на оформление несостоявшейся сделки.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи

Учитывая разные жизненные случаи, владелец ипотечной квартиры сталкивается с необходимостью продать ее. Причинами могут быть следующие ситуации:

• Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
• Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена. Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
• Развод, который предполагает раздел имущества между супругами. Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
• Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
• Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

Способы продажи ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры – дело непростое, требующее много терпения и выдержки. Необходимо тщательно разобрать все возможные способы продажи и выбрать самый оптимальный для продавца вариант. Рассмотрим 4 основные варианта продажи ипотечной квартиры.

Досрочное погашение займа

Данный способ продажи ипотеки считается относительно простым и выгодным. Многие выбирают именно такой вариант. Сложность только состоит в том, чтобы найти такого покупателя, который согласится на сделку купли-продажи обремененной квартиры и выплатит почти всю сумму задатком.

Этапы проведения сделки:

Первым делом необходимо сообщить банку о своих намерениях. Без ведома своей кредитной организации плательщик не сможет законно продать имущество. Нужно быть готовым ответить на вопрос банковского служащего о причине продажи квартиры. Стоит понимать, что причина должна быть весомой, так как банк с неохотой идет на подобные манипуляции. Ему выгоднее, если «ипотечник» будет спокойно платить десятилетия долги за квартиру с надлежащими процентами.

После того как заемщик (продавец) получил разрешение от банка, он переходит на следующую стадию продажи – поиск покупателя. Этот поиск станет самым сложным, ведь покупатель должен будет отдать все деньги за квартиру до заключения договора купли-продажи. А это будет большим риском для покупателя.

Провести процедуру с задатком. На этой стадии покупатель передает продавцу денежную сумму, равную сумме долга по ипотеке. Оформляется договор задатка. Лучше его составить и заверить у нотариуса (чтобы обезопасить покупателя от мошенничества). В этом договоре необходимо дополнительно указать, что продавец в обязательном порядке продаст квартиру сразу после снятия на нее обременений.

В договоре задатка обязательно указываются следующие данные:

— сумма задатка и порядок проведения расчета;
— точные сроки продажи квартиры;
— сроки, за которые банк гарантирует снятие обременений с продаваемой квартиры.

Исполнение порядка проведения расчетов. Он имеет следующую последовательность: цена на квартиру разделяется на 2 части, первая часть равна оставшейся суммы от ипотеки, а другая часть – остаток, который остается продавцу. Эти деньги кладутся в две разные депозитные ячейки. После совершения сделки у банка появляется доступ к ячейке с долгом за ипотеку. А другая ячейка (с остатком) остается продавцу.

Продавец с покупателем должны сходить в банк, чтобы полностью погасить кредит. После этого банк выдает документ, который подтверждает отсутствие задолженностей и снятие обременений на квартиру.

Далее продавец самостоятельно обязан снять обременение с продаваемой квартиры: вместе с представителем банка (у которого квартира была в залоге) прийти в УРФС (рег. палата) или в многофункциональный центр и подать заявление на снятие обременений на квартиру. Для этого необходимо при себе иметь:

— паспорта всех собственников;
— договор купли-продажи или свидетельство собственности;
— закладную;
— документы о погашении задолженностей.

После того как ипотека погашена, дадут выписку из ЕГРП на квартиру в которой будет указана информация о том, что обременений никаких нет.

После проведения всех этих процедур продавец может спокойно продать свою квартиру покупателю. Заключается договор купли-продажи и регистрируется сделка в УФРС.

Продажа с помощью банка

В этом случае покупателя на квартиру ищет сам банк. Но он заинтересован только возвратом собственных средств, и поэтому вполне вероятно, что после продажи банком квартиры вряд ли что-то останется бывшему хозяину.

Этапы проведения сделки практически такие же, как и в первом варианте, только процессом купли-продажи занимается банк, а не владелец квартиры.

Порядок действий владельца:

• Уведомить банк о решении продать квартиру в ипотеке, досрочно погасив все долги.
• Ждать, когда банк сам найдет покупателя.
• Далее банк составляет предварительное соглашение, которое покупатель и продавец подписывают и заверяют у нотариуса.
• Банк выдает депозитные ячейки (одну или две) для вложения в них необходимых сумм.
• Покупатель переводит на ячейки оговоренную сумму (при необходимости в двух частях, если предусмотрен остаток для бывшего владельца).
• Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

Самостоятельная продажа

Этот способ подразумевает самостоятельное оформление всех документов, снятие обременений и прочих этапов сделки и продавцом, и покупателем, без внедрения третьих лиц.

• Покупатель обращается к хозяину квартиры (к банку) с желанием выкупить залог на ипотеку.
• Сотрудники банка вместе с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи и обращаются к нотариусу для дальнейшего его заверения.
• Банк предоставляет 2 ячейки. Первая – для внесения суммы ипотечного долга заемщика. Вторая – денежный остаток (если таковой имеется) для заемщика.
• Банк снимает все ограничения и обременения с квартиры.
• Далее оформляется подтверждение продажи в Росреестре. Покупатель становится владельцем квартиры.
• Остается получить банку и владельцу свои денежные средства из ячеек.

Продажа долговых обязательств

Такой вариант продажи ипотеки предполагает классическое перекредитование. Заемщик (владелец ипотеки) вправе передать долговые обязательства (свою ипотеку) другому лицу (если оно согласно взять на себя этот долг).

Заемщик сам находит человека, который желает перезанять у него ипотеку.

Далее все по схеме:

• Заемщик приводит потенциального клиента в банк.
• Обговорив все детали, приступают к процедуре переоформления ипотеки.
• Новый владелец ипотеки обязан соответствовать требованиям банка, а именно: быть платежеспособным, иметь хорошую кредитную историю (если таковая имеется). Если все устраивает, то банк заключает новый договор.
• Как и раньше, жилье продолжает находиться в залоге у банка, а вот ипотеку уже выплачивает другой человек.

Основной процедурой перерегистрации ипотеки занимается банк. От заемщика необходимо только согласие и подписание соглашения о передаче долговых обязательств.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке (видео)

Смотрите видео о способах продажи квартиры, обремененной ипотекой. Специалист очень грамотно и доступно раскрывает все способы и нюансы продажи.

Какие документы необходимы

Для проведения процедуры продажи ипотечной квартиры понадобится подготовить пакет документов. Он включает в себя:

• Паспорта заемщика и покупателя.
• Документ, который подтверждает платежеспособность продавца.
• Договор купли-продажи.
• Договор задатка.
• Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по кредиту.
• Закладная по займу.
• Документ, который подтверждает снятие всех обременений с квартиры.
• Документ, подтверждающий зачисление покупателем денег за недвижимость, которыми в дальнейшем будет погашена задолженность по ипотеке.

Этапы продажи ипотечной квартиры (видео)

В данном видеоролике можно подробнее познакомиться с этапами продажи ипотечной квартиры.

Риски для покупателя

Самым главным риском для покупателя при покупке ипотечного жилья является предоставление денежных средств еще до момента составления договора купли-продажи квартиры. Он рискует потерять крупную сумму денег. Неопытному покупателю легко может попасться профессиональный мошенник. Но если сделка сопровождается специалистами (риелтором или юристом), то данный риск сведен к нулю.

Риски для продавца

Как таковые риски для продавца ипотечной квартиры отсутствуют, ведь весь процесс купли-продажи контролируется самим банком — самым заинтересованным лицом в этом непростом деле. И в случае мошеннических действий со стороны покупателя, только банк понесет серьезные финансовые убытки. Но за последние годы данный вид сделок с ипотечной недвижимостью стал контролироваться многими государственными органами. И в случае обмана мошенник сразу вычисляется и несет соответствующее наказание. В итоге основным риском для продавца можно считать только зря потраченное время и силы.

Процесс продажи квартиры в ипотеке считается долгим, сложным, но зато с минимальными убытками и рисками. Если детально разобраться во всех этапах сделки, то это значительно упростит проведение данной процедуры.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

• продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
• для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
• производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
• покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
• после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
• договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
• покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
• со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

• копия паспорта собственников жилья;
• технический паспорт квартиры;
• кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
• свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
• документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
• расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
• оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

• предоставить только копии документов;
• лично сопроводить сдачу документации в банк;
• не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

• сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
• при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
• в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Статья написана по материалам сайтов: posobie.help, sovetadvokatov.ru, kredit-blog.ru.

»