Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома

Здравствуйте! В многоквартирном доме живут десятки разных и незнакомых друг другу семей. Поэтому, когда встаёт выбор между вариантами управления домом, появляется масса разногласий. Естественно, каждый собственник ориентируется также и на приемлемость цен. Но в погоне за дешевизной очень просто нарваться на мошенников, поэтому нужно искать оптимальное соотношение цены и качества.

Управляющая компания – это коммерческое учреждение, оказывающее услуги по управлению домом.

Положиться на инициативную и ответственную управляющую компанию в вопросах управления домом – самый простой из вариантов, который сэкономит время и нервы жильцов. На сегодняшний день почти все такие компании – не что иное, как муниципальные структуры, созданные на основе ЖЭКов. Именно они проявляют наибольшую активность в навязывании своих услуг собственникам квартир.

Зачастую управляющие компании являются подразделениями строительных организаций, возводящих новостройки. В таком случае жильцам выбирать не из чего, так как после сдачи дома такие компании берут всё обслуживание на себя.

Также управляющей компанией может стать бывшее Товарищество собственников жилья. Накопив достаточно опыта в обслуживании своего многоквартирного дома, они могут предлагать свои услуги другим домам.

Для выбора оптимального варианта, можно обратиться в управление ЖКХ местной администрации, где хранятся данные об управляющих компаниях, работающих рядом.

Для упрощения задачи можно придерживаться следующих пунктов:

1. Организация собрания собственников квартир в доме. Лучше заранее обдумать время, в которое большинство жильцов будет свободно (примерно после 19:00, когда многие приходят с работы)

2. Хорошо будет обсудить конкретные действия, ожидаемые от управляющей компании. Лучше всего составить список ежемесячных, и других периодических работ, а затем определить самые важные из них. Стоит учесть мнение каждого из жильцов. Например, постройка игровой площадки для детей, косметический ремонт подъезда и другие пожелания.

3. Важным моментом является создание наиболее активной группы людей. Некоторые из соседей будут только рады принимать участие в рабочих вопросах управляющей компании и смогут изучать рынок коммунальных услуг. А удобнее делать это будет домохозяйкам и пенсионерам.

4. Составление списка организаций в сфере ЖКХ. Полный список можно посмотреть в интернете, а в городской администрации можно запросить реестр управляющих компаний.

5. Знакомство с сотрудниками управляющих компаний в индивидуальном порядке. А отзывы о той или иной организации можно получить у жителей многоквартирных домов по соседству.

6. Прояснить некоторые нюансы об УК: откуда она возникла, каков ежегодный прирост количества обслуживаемых домов, стоимость всех услуг, пункты договора и возможные штрафные санкции за их невыполнение.

7. Выделить три наиболее подходящие управляющие компании. Организовать встречу представителей УК и жильцов для обсуждения рабочих моментов. В каждой организации есть свой тип договора управления, немаловажно ознакомиться с ним.

8. После встречи составить протокол, а затем на его основании заключить договор с выбранной управляющей компанией. Один из экземпляров договора оставить у себя.

Как сменить управляющую компанию

Но что делать, если сотрудники выбранной управляющей компании оказались недобросовестными и плохо выполняют обязанности по содержанию дома? Ответ прост – нужно такую компанию заменить на новую.

Закон позволяет менять управляющую компанию довольно часто, а именно – раз в год. Но зачастую этот процесс требует вмешательства суда. Поэтому, в процессе замены нужно руководствоваться положениями жилищного кодекса, чтобы в будущем у юристов не возникало вопросов.

Во-первых, после выбора компании нужно обойти все квартиры в доме и поговорить с собственниками. В жилищном кодексе сказано, что смена УК может производиться только после общего собрания. Инициатором собрания может быть один человек, но для этого нужно найти единомышленников среди других владельцев жилых помещений и нежилых помещений.

Если большинство собственников не увидит смысла в целесообразности замены УК, все дальнейшие мероприятия будут бесполезны. Если же их решение будет положительным, нужно попросить у них свидетельство о праве собственности, чтобы знать, кому точно в дальнейшем писать об общем собрании.

Во-вторых, нужно организовать собрание. Провести его можно как очно, так и заочно, но, согласно требованиям ЖК РФ, вначале собрание может быть только очным. Если возникает вопрос с местом проведения, можно попросить о помощи местных властей. Хоть шансы на содействие и невелики, возможно, помощь и окажут.

Но в качестве помещения для собрания можно использовать и подъезд, предварительно намекнув собственникам, чтобы они особо не стремились его посетить. Из-за малого числа участников впоследствии можно провести собрание заочно.

В-третьих, в течение 10 дней нужно правильно сообщить всем жильцам о собрании. Сделать это можно при помощи заказного письма с уведомлением о получении, либо вручить уведомление под роспись. Согласно ЖК РФ, извещение всех собственников – обязательное условие. Не выполнив его, законность данного мероприятия может быть оспорена в суде.

Очень важно составить сообщение правильно, следуя следующим пунктам:

1) Информация об инициаторе собрания

2) Форма проведения собрания

3) Время и место проведения

5) Порядок ознакомления с материалами собрания

На повестке дня должны обсуждаться следующие темы:

1. О выборе председателя, секретаря и счетной комиссии.

2. О выборе другой конкретной управляющей компании

3. Об условиях заключения договора между компанией и домом

Затем уже идёт заключение договора с новой УК.

Договоры заключаются с каждым собственником по итогам собрания. Даже если некоторые из жильцов не заключат договор, управляющая компания всё равно сможет приступить к работе.

Выбор управляющей компании в коттеджном посёлке

Перед покупкой дома в идеале нужно подумать о том, кто будет управлять выбранным коттеджным посёлком. Бывают случаи, когда застройщик после окончания строительства отказывается брать на себя обязательства по управлению. Тогда собственникам домов нужно самим выбрать способ управления.

С юридической стороны лучше, если загородные поселения будет обслуживать управляющая компания, так как ей проще всего заключать договоры со сторонними организациями на более выгодных условиях и контролировать своевременное оказание услуг более профессионально. Если жильцы лично хотят заниматься этими вопросами, лучше нанимать юриста. Но даже при таком раскладе иск в суде могут не принять на рассмотрение. Поэтому в наше время более актуальна УК. При выборе лучше ориентироваться на организации, обслуживающие соседние посёлки, потому что следить за деятельностью компании из другого района будет сложно.

Также нужно обратить внимание на количество заключённых компанией договоров. Лучше выбрать ту, у которой есть достаточно большой опыт в обслуживании коттеджных посёлков, потому что можно выиграть в цене и качестве. Также большую роль играет штат сотрудников и отзывы в интернете.

Что обязана делать управляющая компания

УК проделывает работы по содержанию загородного посёлка, в том числе и общего имущества в нём. Но некоторый перечень услуг жильцы могут запросить сами. К ним относятся:

• Освещение в тёмное время суток

• Посадка зелени на общественных зонах и дальнейший уход за ней

• Обслуживание инженерных сетей и прочего оборудования для домов

• Организация по сбору платежей с жильцов и учёт финансов

Как составлять договор с управляющей компанией

Для начала, нужно определиться, какие именно услуги будут оказаны выбранной организацией (эксплуатационные, коммунальные и т.д.). Удобно будет сделать таблицу, включающую весь список услуг, порядок и объем их выполнения, а также их цену. Также в договоре обязательно нужно описать, какими будут последствия при недобросовестном выполнении работы управляющей компании.

Чтобы в будущем не возникло недопонимания, сразу обговаривается способ и сроки оплаты.

Отдельно составляется перечень общего имущества коттеджного посёлка и описывается его состояние.

Управляющая компания выбирается на собрании владельцев домов, на котором должна присутствовать как минимум половина жителей. Для организации лучше выбрать несколько человек, которые будут входить в инициативную группу.

В законодательстве не прописан порядок проведения общего собрания, и в связи с этим могут возникнуть проблемы. Обычно собрание проводится так же, как и в многоквартирном доме, однако некоторые правила всё же отличаются.

Чтобы провести собрание, инициативная группа также должна сообщить о нём всем собственникам. В каждой управляющей компании есть свой договор обслуживания, но лучше предварительно ознакомиться с ним, чтобы не быть застигнутым врасплох. Все пункты договора нужно внимательно прочитать и при надобности скорректировать. С каждым собственником должен заключиться отдельный договор, обычно этим занимается сама УК.

В жилищном законодательстве описываются только вопросы об управлении многоквартирного дома, поэтому УК пользуется этой же схемой и для загородного посёлка, а роль квартир играют дома. Но если дело касается содержания общего имущества и его эксплуатации, положения жилищного комплекса работают по-другому. Происходит это потому, что в многоквартирном доме всё имущество находится внутри него, а в коттеджном посёлке земельные участки и оборудование посёлка могут быть переданы на баланс ДНП и ТСЖ.

Если говорить о выгоде, то управляющая компания, прежде всего, преследует финансовые цели, и дешевле будет возложить ответственность за содержание посёлка на самих жильцов.

Один комментарий на « Как выбрать управляющую компанию »

Согласен полностью! управляющей компанией должно стать бывшее Товарищество собственников жилья. опыт в обслуживании своего дома тут окажется главным фактором, всё остальное прямо скажем вторично!

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Подбираем управляющую компанию: изучаем рейтинги, критерии и методы отбора

Каждый многоквартирный дом обязан быть в чьем-то управлении.

Разумеется, жильцы нуждаются в услугах управляющей организации, которая будет поддерживать имущество дома в должном состоянии.

Но каким образом выбрать такую компанию? Какие критерии стоит учитывать при отборе? Можно ли сменить организацию досрочно?

Законодательное регулирование вопроса

Закон гласит, что жильцы должны определиться с выбором управляющей компании в указанный срок. Помимо этого, жильцы также определяют вид и способ ведения имущества дома.

ЖК РФ не регламентирует весь процесс избрания организации. При выборе необходимо полагаться также на Постановление Правительства № 75 от 6.02.2006 года, которое подробно разъясняет процедуру проведения избрания управляющей фирмы.

Например, пункт 3 данного Постановления устанавливает, что, если жильцы дома самостоятельно не определят управляющую компанию в месячный срок, то орган местного самоуправления единолично назначит организацию, которая будет осуществлять управление таким домом.

Помимо всего, любое муниципальное образование издает свои локальные правовые акты, которые не могут противоречить федеральному законодательству, но могут дополнять их.

Критерии выбора

При избрании организации, которая будет управлять домом, следует в обязательном порядке учитывать следующие критерии:

1. Состоятельность компании как организационного звена. Жильцам настоятельно рекомендуется обращать внимание на дату создания фирмы и численность ее штата.
2. Стаж работы в области управления. Нужно разузнать в каких отношениях состоит организация с местной администрацией и как долго она предоставляет свои управляющие услуги. Также полезно ознакомиться с отзывами жильцов, которые пользовались услугами данной фирмы. Хорошая компания обязательно предоставит такие сведения своим потенциальным клиентам. Если же компания пытается скрыть некую информацию — это повод насторожиться.
3. Размер обслуживаемого жилого фонда. Любая перспективная компания обязательно имеет сведения, касательно того, какую площадь она регулярно обслуживает, и что это за дома. Такая информация должна быть в открытом доступе.
4. Разработанная документация. Успешные компании всегда имеют грамотно составленные типовые договоры о предоставлении услуг управления жильцам. В контрактах перечисляются базовые и дополнительные услуги, которые фирма может предоставить по желанию владельцев квартир в доме.

Методы отбора

Но в новых домах провести собрание жильцов зачастую невозможно, поскольку владельцы квартир заселяются постепенно.

Поэтому закон устанавливает иной метод выбора управляющей компании — свободный конкурс, который проводится органом местного самоуправления.

Пошаговая инструкция действий для жильцов МКД

Для того, чтобы избрать управляющую фирму, жильцы дома могут созывать общие собрание собственников жилья в доме. В первую очередь необходимо определить состав инициативной группы жильцов, которая будут активно заниматься избранием управляющей организации.

Инициативная группа перед тем, как назначать фирму для управления, должна подробно изучить критерии выбора, чтобы в будущем возникало как можно меньше конфликтов касательно управления домом. Если выбор компании сделан, то представителя организации нужно позвать на общее собрание собственников.

На собрании представитель рассказывает о своей фирме. Жильцы квартир задают ему все интересующие вопросы. Такое собрание носит не официальный характер. Если жильцы поддержали предлагаемую компанию, то она разрабатывает подходящий договор и на официальной встрече происходит его обсуждение.

Жильцы не должны посещать собрание в обязательном порядке. Но если в их отсутствие произойдет назначение управляющей организации, то они будут обязаны исполнять последующие решения в обязательном порядке.

Инициативная группа должна предупредить жильцов как минимум за 10 дней до момента проведения общего собрания.

Перед началом собрания нужно определить собрался ли кворум. Кворум считается допустимым, если имеется 50% + 1 голос. Голос пропорционально зависит от доли в праве собственности общего имущества.

Но как показывает практика, собрать в одно время половину жильцов дома весьма затруднительно. В такой ситуации для избрания выбирают очно-заочную форму. После проведенного голосования производится обход квартир и узнаются мнения остальных владельцев жилья в доме. Кворум при такой форме, как правило, достигает необходимых показателей.

На собрании в обязательном порядке должен быть оформлен протокол. В нем фиксируются дата и место организованного собрания, сведения о кворуме и повестка дня. Записи в протоколе оформляются в свободной форме. Бумага подписывается председателем и секретарем.

Правила оспаривания решения

Если организация не предоставляет свои услуги надлежащим образом, либо нарушает сроки, которые прописаны в договоре, то собственники жилья могут направить компании претензии или даже произвести замену управляющей организации или способа управления.

Причинами расторжения контракта с управляющей фирмой могут быть:

• окончание срока действия договора на предоставление услуг;
• невыполнение своих обязанностей компанией;
• предоставление услуг ненадлежащего качества;
• просроченное рассмотрение заявок на проведение ремонтных работ;
• сокрытие сведений о проведенной деятельности и др.

Рейтинги

Наиболее популярные фирмы, которые осуществляют управление многоквартирными домами в Москве:

1. Юнисервис — организация, у которой обслуживаемый жилой фонд превышает отметку в 1,9 миллион кв. метров.
2. Эксплуатация — успешная фирма, которая заботится о жилом фонде размером свыше 1,7 миллион кв. метров.
3. ВК Комфорт — организация, которая осуществляет уход за домами площадью свыше 1,3 миллиона кв. метров.

Характеристика наиболее популярных и надежных УК

«Юнисервис» – многопрофильная управляющая компания, которая осуществляет ввод новостроек в эксплуатацию, проводит технические проверки зданий, благоустраивает парковые зоны, а также предоставляет клининговые услуги.

Эффективная деятельность компании стала основой для привлечения новых клиентов, а, следовательно, увеличения обслуживаемого жилого фонда.

«ВК Комфорт» была учреждена в 2009 году для поддержания благоприятных условий проживания в столичных районах. За годы деятельности компания показала себя как успешная управляющая организация.

Она имеет все необходимые лицензии и осуществляет свою деятельность исключительно на легальной основе. Данной организации присуще такое качество как информационная прозрачность. Это означает то, что фирма работает только по утвержденным тарифам и всегда готова к продуктивному диалогу со своими клиентами.

О составлении рейтинга УК в Тульской области рассказано в следующем видеосюжете:

Как выбрать и сменить управляющую компанию?

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательств

Москва. 27 июля. INTERFAX.RU — Обещанный ремонт в подъезде вы ждете уже несколько лет, уборка в нем оставляет желать лучшего, а дом готовят к зиме с опозданием на месяц? Значит, настало время сменить управляющую компанию. Узнайте, как выбрать новую управляющую организацию и расторгнуть контракт со старой.

Как выбрать управляющую компанию?

Прежде чем расторгать контракт со старой управляющей компанией, лучше всего найти новую. Рейтинг управляющих компаний, работающих на территории Москвы можно найти на этом сайте.

При выборе новой УК стоит учесть несколько важных факторов:

Законность деятельности
Проверьте учредительные документы фирмы. Сделать это можно через единый государственный реестр юридических лиц или запросив документ у представителей управляющей компании.

Опыт работы на рынке коммунальных услуг
Узнайте, сколько лет компания занимается своей деятельностью, и поинтересуйтесь у жильцов, чьи дома закреплены за этой организацией, о качестве их работы.

Бизнес план
Уточните, из каких средств УК собирается оказывать коммунальные услуги, как она собирается получать прибыль, список дополнительных услуг и мероприятий, направленных на экономию ресурсов.

Услуги и тарифы
Если тарифы на основные коммунальные услуги регулируются государством, то, например, тарифы за техобслуживание дома зависят от управляющей компании. Каждая цена за тариф или услугу должна быть обоснована и разъяснена по требованию жильцов.

Прием коммунальных платежей
Проверьте надежность финансовой организации, на счет которой будут поступать деньги, чтобы быть уверенным в сохранности ваших средств.

Договор
Внимательно прочитайте договор и посмотрите, какую ответственность понесет компания в случае неисполнения своих обязанностей.

Получить одобрение
Решение о смене управляющей компании должно быть одобрено жильцами и зафиксировано в протоколе общего собрания собственников. Для того, чтобы все жильцы ознакомились с новой управляющей компанией, можно пригласить ее представителя на собрание.

Как расторгнуть контракт с управляющей компанией?

Договор с управляющей компанией заключается на срок от 1 до 5 лет. Расторгнуть контракт можно не раньше, чем через год, так как этот срок дается УК на то, чтобы полностью принять дом в управление, наладить работу и проявить себя.

По истечению этого срока есть три способа расторгнуть договор:

• Обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о ненадлежащем исполнении УК своих обязательств. По факту этого заявления должна быть проведена внеплановая проверка, по итогам которой вы сможете расторгнуть контракт.
• Разорвать соглашение самостоятельно на основании договора. Причиной для расторжения может послужить: ненадлежащее содержание общедомового имущества, несвоевременное выполнение заявок от жителей на ремонт, нарушение качества предоставления коммунальных услуг. Этот список может меняться в зависимости от условий контракта.
• На основании нарушения Жилищного кодекса. Самым частым нарушением является сокрытие деятельности компании. Согласно кодексу, управляющая компания обязана ежегодно отчитываться об итогах своей деятельности перед собранием собственников.

Если вы уже выбрали новую управляющую компанию, то юридическое оформление перехода она может взять на себя.

Как оформить переход из одной компании в другую?

Инициатором смены управляющей компании может выступить один собственник, но окончательное решение принимается коллегиально, всеми жильцами дома. Для этого надо провести собрание, внимательно соблюдая все правила:

Донести информацию о собрании до каждого жильца не менее, чем за 10 дней до собрания. Сделать это можно 3 способами: вручить уведомление каждому собственнику под роспись, послать уведомление заказным письмом и повесить объявления у подъезда. В уведомлении укажите дату и время собрания, кто является его инициатором и основные пункты, выдвигаемые на обсуждение. В данном случае это расторжение контракта со старой УК и заключение с договора с новой. Если в вашем доме есть квартиры, которые принадлежат муниципалитету, его представителей тоже необходимо пригласить на собрание.

На собрании необходимо вести протокол. Для этого простым голосованием утверждают секретаря и председателя собрания. На собрании вы можете дать слово представителю новой управляющей компании, чтобы он смог рассказать о планах на ваш дом. Также выбирается уполномоченные лица, которые от имени жильцов будут подписывать акты и получать информацию от управляющей компании. Узнать, кто является председателем дома на данный момент и основную информацию по управлению домом можно на этом сайте.

Решение принимается простым большинством голосов. При этом учитывается не количество людей, проживающих в квартире, а квадратные метры и доля, которую квартира занимает в доме. То есть, голос собственника 3-х комнатной квартиры весит больше, чем однокомнатной. Голосование считается проведенным, если в нем приняло участие 50% дома. Решение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос. Если голосование проводится заочно, то участие в нем должен принять весь дом. Учитываются голоса не только «За» и «Против», но и «Воздержался».

Форма протокола свободна, но в нем необходимо зафиксировать дату и место проведения общего собрания, повестка дня и кворум. Документ должен быть подписан председателем, секретарем и членами счетной комиссии. С решением собрания жильцов должны быть ознакомлены все жители дома, даже те, которые не принимали участия в голосовании, в течение 10 дней.

Копии протоколов посылают старой и новой управляющей компании. Этим документом вы уведомляете о расторжении договора в первом случае, и о намерении подписать контракт во втором. Оригинал хранится там, где решит собрание.

Если вы не уверены, что сможете соблюсти все правила самостоятельно, можете обратиться за помощью в управу вашего района. Представитель управы придет на собрание и проследит, чтобы все было оформлено правильно.

С каждым собственником жилья новая управляющая компания должна заключить договор в 2 экземплярах – один для вас, другой для компании. Далее переход от одной компании к другой осуществляет выбранная УК. Хорошо, если инициатор собрания или старший по дому будут присутствовать при составлении акта о состоянии дома и передаче денежных средств, но это не обязательно.

Если старая управляющая компания не желает расторгать договор, то судебные разбирательства на себя берет новая УК.

Статья написана по материалам сайтов: roskvartal.ru, propertyhelp.ru, www.interfax.ru.

»