Как законно сдать квартиру

Квартирный вопрос для москвичей самый больной. Особенно, когда вырастают дети.

Мы с мужем начали решать эту задачу давно и к пятидесяти годам купили себе однокомнатную уютную квартирку вблизи метро и недалеко от кольца. Обустраивали ее для себя, вложив в ремонт и свою душу, и кучу денег. Ремонт обошелся в пределах миллиона. И это при том, что многое делали сами и рабочие были с работы мужа, подешевле.

Заменили проводку, всю сантехнику, натяжные потолки, выравнивание стен… Закупили мебель. Естественно, денег не хватило, пришлось взять кредит. Но квартирка была как игрушечка. Пожить только в ней удалось недолго. Инфаркт у мужа первый, а потом и второй… Врачи рекомендовали переехать на природу. Так мы начали сдавать квартиру с евроремонтом, новой мебелью и техникой.

Однокомнатную квартиру в Москве сдать легко. Особенно, если она в шаговой доступности до остановки общественного транспорта, недалеко от центра и в хорошем состоянии.

Первые жильцы были знакомые моих знакомых, поэтому договор не оформляли. Супружеская пара без детей и животных. Жена сидела дома, муж хорошо зарабатывал. Никаких проблем с ними не было: чисто, тихо, деньги вовремя, про коммуналку не забывали. Но, прожив год, они купили себе квартиру и съехали. Ремонт мы окупили на треть и, ничего не затратив, решили продолжить такой прекрасный бизнес.

Урок первый: хорошо сдавать знакомым, о которых все знаешь.

Во второй раз действовали через агентство. Про эту «кухню» расскажу поподробней. Агентство — посредник между арендатором и арендодателем. Оно только соединяет две ниточки, ни за что не отвечает и хорошо при этом зарабатывает. Агент не знает ни этих людей, ни их финансового положения. Претендентов на твою квартиру у него всегда несколько. Он умоляет тебя больше никому не предлагать просмотры. И приводит целый день людей и всех характеризует только положительно. Быстро подпишет с ними свой договор об услугах, взыщет месячную сумму аренды в свою пользу и исчезнет навсегда.

Но давать объявление самостоятельно совсем уж рискованно. Во-первых, устанешь от звонков и просмотров. Во-вторых, приходят люди, у которых казна совсем бедна и им не по карману искать через агентство. В-третьих, очень много звонков от братьев по Союзу, а нам они были совсем некстати.

Урок второй: подбор жильцов поручить все же профессионалам, они первоначальный отсев по твоим требованиям проводят.

При знакомстве начинаешь понимать, что рискуешь. По внешнему виду и по паспорту не узнаешь ни-че-го!

Врач-кардиолог и врач-косметолог — вторая пара арендаторов. Я не ханжа, гражданский брак не отвергаю. Поскольку они уже отдали деньги агенту, оплатить по нашему договору смогли только за месяц вперед и половинку залога за последний.

Сделали ксерокопию паспортов, подтвердили статус работающего и ударили по рукам. Но через полгода они расстались… Она осталась, он ушел. Аренда оказалась ей не под силу, съезжать ей было некуда. А девчонка хорошая была и жалко стало дуреху. Мы простили ей и «пораненную» кухонную панель и сломанный кран, и оплату за половинку месяца. Лишь бы съехала! Ремонт уже потребовался, но небольшой и не очень затратный. Но месяц аренды минус.

Урок третий: отбираем тех, кто работает в стабильных компаниях с хорошим окладом, проверяем это звонком в кадры. Не делаем никаких скидок. В договоре проставляем дату платежа и прописываем штрафные санкции при нарушении срока внесения денег. Не завязываем с жильцами близких дружеских отношений.

Третья пара: он француз, она москвичка. В договоре предусмотрели залог не только за последний месяц аренды, но и обеспечительный депозит. Составили акт приема помещения, описали состояние мебели и техники. Согласились на то, что деньги будут передаваться при встрече в метро. И это была ошибка.

В квартире было шумно, весело, грязно и влажно! В ванне, видимо, все время кто-то купался. Душевая не просыхала, диван тоже. Появилась плесень, которую заметили после того, как съехали жильцы. Потребовался и ремонт, и обработка квартиры от плесени, два месяца аренды за счет этого в минус. Диван заменили за счет депозита.

Урок четвертый: деньги забирать при встрече в свой квартире. Так хотя бы визуально, будете отслеживать и состояние своей квартиры, и поведение жильцов корректировать, и слышать мнение соседей. Это вменяется арендодателю законом (ГК РФ ст. 687).

Семейная пара сорокалетнего возраста с двенадцатилетним ребенком. Уговорили — согласились. Выглядели уж очень пристойно. Как же пожалели! Не регистрировали! Но после задержки 2- х ежемесячных платежей еле выселили. И ребенок кричал, что он на улицу не пойдет, и мамаша в истерике билась. Милицию пришлось вызвать, но и они ничем не помогли. Силой выселить в никуда несовершеннолетнего ребенка практически невозможно без суда.

2 месяца просрочки платежа при краткосрочном договоре и 6 при долгосрочном — выселение через суд, но кому охота судиться. Перепугались и понервничали вволю. Очередной ремонт и долг за коммуналку не перешагнул порог депозита.

На форумах подобные истории рассказывают многие.

Урок пятый и очень важный: временная регистрация в квартире посторонних людей, особенно детей, риск. Выселить жильцов с несовершеннолетним ребенком, зарегистрированным в квартире, при их нежелании будет трудно. Полиция не будет вашим помощником, так как это гражданско-правовые отношения. Придется судиться, судебные приставы по решению суда имеют право на принудительное выселение при условии, что срок договора истек или грубо нарушены условия договора.

Кстати, правильно называть документ договором найма жилого помещения, где сторонами являются физлица. Регистрировать договор найма по закону необходимо при сроке его действия год и выше. Потолок такой сделки — 5 лет. Если в договоре не оговорен срок, то он автоматически становится пятилетним. При регистрации долгосрочного договора на квартиру накладывается обременение и такую квартиру ни продать, ни заложить нельзя.

В интересах арендодателя иметь договорные отношения с жильцами. При необходимости кого-то выселить, кто этого не желает, можно только через суд при нарушениях пунктов договора. Кстати, если вы пожелаете расстаться с жильцами ранее оговоренного срока, вы должны предупредить их о вашем решении за 3 месяца.

Урок шестой: заключайте договор на срок менее 1 года. И жильцов узнаете, и регистрировать не надо.

Если кто-то думает, что договор это приговор и придется платить налог, то это не так. Налог платят или добровольно при подаче декларации (13% от полученного годового дохода) или 6% при условии оформления ИП, или кто-то на вас донесет. Последнее не только противно, но и ударит по карману, если ежемесячный платеж за наем помещения ниже рыночного уровня. Налоговая начислит вам налог по среднерыночным показателям.

Арендодатели придумывают множество уловок, как снизить налог от дохода или вовсе его не платить. Кто-то занижает в договоре размер ежемесячного платежа, кто-то не проставляет дату договора и при проверке ее вписывает. Кто-то выдает квартирантов за бедных родственников. Но это все варианты риска. На сегодня фискальные органы работают активно и агрессивно. Планируемый к вводу новый налог на профессиональную деятельность позволит выйти на свет и арендодателям. 3% от годового дохода очень даже неплохо.

Урок седьмой: платить налог — не платить налог, равно рисковать не рисковать. Но правило: «Заплати налог и спи спокойно» — тем и хорошо, что оно правильное!

Форум арендодателей пестрит пугалками о мошенниках, которые снимают квартиру и пересдают ее другим, зарабатывая на добавленной стоимости. Приписывают такой обман гастарбайтерам. У нас подобного опыта не было, слишком дорогая квартира для этого. А вот знакомым повезло меньше. Только не гастарбайтеры нарушили закон, а их вселил в количестве 15 человек очень даже русский и с виду приличный жилец.

Соседи не жаловались, шума не было. Просто хозяйка явилась без предупреждения и открыла дверь своим ключом. Незаконно, правда, поступила. И неразумно для своего здоровья.

Урок восьмой: предупредите жильцов, что попросили соседей присматривать за квартирой, а иногда и сами можете явиться без приглашения.

Пока еще не принят закон, вы и сами можете устроить хостел в своей квартире. Но об этом надо говорить отдельно.

Что касается нас с мужем, то мы пришли к такому выводу: сдавать квартиру не так привлекательно, как кажется на первый взгляд. И если есть необходимость это делать, то выбора у нас два:

1. В квартире сделать недорогой ремонт (только чтобы чисто было), закупить мебель и технику экономкласса, снизить цену на 2000-3000 рублей и вселять средний класс по краткосрочному договору с условием его дальнейшей пролонгации.
2. В квартире дорогой ремонт, без мебели и без техники. Жильцы класса люкс (благо дом и его расположение позволяют) по долгосрочному договору.

А вы решение принимайте сами. Надеюсь, что наш опыт вам в этом поможет.

Инструкция: как правильно сдавать квартиру в аренду, образец договора найма, расторжение, налог

Иметь несколько жилых помещений не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь собственники стараются сдать внаём. Это и дополнительная прибыль и какой-никакой присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, как избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, как сохранить своё имущество.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственник, в большинстве случаев это муниципалитет).

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется.

Но существуют тонкость. Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).

То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если частными собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя. Либо выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность оформляется у нотариуса.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре. Поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, при судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным (если не заключен на срок менее года, тогда регистрация не нужна и письменной формы договора достаточно для его полной силы).

Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных лиц и, естественно, от муниципалитета.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, приведет в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

• Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
• Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ. Правда, есть риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика. Он либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
• Найти жильца через друзей, знакомых, родственников — наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
• Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной. Никакой материальной выгоды Вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности, наличие долговых или кредитных просрочке и пр. Можно посмотреть информации о человеке в Интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья. Так можно избежать случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), чтобы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу. Кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это тоже «воспитывает» нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если Вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно. В Интернете масса образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или скачать образец договора аренды квартиры у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. Как вариант доверить составление и удостоверение сделки нотариусу. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте подробно описывается техническое состояние всего жилого помещения: наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Нужно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры. После чего нанимателю вручаются ключи.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы , остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилье.
10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма — это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Тем более, когда одна из сторон с расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию. К тому же сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. Скачать договор аренды квартиры с регистрацией в органах Росреестра.

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

• договор найма можно не регистрировать в Росреестре. Значит нет необходимости тратить время на сбор документов, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме);
• наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора.

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

1. Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения (ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей.
2. Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности).
3. Пакет документов представляет собой:
   • договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах;
   • паспорта заявителей (для удостоверения личности);
   • квитанция об уплате государственной пошлины (размер 2000 рублей, по 1000 рублей с каждой стороны);
   • копии документов о собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора;
   • согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.).
4. Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
5. Документы сдаются в отдел МФЦ.

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

• квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете;
• действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь;
• не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации;
• договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона.

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.

О расписках

Передачу любых денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму и дату платежа, поставить подписи сторон. Для подтверждения факта передачи часто привлекают свидетелей. Их данные вносят в расписку.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе денег владельцу квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

• все проживающие с ним лица согласны с таким решением;
• наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца.

Сдающий квартиру внаём может допустить расторжение договора в одностороннем порядке по следующим основаниям:

• наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд, если срок найма менее 1 года;
• повреждение или разрушение квартирантами жилья или находящегося в нем имущества;
• использование квартиры не по её назначению, например, под офис, склад и т.п.;
• систематическое нарушение порядка, причинение беспокойств соседям (нарушитель предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил).

Договор найма может быть расторгнут также и через суд. Инициатором иска может быть как наймодатель, так и наниматель. Причиной обычно служит доведения жилья до негодного состояния либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с прекращением договора по инициативе наймодателя, он вправе обжаловать этот факт в суде. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего от этого выручку, от налоговой обязанности.

Когда аренда на длительный срок и зарегистрирована в Росреестре, то информация о сделке, скорее всего, попадет в налоговую инспекцию.

При краткосрочном договоре утаить факт получения прибыли от аренды легче (по понятным причинам). Но законодатели делать этого не советуют. Те кто попадутся будут вынуждены выплачивать не только налог с дохода за весь срок, но и штраф, и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы и пр.

Когда налоговый долг составит крупную сумму (более 900 тыс. руб.), виновного может ждать уголовное наказание. Вплоть до лишения свободы.

Заключенный договор найма жилой недвижимости является для налоговиков поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. Сообщить об этом может любой недоброжелатель, а также Росреестр по запросу налоговой.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января по 30 апреля включительно представить в инспекцию по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошедший год. В ней указывается сумма полученной прибыли, в том числе от сдачи в аренду квартиры.

Налогоплательщику выслать квитанцию о сумме налога никто не будет. Оплачивать рассчитанный НДФЛ следует самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год. Если декларацию не сдать, то за это предусмотрен штра в размере 30 % от суммы налоговой базы, но не менее 1000 руб.

Плате должен быть произведен до 15 июля года, в котором подавалась декларация. За неуплату или просрочку грозит штраф и пени.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Самозанятость и сдача квартиры

Статус самозянятого гражданина позволяет решать некоторые проблемы в наймовом вопросе.

Во-первых, упрощенное налогообложение . Речь идет о налоговом эксперименте в Москве, Подмосковье, Татарстане и Калужской области. Граждане этих регионов могут зарегистрировавшись через сервис «Мой налог» уплачивать 4% от суммы дохода. Отчетность формируется всё тем же интернет-сервисом «Мой налог». Сумма уплачивается ежемесячно. Никаких деклараций сдавать не нужно. Размер дохода в год не должна переваливать более 2,4 млн. руб. Начало эксперимента показало, что идея была не безуспешной. Таким способом платить за свои доходы удобно и экономно. Уже и другие регионы России изъявили желание присоединиться к эксперименту.

Во-вторых, нет необходимости регистрироваться в качестве ИП . Зарегистрировавшись как самозанятый, гражданин будет платить специальный налог на профессиональные доходы. Этих обязательств достаточно для государства и строго привязывать себя к предпринимательской стезе не нужно. Конечно, если речь идет о сдаче своего жилья, которое насчитывает 1-2 объекта. Если объектов будет большое количество и в наём будет предоставляться и чужие объекты (например, по перенайму или недвижимость, находящаяся в управление). То это уже в чистом виде коммерческая деятельность. Без свидетельства ИП не обойтись.

Для самозанятых предусмотрены налоговые каникулы до 31.12.2019 года (п. 70 ст. 217 НК РФ). Нужно лишь подать уведомление в территориальное ИФНС и указать вид льготной деятельности. К сожалению, аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.

Иные виды ответственности

Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Такая деятельность признается как предпринимательская. Поэтому, прежде чем сдавать квартиры, требуется получить статус индивидуального предпринимателя. Иначе грядет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой. Это один из видов деятельности самозанятых граждан.

Как сдать квартиру

Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных способов вложить и приумножить денежные средства. Можно купить квартиру и сохранить деньги — недвижимость каждый год дорожает, поэтому инфляции почти нет. А чтобы дополнительно заработать, жилье можно сдавать. В статье расскажем, как правильно сдать квартиру в аренду в 2018 году, что выбрать — самостоятельную сдачу или через риэлтора, как платить налог и можно ли избежать его. Рассмотрим многие другие вопросы.

Для чего сдавать квартиру

У сдачи жилой недвижимости квартирантам есть множество плюсов:

Погашение коммунальных платежей. Если у вас лишняя квартира, в которой вы не живете, за нее все равно придется платить коммуналку. Если пустить в нее жильцов, жилье не будет в минусе — вы будете получать прибыль.

Поддержание состояния. За квартирой будут следить квартиранты — например, делать мелкий ремонт, менять краны, устанавливать новую бытовую технику. Конечно, все подобные условия проживания нужно прописать в договоре. Но если квартира будет просто стоять, то все расходы лягут на ваши плечи, а если вы физически не сможете часто в нее приезжать, ее состояние ухудшится.

Конечно, в сдаче жилья есть свои риски. Например, можно нарваться на недобросовестных жильцов, которые во время переезда прихватят с собой часть мебели и вещей. Или доведут квартиру до ужасного состояния. Риски лего нивелировать договором аренды, но в любом случае вам нужно будет потратить много времени на поиск арендаторов, заключение договора, проверки исполнения обязательств жильцами и проверки состояния квартиры.

Кратко: вы можете сдать квартиру самостоятельно, но обратиться в агентство будет эффективнее. Вам не придется тратить время на телефонные разговоры с потенциальными арендаторами — это будут делать сотрудники агентства.

Как сдать квартиру

Жилье можно сдавать легально или нелегально. Легально — это с заключением договора и регистрацией документа в Росреестре. В этом случае вам придется платить налоги, но вы будете более защищены от форс-мажоров: например, если квартиранты «убьют» ремонт, можно будет потребовать возместить ущерб. Если сдавать жилье нелегально, налоги платить не нужно. В случае форс-мажора и разбирательств договор без регистрации в Росреестре примут во внимание, но придется заплатить штраф за неуплату налогов.

Легально сдать квартиру в аренду можно самостоятельно или через агентство недвижимости. Все условия найма жилых помещений прописаны в Главе 35 ГК РФ . Давайте подробнее рассмотрим оба варианта.

Самостоятельная сдача в найм

Если планируете сдавать квартиру, приготовьтесь к большим временным затратам. Сначала нужно изучить рынок, установить приемлемую цену, затем — создать привлекательное объявление, показывать жилье потенциальным съемщикам, искать проверенный шаблон договора. Затем придется тратить время на:

проверку оплаты коммунальных платежей — изучение квитанций, звонки в «Водоканал» и другие организации;

проверку состояния жилья, предметов мебели, бытовой техники — чтобы постоянно контролировать арендаторов и вовремя замечать любые поломки, нужно приезжать минимум раз в месяц;

прием платежей от квартирантов, особенно если была договоренность о наличном расчете;

урегулирование возможных форс-мажорных обстоятельств — например, если съемщики зальют соседей снизу, скорее всего, вам тоже придется принять участие в решении конфликта.

После того, как съемщики съедут, придется повторить все сначала. А перед этим еще потратить время, деньги на косметический или капитальный ремонт, если его не сделали арендаторы.

Зато при самостоятельной сдаче в аренду не нужно отдавать часть денег посреднику. Вы получаете всю сумму на руки.

Если обратиться в агентство недвижимости

Многие интересуются, как сдать квартиру через агентство недвижимости — это быстрее, удобнее, проще. У агентств недвижимости есть свои площадки для размещения объявлений, сформированный трафик, проверенные шаблоны договоров.Также собственник может избавить себя от многочисленных звонков потенциальных арендаторов. Если решили обратиться к профессионалам, есть два варианта сотрудничества:

Разовый поиск. Агентство недвижимости найдет съемщика на длительный срок. В разных компаниях разные условия, но в большинстве случаев фирма берет на себя затраты на рекламу, значительную часть поиска арендаторов и заключения договора с ними: опубликует ваше объявление, покажет квартиру потенциальным арендаторам, предоставит шаблон договора и проследит за правильным оформлением документов. При необходимости риэлтор бесплатно проконсультирует вас. В этом случае вы заплатите фиксированную комиссию за поиск арендатора, а все дальнейшее сотрудничество с ним возьмете на себя. Так же необходимо контролировать, оплачиваются ли коммунальные услуги, общаться со съемщиками, принимать оплату.

Постоянное сопровождение. Эта услуга называется доверительным управлением — всю работу берет на себя специалист. Он приезжает и осматривает квартиру, делает фото с разных ракурсов, помогает составить развернутое описание. Затем:

оформляет объявление, публикует его на своих площадках или сторонних порталах недвижимости;

общается с потенциальными арендаторами, показывает им жилье;

мзаключает договор со съемщиками, оплачивает коммунальные и снимает показания счетчиков воды и света;

принимает платежи от квартирантов и передает вам деньги.

Также вы можете заказать дополнительные услуги — риэлтор будет контролировать оплату коммунальных услуг, решать форс-мажорные обстоятельства, сообщать о необходимости ремонта, принимать платежи от квартирантов и передавать вам деньги. Чтобы передать эти задачи профессионалу, придется доплатить.

Риэлтор поможет правильно сдать квартиру физическому лицу и проконтролирует ситуацию. За его услуги необходимо платить на регулярнной основе, чаще всего — определенную часть от арендной платы. Зато физически вы можете находиться в разных городах — специалист будет представлять ваши интересы по доверенности.

Кратко: довериться специалисту проще и удобнее, при этом необходимо выделить часть дохода на оплату его услуг.

Пошаговая инструкция по поиску арендаторов

Определитесь, как будете сдавать жилье — самостоятельно или с помощью агентства недвижимости. Если решили действовать сами, подумайте, как будете сдавать жилье — на длительный срок или посуточно: например, командировочным. Мы подготовили пошаговую инструкцию для обоих случаев.

Аренда на длительный срок

Оцените стоимость вашей квартиры. Изучите рынок самостоятельно — посмотрите, сколько стоят примерно такие же квартиры в вашем районе. Не завышайте стоимость, чтобы не отпугнуть потенциальных арендаторов. Рекомендуем удерживать ее в среднерыночном сегменте.

Подготовьте жилье к заселению. Сделайте косметический или капитальный ремонт или клининг, если он нужен. Постарайтесь оставить в квартире необходимую мебель и бытовую технику — такое жилье ценится больше по сравнению с «голыми стенами». Если есть возможность, установите цифровое телевидение, проведите интернет или поставьте Wi-Fi роутер. Чем комфортнее будет жилье — тем больше вы сможете за него попросить.

Подготовьте объявление. Сделайте фотографии жилья с разных ракурсов. Сфотографируйте жилые комнаты, кухню, санузел, коридор. Напишите описание — расскажите, где расположено жилье, опишите двор и подъезд. Перечислите, какая мебель и техника остается в квартире, есть ли интернет и телевидение, предметы быта и расскажите о других нюансах квартиры, если такие есть. Сразу укажите свои требования к квартирантам — например, если не планируете заселять семью с маленькими детьми или жильцов с домашними животными, сразу скажите об этом.

Опубликуйте объявление. Выложите объявление на тематические сайты. Опубликуйте пост в группах в социальных сетях, на своей личной странице. Спросите знакомых, не ищет ли кто-то квартиру. Ищите арендаторов любыми доступными способами: чем больше людей увидит ваше предложение, тем выше шанс, что найдете съемщиков быстро.

Покажите жилье. Принимайте входящие звонки, рассказывайте о недвижимости. Показывайте жилье тем, кто приезжает на его осмотр. Старайтесь назначать показ на время, которое будет удобно и вам, и арендаторам.

Обговорите условия. Обсудите способы передачи арендной платы, ответственность за оплату коммунальных платежей, депозит. Укажите все важные аспекты в договоре, составьте опись имущества, по возможности приложите фото.

Как сдавать квартиру посуточно: советы, с чего начать

Подготовьте жилье. Чаще всего несколько суток аренды нужны тем, кто приезжает в город на пару дней или недель — например, в командировку, на свидание, в путешествие. Им нет смысла возить с собой бытовую технику и мебель, поэтому квартира должна быть подготовлена для проживания. Установите кровать или диван, стол, шкаф или хотя бы тумбу. Поставьте микроволновку, холодильник, если можете — телевизор. Если в квартире будут сменные комплекты постельного белья, полотенца, гели для душа, шампуни и другие предметы быта, это выделит жилье среди аналогичных предложений на рынке.

Напишите объявление. Сделайте фото, распишите условия проживания, укажите стоимость. Рекомендуем тоже отталкиваться от ситуации на рынке при назначении цены. Разместите объявления на крупных сайтах — например, на Cian: там, куда чаще всего заходят люди. Можете также разместить объявление на сайтах, которые предлагают услуги отелей. Информацию, как сдать квартиру через Букинг и подобные им порталы, можно найти в интернете.

Покажите жилье. Примите звонок, приедьте на квартиру, покажите ее и обговорите условия аренды. Передайте ключи. Чтобы застраховать себя, можете предложить подписать договор. Но немногие командировочные на это согласятся — чаще всего собственники берут все риски на себя.

Будьте готовы к тому, что посуточная или почасовая аренда будет отнимать много времени. Вам придется убирать после квартирантов, менять постельное белье, заменять использованные предметы быта. А еще — раз в несколько дней приезжать на квартиру, чтобы сдать ее новому съемщику. Но и оплата за сутки по сравнению с оплатой за сутки при долговременной аренде гораздо больше.

Каким должен быть договор найма

Между собственником и арендатором заключают договор найма. Фактически договор найма и аренды — разные вещи, но в статье мы используем термин «аренда», потому что он ближе и понятнее. В договоре прописывают все условия найма жилого помещения. Чтобы заключить его, понадобятся:

удостоверение личности обоих участников сделки — паспорта граждан РФ;

выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности — сведения из нее указывают в договоре;

кадастровый паспорт на недвижимость — сведения из него также попадут в договор найма;

квитанции, подтверждающие отсутствие долгов за коммунальные услуги.

Шаблон договора можно скачать в интернете или обратиться к юристу за помощью. Обязательные его пункты — это:

✔ личные данные собственника недвижимости и арендатора: фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, адрес регистрации;

✔ сведения о недвижимости — серия, номер выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, общая и жилая площадь, кадастровый номер;

✔ срок найма — его указывают в днях, месяцах, или годах, а если он не указан, договор найма будет автоматически считаться заключенным на срок 5 лет;

✔ дата подписания — она нужна, чтобы исключить спорные ситуации;

✔ права и обязанности сторон — здесь обычно прописывают, что владелец обязан предоставить пригодное для проживание жилье, а квартирант — вовремя оплачивать услуги и поддерживать нормальное состояние жилья;

✔ порядок и условия оплаты — прописывают дату или период оплаты, способ — наличными или переводом, и реквизиты;

✔ порядок оплаты коммунальных платежей — кто их должен оплачивать и когда нужно предоставлять квитанции;

✔ условия расторжения — например, указывают, что арендатор обязан сообщить о желании съехать за месяц или два.

Также в договор можно добавить опись имущества, которое остается в квартире — мебели, техники. Не лишним будет прописать условия ремонта: например, указать, что капитальный и косметический ремонт жилья на вас, а ремонт мебели и техники — на съемщике. Еще один важный дополнительный пункт — описание депозита или залога: того, что съемщик оставит определенную сумму в качестве залога, и вы имеете право оставить ее у себя, если арендатор съехал без предупреждения, сломал мебель, залил соседей и при других условиях, повлекших для вас расходы.

Если договор найма заключают на срок более, чем 11 месяцев, его обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Если договор заключается на меньший срок, достаточно просто письменного соглашения сторон.

Как быть с налогами при сдаче квартиры в найм

Налоги можно платить и не платить. Не платить налоги противозаконно, но есть одна лазейка, которая позволит избавиться от оплаты 13% НДФЛ.

Как официально сдать квартиру в аренду и платить налоги

Если вы регистрировали договор найма жилого помещения в Росреестре, государственный орган передаст сведения в налоговую автоматически. Если нет — можете заполнить декларацию самостоятельно и оплатить налог.

Согласно Статье 224 НК РФ , ставка составляет:

• 13% от дохода для резидентов РФ — людей с российским гражданством;
• 35% от дохода для нерезидентов РФ и в определенных случаях, не относящихся к сдаче жилья в наем.

Собственник квартиры, которую сдают в аренду, обязан уведомить гос ударство о получении прибыли не позднее 30 апреля. Для этого нужно заполнить декларацию и подать ее в налоговую службу, а оплатить сам налог можно не позднее 15 июня того же года.

Как сдать квартиру и не платить налоги

Согласно действующему законодательству, можно не регистрировать в Росреестре договора найма сроком меньше, чем на 11 месяцев. Поэтому многие думают, что можно сдать квартиру на 11 месяцев и не платить налоги, потому что ИФНС ничего не узнают.

Это не так. Формально данные о заключенном договоре действительно не попадут в налоговую службу, но вы все равно обязаны платить налог с полученного дохода вне зависимости от срока найма жилья.

Как уберечь себя от возможных рисков

Вы узнали, как быстро сдать квартиру в аренду без посредников . Но помните, что при сдаче напрямую, как и в случае привлечения посредников, собственник несет определенные риски — например, арендатор может сломать мебель и технику или довести за месяц-два квартиру до такого состояния, что ей понадобится ремонт. Либо просто съехать и не заплатить. Чтобы минимизировать возможные риски:

Проверяйте документы. Просите предоставить не только копии страниц паспорта, но и оригинальный документ. Сравните данные в копии и документе. Сохраните у себя ксерокопию, если все сведения совпадают. Это поможет установить личность арендатора в случае правонарушений.

Ищите отзывы. Не спешите заключать договор найма. Сначала поищите отзывы об арендаторах — например, в социальных сетях, в группах вашего города, или в поисковой системе. Если они недобросовестно относятся к своим обязанностям, есть шанс, что предыдущие арендодатели оставили негативные отзывы. Вы можете вовремя увидеть их и отказать в найме тем, кто не платит деньги или приносит другие расходы.

Оставляйте депозит. Договоритесь о залоге или депозите — определенной сумме, которую арендатор заплатит при заселении. В идеале ее должно хватить на ликвидацию всех форс-мажоров, на практике собственники часто просто берут оплату за первый и последний месяц аренды. Вы можете использовать и другие виды депозитов:

оплату коммунальных платежей;

оплату за порчу имущества.

Депозит — гарантия того, что вы вернете хотя бы часть средств, если съемщик окажется недобросовестным или произойдет ЧС. Учтите, что требование депозита сузит круг потенциальных арендаторов. Например, в Тюмени не все квартиранты готовы оплачивать депозит и чаще они обращаются к арендодателям, которые его не требуют.

Составляйте договор. Прописывайте в нем все малейшие нюансы, чтобы потом была возможность разрешить споры в правовом поле, через суд или полицию. Если меняются условия проживания, оплаты — например, вы решили повысить арендную плату или привезли в квартиру новый спальный гарнитур — обязательно отразите это в дополнительном соглашении к договору найма.

Застрахуйте имущество. Не лишним будет застраховать саму недвижимость и все, что в ней находится, а в условиях получения страховой выплаты прописать порчу третьими лицами, то есть квартирантами. Также можно застраховать их ответственность — если съемщики затопят соседей, платить им за ремонт будут не они и не вы, а страховая компания.

Оценивайте съемщиков. Смотрите на их поведение, на отношения в семье. Например, если жилье хочет снять одинокий мужчина, он может быстро передумать. А если недвижимостью интересуется мужчина с женой и маленькими детьми, скорее всего, они снимут квартиру на длительный срок. Чтобы определить, принесут ли съемщики проблемы, нужно быть хорошим психологом, однако даже минимальное наблюдение за ними может подсказать, какими будут отношения в дальнейшем.

Не верьте на слово. Если можете, старайтесь сами контролировать ситуацию. Приезжайте раз в месяц, чтобы оценить состояние квартиры, бытовой техники и мебели. Просите предоставить оригиналы квитанций об оплате коммунальных платежей, а не их фотографии. Общайтесь с соседями, чтобы узнать, не доставляют ли съемщики проблем.

Требуйте авансовой оплаты. Бывают ситуации, в которых съемщики живут бесплатно по несколько месяцев. Чтобы не попасть в такую ситуацию, требуйте авансовой оплаты. Если квартиранты не могут оплатить аренду, но обещают сделать это в будущем, обязательно возьмите расписку.

Оставьте дубликат ключей. Не отдавайте квартирантам все ключи — обязательно оставьте себе один. Это нужно, чтобы вы могли быстро попасть в квартиру в случае форс-мажорной ситуации. Но, имея ключ, важно не «перегнуть» с контролем: например, не стоит посещать квартиру в отсутствии съемщиков без предварительной договоренности с ними.

Контролируйте оплату коммунальных услуг. Регулярно проверяйте, что квартиранты оплачивают коммунальные платежи вовремя. Если наниматели не проверят счетчики, делайте это сами.

Можете не регистрировать договор найма в Росреестре и просто не платить налоги, но вы делаете это на свой страх и риск. Если налоговая узнает про доходы, не облагаемые налогом, к вам применят определенные меры наказания.

Закон освобождает от уплаты налогов только в случае, если вы сдаете жилье безвозмездно.

Многие используют другие способы ухода от налогов:

оформляют договор безвозмездного использования имущества, при этом прописывают все условия найма, кроме суммы — в этом случае налог платить не нужно, но если налоговая докажет получение денег за найм, придется тоже заплатить штраф;

договариваются об аренде устно — это распространено, но неэффективно, потому что вы не сможете потребовать от съемщика компенсаций в случае порчи, утраты имущества, или исполнения обязательств по устной договоренности;

заключают договор на срок до 11 месяцев, но не сдают в налоговую службу декларации — в этом случае налоговая также может потребовать уплаты налога и штрафа.

Что будет, если не платить налоги

Если не оплачивать налоги, в любой момент недоброжелатели могут пожаловаться в налоговую службу. Если ИФНС докажут получение дохода от сдачи жилой недвижимости в наем, они имеют право:

❗ затребовать оплату налогов за все время, в течение которого вы их не оплачивали — например, если вы скрывались от налогообложения 2–3 года, сумма выйдет достаточно внушительная;

❗ потребовать оплату пени или штрафа в размере 20–40% от неуплаченной суммы;

❗ инициировать уголовное преследование в случае, если вы не выплатили крупную сумму налогов, и потребовать лишения свободы или описи имущества.

Что еще стоит знать о сдаче жилой недвижимости в наем

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Сдавать в аренду квартиру можно — это никак не запрещено законодательством и не противоречит правилам оформления ипотеки. Например, так поступают те, кто понимает, что не «потянет» ежемесячный платеж по ипотеке с текущей зарплатой. Они покупают квартиру, сразу же начинают сдавать ее посуточно либо на длительный срок и погашают платежи за жилье доходом, полученным от его сдачи в наем.

При оформлении договора найма квартиры, которая приобреталась в ипотеку, не нужно дополнительных разрешений от банка. Фактически жилье принадлежит собственнику, банк лишь накладывает на него обременение. А, если, например, вы решите продать или обменять квартиру, сделка уже проходит с участием банка.

Порядок налогообложения тот же — вы обязаны декларировать доходы, полученные от сдачи жилого помещения в наем, и платить 13% от них.

Нужно ли оформлять ИП

Над этим вопросом задумываются многие, кто желает легально сдавать жилье и платить все налоги. Становиться индивидуальным предпринимателем не обязательно, если вы соблюдаете все требования законодательства. Даже если у вас несколько квартир и вы сдаете большую их часть, можно просто платить налоги по стандартным декларациям для физических лиц.

Если вы не платите налоги и сдаете несколько квартир, вас могут привлечь к ответственности за это правонарушение. Оно уже относится не к уклонению от налогов, а к незаконной предпринимательской деятельности. Наказание за нее может быть административным или уголовным в зависимости от размера полученного дохода. Если вы сдаете одну квартиру, это не относится к коммерческой деятельности, и не считается незаконным предпринимательством.

Оформление ИП не обязательно, но поможет сэкономить на налогах. Физические лица обязаны платить 13% с полученного дохода, а индивидуальные предприниматели могут сами выбирать ставку. Например, ИП может:

выбрать общий режим налогообложения и платить те же 13%, попутно оплачивать фиксированные взносы и собирать справки, документы, другие бумаги для подачи отчетности;

выбрать упрощенную систему налогообложения и платить около 6% — в этом случае налоговый взнос рассчитывается в соответствии с суммой полученного дохода;

купить патент и не платить налоги, но периодически делать небольшие отчисления в разные налоговые фонды.

Стоит ли прописывать съемщиков

Некоторые арендаторы, особенно если планируют снимать жилье долгое время — больше года — просят собственников прописать их в квартире. Это требование законно — согласно действующему законодательству, каждый должен иметь постоянную или временную регистрацию по месту жительства.

Прописать жильцов в квартире можно, но делать это нужно крайне осторожно. Самый безопасный вариант — сделать съемщикам временную регистрацию до окончания срока действия договора найма. Если договор будете продлевать, регистрацию тоже можно продлить. Если оформить постоянную прописку, потом могут быть проблемы с выпиской. Например, закон запрещает выписывать прописавшихся «в никуда» — вы сможете снять их с регистрационного учета перед продажей недвижимости. А несовершеннолетних детей вообще нельзя выписывать «в никуда» без согласия их родителей — даже если захотите выписать всех из квартиры, придется предоставить ребенку новое жилье для оформления регистрационного учета. Причем новое жилье должно быть не хуже старого по метражу, условиям, инфраструктуре района.

Можно ли сдавать муниципальное жилье

Муниципальное жилье предоставляют определенным категориям граждан — например, малоимущим без собственной жилой площади. Его собственником является государство, а вы в этой ситуации имеете только право проживания в нем. Но и муниципальное жилье можно сдать — такая сделка называется субарендой.

Например, вы живете в двухкомнатной квартире вместе с ребенком, и вам вполне хватает одной комнаты. Вы можете сдать другую комнату в наем. Но делать это нужно только с согласия собственника жилья, то есть администрации. Получите разрешение, оформите договор и платите налоги на вырученные средства — тогда у государственных органов не будет к вам никаких вопросов.

Как сдать жилье, если оно находится в долевой собственности

Если квартира находится в долевой либо совместной собственности, нужно получить согласие всех ее владельцев на сдачу в аренду. Желательно в письменном виде. Иначе совладельцы могут потребовать расторгнуть договор найма жилого помещения, и вы будете вынуждены сделать это, потому что такие требования законны.

• долевая собственность — когда у каждого есть своя доля, в этом случае разрешение обязательно;
• совместная собственность — когда квартира приобретена в браке и супруг давал согласие на покупку, в этом случае тоже нужно разрешение.

Разрешение всех соседей также нужно брать, если планируете сдавать комнату в коммунальной квартире. Это обязательно, так как санузел и кухня являются местами общего пользования. То же самое относится к приватизированной квартире, если остальные члены семьи законно отказались от приватизации в пользу одного человека. В этом случае тоже нужно получать их согласие, потому что они сохранили за собой право проживания в недвижимости.

Кто не может сдавать недвижимость

Есть определенные категории граждан, которые не могут сдавать жилье. К ним относятся:

военнослужащие — им запрещено сдавать служебное жилье, но они могут сдавать приватизированные квартиры либо комнаты в них;

жильцы в служебном жилье — законодательно они могут сдавать недвижимость, но фактически работодатель может лишить таких людей служебного жилья, потому что они в нем не нуждаются;

владельцы аварийного, ветхого жилья — в этом случае аренда возможна, только если они приведут недвижимость в надлежащее состояние или съемщик сделает в ней ремонт за свой счет, и это будет прописано в договоре.

Нужно ли прописывать в договоре всех жильцов

Часто бывают ситуации, когда в договоре найма жилого помещения указан один человек, а фактически в квартире проживает вся его семья либо другие люди — родственники, знакомые, коллеги. В этом случае увеличивается стоимость содержания недвижимости, потому что чаще ломается сантехника, мебель и бытовая техника.

Чтобы избежать такой ситуации, обязательно пропишите в договоре найма всех, кто будет проживать в квартире. В отдельном пункте укажите, что добавление новых жильцов возможно только с вашего согласия, по письменному дополнительному соглашению к основному договору найма.

Здесь есть один подводный камень. Даже если в договоре прописаны жильцы, которые имеют право проживать в квартире, а по факту в ней живут другие люди, это нужно доказать. Съемщики всегда могут сказать, что к ним приехали родственники или друзья на несколько дней. Чтобы доказать, что они там проживают, понадобятся веские факты — видеозаписи с камер наблюдения, увеличившиеся счета на оплату коммунальных услуг, свидетельские показания соседей.

Можно ли сдать квартиру нескольким людям одновременно

Можно. Правда, в этом случае вам придется сдавать не всю квартиру, а комнаты по отдельности — например, по комнате на человека или семью. Кухня и санузел в этом случае становятся местами общего пользования.

Кроме того, есть риск того, что возникнут проблемы с ремонтом. Например, если в договоре прописано, что текущий мелкий ремонт выполняют съемщики, один арендатор может перекладывать ответственность на другого. Нужно предусмотреть такой риск и взять ремонт на себя, увеличив в качестве компенсации арендную плату, либо четко прописать, что все затраты на ремонт делятся между всеми съемщиками.

Как законно сдавать квартиру и платить меньше налогов?

По закону все доходы от сдачи квартиры в аренду облагаются налогом НДФЛ. Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то должны зарегистрироваться как ИП и платить 13% от доходов. ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%. Так было раньше.

С 1 января 2024 года арендодатель может получить статус самозанятого, зарабатывать легально и платить налог на профессиональный доход всего 4%, если сдает жилье физическим лицам, и 6% — юридическим лицам.

Разбираемся вместе с сооснователем проекта поддержки арендодателей «Правильная аренда», кто может получить статус самозанятого и что он дает арендодателю.

Налог на профессиональный доход — пока эксперимент. Он будет действовать с 1 января 2024 года до 31 декабря 2028 года в четырех регионах: Москве, Татарстане, Московской и Калужской областях.

Кто может платить налог?

Название закона для самозанятых уже подразумевает, что вы должны работать сами на себя, не привлекая наемных работников. Ваш годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей. Если вы уже были зарегистрированы как ИП, то этот статус можно приостановить и сохранить, перейдя на новые условия. В статусе самозанятого вы можете иметь и основное место работы — там уже ваш работодатель за вас будет платить НДФЛ.

Какие особенности для арендодателя?

Обязательное условие — вы должны быть собственником квартиры, которую планируете сдавать в аренду. Вы не можете легализовать доход от аренды квартиры, которая находится у вас в доверительном управлении. Также важно, чтобы арендатор перечислял вам доход именно в денежной форме. Обычная сегодня договоренность на словах «купить стиральную машину в счет оплаты аренды» уже не сработает. В этой ситуации можно внести изменение в составе имущества в договор, но чек на оплату указать в полной сумме.

Как мне получить статус самозанятого?

Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой ФСН разработала мобильное приложение «Мой налог». В нем можно зарегистрироваться в качестве самозанятого.

Приложение предлагает два способа регистрации: по паспорту или через личный кабинет налогоплательщика. После регистрации нужно будет указать свой ИНН, подтвердить номер телефона и указать регион деятельности.

Как отчитываться перед налоговой?

После каждой оплаты вы будете формировать в приложении чек. При этом неважно, как именно с вами расплатились арендаторы — через банковский перевод или наличными. Вы просто вбиваете сумму дохода в приложение, отсюда автоматически информация будет попадать в налоговую службу.

В конце каждого месяца налоговая будет присылать вам сумму налога и после вашего согласия списывать ее с вашего счета. Сдавать отчетность и платить страховые взносы не нужно.

Можно ли платить еще меньше?

Больше не сдаю квартиру, как выйти из статуса самозанятого?

Чтобы выйти из статуса самозанятого, достаточно просто оформить заявление. Лишить статуса самозанятого может и ФНС. Например, если заметит, что сумма вашего годового дохода окажется больше 2,4 млн рублей. Оповещение об этом придет вам через приложение «Мой налог» или через банк.

Статья написана по материалам сайтов: juresovet.ru, j.etagi.com, www.inmyroom.ru.

»