Оценщик формирует стоимость в отчете на оценку

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, включает предварительную и заключительную стадии.

На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, получен­ных разными методами, в зависимости от условий применения методов и кон­кретного объекта и проверяет реальность первичной информации.

На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной проблеме; с по­мощью статистического анализа определяет вероятные величины стоимости объ­екта и ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки объекта недвижимости.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование — это не механическое усред­нение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Чаще всего отчеты об оценке исполь­зуются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке, тем не менее он должен включать полную информацию, содержащую определение базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата про­ведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, вклю­чая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете. Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта и причины отступления от возможности определения рыноч­ной стоимости.

Отчет, кроме того, содержит:

— юридический адрес и/или адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как профессионала;

— точное описание объекта оценки, а по объекту, принадлежащему юридическому лицу, — реквизиты балансосодержателя и балансовую стоимость объекта;

— последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения на использование полученного результата;

— перечень документов, лежащих в основе работы оценщика и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчет могут быть включены и иные сведения, необходимые, по мнению оцен­щика, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объек­та оценки.

Оценщик собственноручно подписывает отчет и заверяет его печатью. Если комплекс объектов оценивался несколькими оценщиками, отчет подписывает каждый из них с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

В практике оценщиков наиболее распространенной является форма отчета об оценке объекта, содержащая следующие сведения:

1. Акт осмотра объекта оценки.

2. Краткое изложение основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости и выводов.

К этим факторам относятся:

а) объем и этапы исследования;

б) история оцениваемого объекта недвижимости;

в) анализ среды местоположения оцениваемого объекта;

г) анализ местоположения оцениваемого объекта недвижимости;

д) краткое описание объекта недвижимости;

е) анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

— законодательно разрешенное использование объекта недвижимости;

— физически осуществимое использование объекта недвижимости;

— финансово осуществимое использование объекта недвижимости;

— максимальная эффективность объекта недвижимости;

ж) определение стоимости объекта недвижимости:

— определение рыночной стоимости объекта недвижимости;

— оценка стоимости восстановления объекта недвижимости;

— оценка накопленного износа объекта недвижимости;

— определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода;

з) согласование результатов оценки объекта недвижимости.

3. Основные положения и лимитирующие условия.

4. Сведения об оцениваемом объекте недвижимости.

Отчет об оценке объекта недвижимости также содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В зависимости от условий договора отчет может быть простым письмом, со­ставленным по стандартной форме, или пакетом документов, подтверждающих выполненную работу и полученный результат по оценке объекта недвижимости, с учетом тщательного анализа рыночных данных, особенно в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Когда оценщик в ходе обследования определяет проблемы, связанные с состо­янием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены раз­личные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, свя­занные с загрязнением окружающей среды, или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до на­чала процесса оценки.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оцен­ке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с объек­том недвижимости, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стои­мость в соответствии с поставленными целями оценки.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Должны ли различные оценочные подходы приводить к единой стоимости объектов оценки?

Нередко приходится слышать тезис о том, что результаты всех оценочных подходов должны якобы приводить к единой стоимости оцениваемого объекта – иногда это даже называют «аксиомой равенства трех подходов». А так ли это?

Убеждения, не подкрепленные доводами, свидетельствуют о том, что у вас есть своя позиция.

Оценка – это:
сплав объективной реальности с
субъективными представлениями оценщика,
его знаниями, навыками и опытом.
/Один российский оценщик/

При определении стоимости объектов оценки задачей оценщиков является приведение логичной и понятной расчетной схемы, трансформирующей набор разрозненных параметров и факторов, знаний и собственных суждений (при недостатке необходимой информации) в обоснованную величину стоимости оцениваемого объекта.

Какие на этом пути имеются сложности? К ним можно отнести следующие моменты.

Во-первых, при определении рыночной стоимости имеется, как минимум, одна концептуальная проблема. В самом определении рыночной стоимости (имеются в виду определения рыночной стоимости, содержащиеся в российских законодательных актах – ФЗ-135 «Об оценочной деятельности» и Федеральном стандарте оценки №2) содержится словосочетание «наиболее вероятная цена». В математическом/статистическом смысле данное словосочетание без указания вида распределения и доверительного интервала, очевидно, превращается в пустой звук. Другими словами, если известно, что имеется некоторое распределение цен, допустим, от 60 до 120 рублей, любая конкретная величина из этого диапазона, трактуемая как «наиболее вероятная цена», без информирования о виде распределения и доверительном интервале, будет иметь вероятность близкую к

нулю. Данное обстоятельство имеет тот неприятный оттенок, наличие которого позволяет при наличии желания оспорить любой выполненный по российским оценочным стандартам отчет, в котором определялась величина рыночной стоимости объекта оценки. Ключем выхода из данного тупика видится замена в определении рыночной стоимости словосочетания «наиболее вероятная» на «наиболее типичная», «наиболее правдоподобная», либо расшифровка словосочетания «наиболее вероятная», разъясняющая, что в контексте данного определения под данным словосочетанием следует понимать медиану, либо иную характеристику, либо понимать этот оборот в разговорном смысле (как синоним словосочетаний «вполне возможно», «скорее всего», по всей вероятности», «как мне кажется»). Следует отметить, что определение рыночной стоимости, приведенное в международных стандартах оценки, лишено вышеуказанного недостатка, поскольку там вместо словосочетания «наиболее вероятная цена» используется словосочетание «расчетная денежная сумма».

Во-вторых, следует отметить, что процесс оценки, сочетая в себе элементы объективной реальности с субъективным суждением оценщика, имеет рефлексивную природу: искажению в определении и интерпретации объективно измеримых факторов подвержены не только оценщики, но и участники рынка, формирующие на нем спрос и предложение. И если речь идет о том, что оценщику ставится задача определить наиболее вероятную цену, по которой оцениваемый объект может быть продан на рынке, ему (оценщику) следует определить, что думают все участники рынка об оцениваемом объекте – из круга рассмотрения могут быть исключены только лица, в собственности которых не находятся оцениваемый объект и объекты-аналоги, и не располагающие необходимыми для покупки объекта средствами (т.е. следует учитывать только суждения потенциальных покупателей и собственников оцениваемых объектов). Но такая задача зачастую является практически невыполнимой, в силу чего на практике применяют различные теоретические построения, так или иначе моделирующие (обычно косвенным образом) стоимостные параметры оцениваемых объектов.

В силу вышеизложенного, а также по причине того, что стоимость является «водоразделом» интересов экономических субъектов, постоянно возникают дебаты о корректности или некорректности конкретных оценок, равно как и о достижимой точности оценок.

Говоря о корректности оценочных расчетов, помимо ранее сказанного, нередко приходится слышать тезис о том, что результаты всех оценочных подходов должны якобы приводить к единой стоимости оцениваемого объекта – иногда это даже называют «аксиомой равенства трех подходов». Что тут можно сказать? Прежде всего, следует отметить, что любая аксиома по определению является утверждением, принимаемым без доказательства. А без доказательства, понятно, можно утверждать все что угодно, принимая зачастую желаемое за действительность. По отношению к аксиомам в принципе некорректно рассуждать о том, корректны они или нет – объяснение этому кроется в самом их определении. Поэтому мы не можем принять аксиому иначе, чем на основе имеющихся наблюдений и логических умозаключений, либо опровергнуть ее иначе, чем на основе сопоставления лежащего в ее основе утверждения с окружающей действительностью (так было, например, в случае с аксиомой Эвклида о параллельных прямых, которые, как известно, не пересекались до тех пор, пока они рассматривались только на плоскости).

Это интересно:  Налог на прибыль при продаже квартиры

Пойдем дальше. К каким выводам можно придти посредством анализа существующих теоретических построений (оценочных моделей) в этой части? Рассмотрим в качестве примера, как обычно оценивается, и как может оцениваться, стоимость акционерного капитала компании (VE) в рамках затратного (ЗП) и доходного подходов (ДП):

Таблица 1. Возможные модели оценки стоимости акционерного капитала в рамках затратного и доходного подходов

Как видно из приведенной таблицы 2 , в доходных моделях первая часть представленных выражений соответствует активам (поскольку по определению актив – контролируемое собственником имущество, приносящее доход или иные выгоды), вторая – обязательствам. В этом отношении модели доходного подхода по своей структуре (если не сказать «по своей сути») мало чем отличаются от затратного подхода (их близость еще выше, если в затратном подходе на первом этапе оценивать не активы, а инвестированный капитал, для чего вместо стоимости оборотных активов оценивать стоимость оборотного капитала).

Предположим теперь, что стоимости объекта оценки, рассчитанные в рамках затратного и доходного подходов, отличаются. Если при этом результат затратного подхода меньше результата доходного подхода и все рассчитано корректно, возникает возможность арбитражных операций: вместо покупки готовых функционирующих объектов оценки (компаний и бизнесов) становится более выгодным создание этих объектов «с нуля» с последующей продажей по более высокой цене, т.е., иными словами, в этой ситуации инвестиционный спрос превышает предложение, в силу чего на рынок выходит все большее число игроков (производителей), стремящихся «сделать быстрые деньги». В итоге, через определенное время инвестиционный спрос войдет в стадию насыщения (будет полностью удовлетворен) и инвестиционная привлекательность таких объектов начнет снижаться. На языке оценки это означает, что результат затратного подхода будет «догонять» результат доходного подхода (т.е. на фоне роста сближаться с ним). Одновременно, результат доходного подхода будет снижаться, поскольку при удовлетворении спроса перспективы получения высоких доходов становятся менее радужными. Аналогичный механизм действует и в ситуации превышения результата затратного подхода над результатом доходного подхода.

Предположим теперь, что стоимости объекта оценки, рассчитанные в рамках затратного и сравнительного подходов, отличаются. Если при этом результат затратного подхода меньше результата сравнительного подхода и все рассчитано корректно, аналогично рассмотренному выше, возникает возможность арбитражных операций: вместо покупки готовых функционирующих объектов оценки (акций компаний) становится более выгодным создание этих объектов «с нуля» с последующей продажей по более высокой цене. Если же результат затратного подхода окажется выше результата сравнительного подхода, владельцы активов вряд ли захотят их продавать по существующим рыночным ценам, принимая во внимание, что затраты на создание активов были несравненно выше (исключение могут составлять сделки вынужденного или инвестиционного характера, а также ситуации, когда на рынке произошел обвал или в массовом сознании возникло ощущение того, что снижение ценовых уровней будет длительным и значительным). Конечно, на это можно возразить, что, мол, одинаковых бизнесов не бывает – с этим невозможно не согласиться. Однако это отнюдь не нарушает вышеуказанные выводы: если аналогов не существует, то нет и необходимости в сравнении результата сравнительного подхода с результатами иных подходов, ибо сравнительный подход попросту не будет реализован в отчете.

Аналогичные рассуждения можно привести и в случае расхождения между результатами сравнительного и доходного подходов. Во всех этих ситуациях возникающий небольшой дисбаланс между результатами оценочных подходов преодолевается рыночным механизмом отрицательной обратной связи, оказывающим отрезвляющее воздействие на тех «кто хочет, но не может» и на тех, «кто может, но не хочет» 3 .

Таким образом, осуществленный выше анализ оценочных подходов склоняет нас к мнению о том, что оценки стоимости, полученные на основе различных оценочных подходов, теоретически должны приводить к единому результату. В то же время, как мы только что рассматривали, на рынке периодически (если не сказать регулярно) возникают неравновесные ситуации, запускающие механизмы арбитража – в такие периоды неравенства оценок основанных на применении различных подходов очень даже возможны. Поскольку функционирующий рынок является постоянно изменяющимся социумом, равновесное состояние на нем также испытывает движение, характер которого можно выразить словами Дж. Сороса (в вольном изложении автора этих строк): «в отличие от [Дж. М.] Кейнса, утверждавшего, что рынок всегда стремится к состоянию равновесия, я утверждаю ровно обратное — рынок всегда стремится перейти из одного неравновесного состояния в другое; состояние равновесия достигается лишь в процессе таких переходов, но когда оно возникает – не знает никто» 4 .

В случае с оценочными подходами из практики оценки мы знаем, что результаты оценок одного и того же объекта, выполненные различными оценочными подходами, обычно не совпадают. В качестве наиболее распространенных факторов, объясняющих причины такого несовпадения можно выделить следующие:

  • неполнота использованной оценщиками информации;
  • несовершенства самого рынка 5 : на рынке всегда существует «люфт рынка» — объективно существующая на момент оценивания ценовая неопределенность и неравновесная динамика в соответствующем сегменте рынка, из-за чего практически все параметры моделей испытывают «дрожание»;
  • выбор некорректных моделей оценки, не применимых при конкретных условиях;
  • некорректный выбор входных параметров для используемых расчетных моделей;
  • ошибки вычислений.

В силу вышеуказанного, совпадения результатов оценочных подходов могут быть лишь случайными. Конечно, подобные объяснения нельзя скидывать со счетов. Однако следует упомянуть еще об одном факторе – внутренне заложенном в рамках каждой методологии «искажающем смещении» (т.е. ошибки самой методологии). Для иллюстрации этого фактора приведем два примера.

Пример 1. Представим себе, что нам следует определить наиболее вероятную цену реализации батона хлеба определенного сорта (наименования) в различных магазинах в одно и то же время. Для этого, узнав цены на этот продукт в различных магазинах, мы можем затем получить следующие величины цен: среднеарифметическое значение, средневзвешенное значение (при наличии информации об объемах реализации по всем магазинам), среднегармоническое значение, среднегеометрическое значение. Какая из этих величин будет наиболее корректной для ответа на поставленный выше вопрос? Ответ будет зависеть как от выявления уточненной сути понятия «рыночная стоимость» (мода или медиана, вид распределения, величина доверительного интервала), так и от наличия или отсутствия информации об объемах реализации батонов в рассматриваемых магазинах.

Пример 2. Предположим, в школе искусств идет урок рисования. Обучаемые расположились в двух смежных комнатах, имеющих окна, выходящие на одну сторону здания. Учителем поставлена задача — нарисовать расположенное за окном другое здание. При этом ученики, сидящие в первой комнате, должны нарисовать здание в стиле «аниме», в то время как сидящие по соседству их коллеги должны нарисовать здание в стиле «граффити». Получатся ли у художников одинаковые картины? Ответ представляется отрицательным.

Пойдем дальше: пригласим теперь в эти комнаты двух фотографов (в каждую по одному) и предложим им сделать снимки стоящего за окном здания. Получатся ли у них одинаковые снимки? К сожалению, и в этом случае одинаковых снимков (отражения объективной реальности) не получится. Очевидно, что фотографы располагались в различных комнатах и вид стоящего за окном здания для каждого из них имел разную проекцию. Если в этом примере сделать ассоциативный переход, заменив проекцию из окна на оценочный подход, а стиль рисования – методом оценки, станет ясно, что без применения элементов «подгоночных технологий» стоимости сложных объектов оценки, полученные при использовании различных оценочных подходов, могут получиться одинаковыми лишь в порядке исключения. Причина, очевидно, кроется как в различных акцентах, заложенных в соответствующей методологии, так и в разбросе значений входных параметров. Принимая во внимание, что большинство используемых для расчетов входных параметров имеют интервальные значения, часть наблюдаемых несовпадений между результатами оценочных подходов (при условии их корректной реализации) можно объяснить «неправильным» выбором точечного значения одного или нескольких входных параметров из имеющегося набора интервальных значений. Другую часть наблюдаемых несовпадений можно объяснить наличием вышеуказанного «искажающего смещения», заложенного в каждой из оценочных моделей, а также неравновесным состоянием рынка, имеющую место де-факто в большинстве случаев.

В то же время результаты применения различных оценочных подходов, подобно снимкам вышеупомянутого здания, не могут разительно отличаться друг от друга. Это вполне объяснимо: по сути, при определении рыночной стоимости сложных объектов, все подходы основываются на сравнительном (рыночном) подходе, являющемся самым известным и распространенным подходом при оценке в условиях развитого (активного) рынка. В этом отношении доходный подход и подход, основанный на оценке активов (затратный подход) являются модификациями рыночного (сравнительного) подхода, при этом доходный подход делает акцент на потоках доходов, их ожидаемом профиле и рисках получения, в то время как затратный подход акцентирует внимание на затратах, необходимых для воссоздания оцениваемого объекта оценки. Однако при использовании этих подходов необходимые для оценки входные параметры берутся с рынка, будь то ожидаемые потоки доходов или затраты на воссоздание оцениваемого объекта.

Это интересно:  Запрещено ли продавать энергетики до 18 лет

В качестве резюмирования тематики «должны ли результаты всех подходов приводить к единому результату стоимости?» автору этих строк наиболее корректным представляется такой ответ: «Должны. Но не обязаны.» 6 .

В силу того, что в большинстве случаев результаты оценок полученных в рамках различных подходов различаются, возникают вопросы получения итоговых (интегральных) оценок стоимости объектов оценки.

При получении в рамках каждого из примененных в оценке подходов результатов, отличающихся друг от друга незначительно, обычные процедуры взвешивания, включающие в себя субъективное мнение оценщика, являются приемлемым способом решения проблемы. При этом результат каждого из оценочных подходов по-хорошему должен быть подвергнут анализу чувствительности: именно пересечение полученных при таком анализе диапазонов стоимостей дает в большинстве случаев право применять процедуру взвешивания. Важно отметить, что при осуществлении указанного анализа (анализа чувствительности) степень варьирования входных параметров должна соответствовать «люфту» рынка, т.е. выявленным в процессе анализа рынка диапазонам значений значимых факторов.

При получении в рамках каждого из примененных в оценке подходов результатов, отличающихся друг от друга значительно, требуется проведение детального анализа причин расхождения полученных результатов.

Как указано выше, среди возможных причин расхождений результатов подходов могут быть некорректные процедуры расчетов, осуществленных в рамках одного из (или нескольких) подходов оценки: выбор методов или моделей оценки, применение которых при данных обстоятельствах некорректно, арифметические ошибки, использование неточных входных параметров, а также отсутствие анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, либо неверные выводы такого анализа.

Наличие каждого конкретного случая расхождений оценок обусловливает необходимость проведения анализа причин расхождений. Если проведение подобного анализа не приводит к сближению результатов, при выводе итогового суждения о величине стоимости объекта оценки необходим выбор в пользу одного из полученных результатов оценочных подходов. Существуют также иные способы получения интегрированных оценок, основанных на результатах нескольких, разнящихся между собой, оценочных подходов, однако их рассмотрение выходит за рамки настоящей статьи.

Отдельно следует отметить, что нередко, когда результат доходного подхода (ДП) получается ниже результата затратного подхода (ЗП), оценщики считают это достаточным основанием для «наложения внешнего износа» на результат последнего в размере превышения ЗП над ДП. Такой подход, без независимого выявления факторов наличия внешнего износа, нельзя назвать иначе как подгонкой под желаемый результат: внешне все выглядит замечательно – результаты ДП и ЗП совпадают (причем, строго), однако возникает вопрос: зачем, спрашивается, применять два оценочных подхода, если один из них в результате является зависимым от другого?

Завершая статью, отметим следующее.

Процесс согласования оценочных величин стоимости объекта оценки, полученных в рамках применения различных оценочных подходов, направлен на получение объективной итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Однако применение общепринятых процедур согласования оправдано лишь в случаях, когда расхождение результатов оценок, полученных в рамках различных оценочных подходов, невелико (о чем, в частности, могут свидетельствовать коэффициент вариации этих оценок и наличие областей пересечения диапазонов оценок).

Говоря о достижимой точности оценивания стоимости объектов оценки, автор придерживается следующей точки зрения. Процесс оценки представляет собой сочетание поддающихся измерению факторов объективной реальности и неподдающихся измерению субъективных факторов, основанных на суждениях, опыте и профессиональном мнении оценщика. В той части, которая касается измеримых факторов объективной реальности, точность их оценивания не может превосходить «люфт» рынка. В то же время, эта точность также и не должна быть ниже этого люфта, т.е. не должна быть менее точной 7 . Поэтому некорректно рассуждать о том, является ли 20%-я точность оценки высокой или низкой, без наличия информации о состоянии соответствующего сегмента рынка: при оценке типовой квартиры в крупном городе 20%-я точность представляется совершенно недостаточной, тогда как такая же точность может оказаться недостижимой мечтой в случае оценки «ноу-хау» уникальной технологии производства какого-либо продукта или, например, заброшенного в тундре склада запасных частей для импортных трубоукладчиков. Иначе говоря, нам всем хотелось бы получать как можно более точные оценки стоимости, однако существуют объективные границы достижимой точности этих оценок, и переход за эти границы (в направлении увеличения точности оценки) не может быть объективно обоснованным. Получение более точных оценок (по сравнению с существующим «люфтом рынка») возможно лишь на основе сужденческой парадигмы с учетом используемых определений базисов стоимости и на основе доверия профессиональному мнению оценщика, основанному на его опыте и знаниях.

1 Остальные параметры соответствуют ранее принятым.
2 Аналогичные модели можно привести и в отношении коммерческих объектов недвижимого имущества.
3 Именно поэтому при небольших расхождениях между результатами различных оценочных подходов применение традиционных процедур согласования является уместным.
4 Автору этих строк представляется, что противопоставление указанных точек зрения подобен спору о том, является ли стакан, заполненный на 50%, наполовину полным, или наполовину пустым. К такому мнению можно придти, рассматривая, в частности, гипотетические колебания рынка, имеющие синусоидальный
характер.
5 Фишер Блэк — один из соавторов знаменитой формулы оценки стоимости опционов, высказывал мнение, что рынок является эффективным, если курсы акций отражают стоимость компаний с точностью от 50% до 200%, т.е. недооценивают в два раза или переоценивают до двух раз.
6 Хотя бы потому, что, как следует из написанного выше, рынок вместе с присутствующими на нем людьми все время находится в состоянии движения (покой всем только снится), а не строго равновесного состояния, и потому, что имеет место быть так называемое искажающее смещение.
7 Однако следует иметь в виду, что даже при отсутствии субъективных факторов, влияющих на оценку, общая погрешность определения величины оцениваемой стоимости будет определяться не только погрешностями входных параметров расчетной модели, но и особенностями самой модели.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Оценщик формирует стоимость в отчете на оценку

Ипотечная постоянная определяется как отношение . ипотечного кредита ко всему инвестируемому капиталу

ежегодных выплат по обслуживанию долга ко всему инвестируемому капиталу

выплат по долгу к сумме ипотечного кредита

Для того чтобы определить величину регулярного платежа в течение определенного периода времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь на счете к концу срока заданную денежную сумму, необходимо использовать.

текущую стоимость аннуитета

функцию накопление денежной единицы за период функцию фактора фонда возмещения

взнос на амортизацию денежной единицы

Неверно, что .„ стоимость является стандартом стоимости, в соответствии с Федеральным стандартом оценки

Аннуитет — это денежный поток .

с возрастающими платежами

через равновеликие промежу

с равновеликими платежами

В соответствии с . в отчете об оценке в обязательном порядке должно быть указано задание на оценку

Федеральным стандартом оценки № 1

Федеральным стандартом оценки № 2

ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»

Оценщик формирует стоимость в отчете на оценку .

только на определенную дату- дату осмотра оценки

только на определенную дату- дату оценки

на период гарантийного срока проведенной оценки

На федеральном уровне для объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, оценка производится в обязательном порядке в случае .

передачи в аренду

Задачей оценки может быть:

принятие управленческих решений

определение рыночной стоимости

определение инвестиционной стоимости

К факторам, оказывающим влияние на стоимость объекта оценки, следует отнести . Отметьте правильные варианты ответа:

цены на аналоги на рынке

затраты на воспроизводство объекта

вид финансирования сделки

доход от объекта оценки

Принцип соответствия отражает уровень соответствия .

объекта оценки требованиям рынка по качественным характеристикам

объекта оценки требованиям наилучшего наиболее эффективного использования размера объекта оценки требованиям рынка

. является обратной величиной функции «текущая стоимость единицы»

«Накопление единицы за период»

«Будущая стоимость единицы»

Функция «взнос на амортизацию денежной единицы»

Объектами переоценки являются .

запасы и дебиторская задолженность

основные средства и нематериальные активы

На принципе замещения основан . подход Отметьте правильные варианты ответа:

Целью оценки объекта оценки может быть

решение уполномоченного органа

определение рыночной стоимости

принятие управленческих решений

В рамках оценки стоимости объекта оценки для его продажи оценщик оценивает . стоимость

Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица, является .

Если собственность приносит в начале каждого года по 20 ООО д.ед. чистого дохода, в конце 5-го года объект будет продан за 300 ООО д.ед., ставка процента — 10, то текущая стоимость будущих доходов составит .

Оценочная методология, соответствующая цели оценки и определяемому виду стоимости, выбирается на этапе.

Это интересно:  Положение о прохождении службы в овд рб

составления плана работ

Метод . даст более достоверные данные о стоимости предприятия, если оно недавно возникло и имеет значительные материальные активы

стоимости чистых активов

В оценке износ — это утрата стоимости .

в связи с изнашиванием, вызванным вредным воздейсвием окружающей среды

в связи с изменением спроса

по любой причине

Рыночная стоимость является отражением .

стоимости в обмене

стоимости в использовании

Повторная оценка объекта может осуществляться . Отметьте правильные варианты ответа:

по решению суда

по желанию собственника

по методическим рекомендациям Росреестра

по решению уполномоченного органа

В соответствии с нормативными актами по переоценке основных средств определяется . стоимость

1,05 и 400 тыс. руб.

0,95 и 380 тыс. руб.

0,95 и 400 тыс. руб.

Стоимость в пользовании — это.

стоимость для конкретного пользователя

наиболее вероятная стоимость

Оценщик должен быть .

членом саморегулируемой организации оценщиков

обладателем лицензии на осуществление оценочной деятельности

В отчете об оценке объекта оценки нужно указать . Отметьте правильные варианты ответа:

описание объекта оценки

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

В состав интеллектуальной собственности .

входит коммерческая тайна

входят нетрадиционные объекты правовой охраны различных объек-ов интеллектуальной собственности

Формирование отчета об оценке

В соответствии с ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать следующую информацию.

  • 1. Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.
  • 2. Применяемые стандарты оценки.
  • 3. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.
  • 4. Сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор.
  • 5. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.
  • 6. Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
    • ? основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
    • ? общая информация, идентифицирующая объект оценки;
    • ? результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
    • ? итоговая величина стоимости объекта оценки;
    • ? ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.
  • 7. Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — также реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).
  • 8. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
  • 9. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.
  • 10. Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

Как уже отмечалось ранее, оценка стоимости объектов залога регламентируется не только Законом об оценочной деятельности и ФСО № 1,2, 3, а также дополнительным стандартом, учитывающим специфику данной оценки — ФСО № 9 «Оценка для целей залога». Рассмотрим, какие дополнительные требования может внести ФСО № 9 в отчет об оценке.

Задание на оценку должно содержать полное описание объекта оценки, все специфические характеристики, присущие объекту оценки, обременения, которые снижают его ликвидность. В дополнение к информации, указанной в ФСО № 1 и в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, задание на оценку активов для передачи в залог должно содержать следующую информацию:

  • ? особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;
  • ? порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
  • ? необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

Необходимо четко прописать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей залога. Необходимо прописать источники, которые были использованы в рамках составления отчета, например, ФСО и прочие документы, регламентирующие составление отчета об оценке. Указываются срок проведения оценочных работ и дата, на которую осуществлялась оценка. Прописываются все используемые в рамках проведения работы допущения и ограничивающие условия.

В задании на оценку по согласованию с оценщиком может быть указана необходимость определения иной дополнительной информации по итогам проведенного анализа: прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем или размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки. Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки. При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения должны быть согласованы всеми сторонами договора. Допущения, применяемые в оценке в отношении перспектив развития объекта оценки, должны быть обоснованы рыночными данными и тенденциями. Использование прогнозных данных заказчика или собственника объекта оценки без проверки их осуществимости и соответствия независимым от заказчика рыночным данным не допускается. При построении прогнозов на основе нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки.

Все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке для целей залога, если они не сохранятся бесспорно при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

Все обременения и обязательства, информация о которых имеется в свободном доступе и (или) представлена оценщику сторонами договора, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, должны учитываться при проведении оценки. Требования к учету влияния данных факторов на стоимость объекта оценки указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений до момента подписания договора оценщик обязан проинформировать об этом стороны заключаемого договора, которые указываются в задании на оценку. В случае выявления обременений в процессе оценки оценщик обязан указать факт наличия обременений в отчете и учесть их в расчетах, если иное не указано в задании на оценку.

Проведение оценки объекта оценки в предположении его использования не по текущему назначению подлежит обязательному согласованию со сторонами договора и включается в задание на оценку. При оценке объекта оценки в предположении изменения его текущего использования все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету.

При необходимости проведения при оценке для целей залога исследований, требующих специальных знаний, обязательно привлечение отраслевых экспертов, обладающих такими знаниями. Оценщик обязан проинформировать заказчика о невозможности проведения оценки без привлечения отраслевых экспертов. В этом случае необходимость привлечения таких отраслевых экспертов указывается в задании на оценку.

Сведения о заказчике оценки и об оценщике. В рамках Федерального стандарта оценки № 3 прописывается для юридических лиц обязательное указание в отчете: полного наименования юридического лица, его местоположения, ОГРН, ИНН и пр. Для физического лица обязательно указание фамилии, имени, отчества, паспортных данных и пр. Кроме того, Ассоциацией российских банков рекомендуется приводить сведения о банке, являющемся потенциальным залогодержателем, а именно: его полное наименование, адрес филиала, с которым будет потенциально заключен договор о залоге. Если процедура оценки выполняется без участия банка, информация о банке не указывается.

Краткое изложение выводов. Это резолютивная часть отчета, дающая возможность пользователю отчета получить полную и емкую информацию о результатах оценки и характере проведенной работы. В данном разделе необходимо кратко описать объект оценки, его основные специфические характеристики, привести результаты, полученные в ходе проведения оценки. Привести согласование результатов оценки.

В случае расчета дополнительных характеристик объекта оценки это также должно найти свое отражение в отчете. При этом обязательно подробное описание использованных методик.

Статья написана по материалам сайтов: www.ocenchik.ru, akademiks.org, bstudy.net.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector