Отличие ремонта от реконструкции
Любой объект капитального строительства (ОКС) рано или поздно начинает нуждаться в восстановлении или изменении:
- разрушаются элементы конструкций, и несущих;
- выходит из строя инженерно-техническое оборудование;
- требуется изменение модификации конструктивных элементов, некоторых параметров ОКС;
- возникает надобность расширения объекта.
И тогда может быть проведена реконструкция, капитальный ремонт или переустройство ОКС. Ремонт и реконструкция зданий — в чем разница между этими понятиями?
Капитальный ремонт и реконструкция: основные отличия
Понять, чем отличается реконструкция от капитального ремонта, можно анализируя п. 14 — 14.3 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ. Обратите внимание, что определения реконструкции и капремонта для всех ОКС и конкретно линейных объектов (ЛО) отличаются друг от друга.
Что такое ОКС и линейный объект
- К капитальным объектам относятся здания, строения и сооружения, в том числе и незавершённого строительства, неразрывно связанные с землей, то есть имеющие фундамент.
- Линейные объекты — это ЛЭП, коммуникации связи, в том числе и кабельного типа, трубопроводы, автомобильные, железнодорожные дороги
Что такое реконструкция ОКС
В градостроительном и налоговом кодексах определения реконструкции несколько отличаются.
Реконструкция по ГрК РФ
Реконструкция капитальных зданий и сооружений — это:
- изменение основных характеристик объекта (площади здания, его высоты, кол-ва этажей, пространственного объема);
- строительство дополнительных надстроек (например, мансарды), пристроек, расширение ОКС;
- замена либо восстановление несущих конструкций.
Внимание! Замена отдельных частей несущих конструкций на аналогичные, более технологичные, либо восстановление их считается не реконструкцией, а капремонтом.
 на более современное, другого класса (либо категории), в результате чего повышается производительность линейного объекта (его мощность, пропускная способность, грузоподъемность ), либо изменяются границы охранных зон и полос отвода.</p>
<h4>Реконструкция по Налоговому кодексу</h4>
<blockquote>
<p>Реконструкция ОКС — это переустройство объекта с целью усовершенствования производственного процесса, улучшение ТЭП (технико-экономических показателей), повышение мощности, качества, изменение вида выпускаемой продукции.</p>
</blockquote>
<p>Отдельно в налоговом кодексе определяется техническое перевооружение как внедрение новых технологий, модернизация, автоматизация производственного процесса, замена устаревшего оборудования на новое с повышенной производительностью.</p>
<p>Такая трактовка имеет узкую направленность, так как касается основных средств капитальных производственных объектов. Стоимость реконструкции и перевооружения учитывается для определения изменившейся первоначальной стоимости амортизируемых основных ср-в (Ст. 257 НК РФ).</p>
<h3>Что такое капитальный ремонт</h3>
<blockquote>
<p>Капитальный ремонт ОКС по ГрК РФ — это замена (либо восстановление) отдельных строительных конструкций, элементов несущих конструкций, ИТО. Детали несущих конструкций меняются на аналогичные, либо модификации улучшенного типа.</p>
</blockquote>
<p>Капитальный ремонт линейных объектов — это изменение параметров объекта, при этом категория либо класс, уровень функциональности, границы зон и полос остаются неизменными.</p>
<p style=)
 так и останется МКД, коммерческое здание коммерческим</li>
</ul>
<p>Рассмотрим еще, чем отличается реконструкция от капитального ремонта.</p>
<h3>Капитальный ремонт и реконструкция: дополнительные отличия</h3>
<p>Различия между капремонтом и реконструкции касаются также организации, сроков проведения, материального обеспечения и ответственности.</p>
<p><strong>Капитальный ремонт</strong> </p>
<ul>
<li>Капремонт — обязательное периодически проводимое действие, контролируемое государственными органами.</li>
<li>Графики и планы ремонтов разрабатываются региональными программами.</li>
<li>Средства на капремонт выделяются из ФКР (фонда капремонта).</li>
</ul>
<blockquote>
<p>Жильцы МКД, начиная с 2012 г., обязаны ежемесячно платить взносы региональному оператору или на специальный счет. Размер взноса определяется нормативно-правовым актом региона. Таким образом мат. обеспечение капремонта МКД создают сами жильцы.</p>
</blockquote>
<p style=)
.</li>
<li>Средства на реконструкцию предоставляет собственник объекта, либо они выделяются из государственного или местного бюджета.</li>
</ul>
<h4>Подготовка реконструкции и капремонта</h4>
<ul>
<li>Реконструкция осуществляется по техническому проекту, содержащему генеральный и календарный план, и должна быть проведена в запланированные сроки. Внесенные изменения отражаются в градостроительном регламенте.</li>
<li>Для осуществления капитального ремонта также подготавливают рабочий проект, чертежи, пояснительные записки, технические заключения и сметы. Вносить изменения после капремонта в градостроительный регламент правил земельного использования территориальных округов и поселений не нужно.</li>
<li>Техпроекты реконструкции и капитального ремонта подготавливают проектные организации и компании.</li>
</ul>
<h4>Сколько стоит ремонт и реконструкция зданий</h4>
<p>Суммарные затраты слагаются из стоимости:</p>
<ul>
<li>технического проекта;</li>
<li>проведения экспертизы;</li>
<li>технического заключения о состоянии объекта;</li>
<li>сметы;</li>
<li>непредвиденных расходов.</li>
</ul>
<p>В стоимость технического проекта входит:</p>
<ul>
<li>подготовительные работы;</li>
<li>исходная и проектная документация;</li>
<li>анализ текущего состояния конструкций МКД;</li>
<li>сопровождение генеральным подрядчиком экспертизы состояния здания.</li>
</ul>
<blockquote>
<p>Идеальный вариант — одновременная подготовка техпроекта и составления сметы подрядчиком.</p>
</blockquote>
<p style=)
.</p>
</blockquote>
<p>После этого составляется смета и берется разрешение:</p>
<ul>
<li>на реконструкцию — в ОМСУ (органах местного самоуправления) — п. 2, п. 4 ст. 51 ГрК РФ.</li>
<li>на проведение капремонта — в ФКР.</li>
</ul>
<div style=)
Это интересно: Дтп без страховки осаго потерпевший
Ответственность за выполнение
Подрядчик, осуществляющий капремонт, ответственен за качество проведенных работ и за соблюдение сроков.
Подрядчик, выполняющий реконструкцию, вдобавок ко всему, несет ответственность за ухудшение устойчивости, надежности здания/сооружения после выполнения работ (ст. 754 ГК РФ).
Ремонт и реконструкция зданий в Москве
Все затраты можно рассчитать на калькуляторе проектирования капремонта.
- В техпроектах ограничивается минимальная площадь и строительный объем: от 11 000 м² и 32 000 м³ соответственно (значения округлены).
- Если ремонтируется сразу несколько МКД, компания может предложить скидку до 70%. Перед началом выполнения проекта берётся аванс 50%.
- Стоимость технического проекта (без рабочей сметы) в г. Москве при S от 11 000 м² и V от 32 000 м3 — 1 млн руб. и выше.
Рассчитать стоимость капремонта МКД в г. Москве и заказать технический проект можно здесь. Этот же калькулятор подойдет и для расчета стоимости реконструкции. Объем подготовительных и исходных работ, документации, сметы просто будут больше.
Капитальный ремонт и реконструкция: есть ли разница
К сожалению, даже опытные строители путаются в таких понятиях, как капитальный ремонт квартиры и реконструкция помещений. Всем кажется, что это одно и то же, поэтому нет необходимости проводить параллели между двумя этими понятиями. Однако на самом деле существует огромная разница между двумя этими понятиями, даже в юридической практике подразумевают отдельные строительные направления. Главный момент всех этих строительных действий заключается в том, что, если в доме, помещении была осуществлена перепланировка, то есть снос, перенос несущих конструкций, а также замена инженерных коммуникаций, необходимо менять технический план и обязательно об этом информировать Росреестр.
Капитальный ремонт в строительстве
Модное и престижное слово сегодня используют в строительстве, это капитальный ремонт недвижимости. Но, если вы заказали реконструкцию объектов капитального строительства, помните, что капитальный ремонт это не одно и то же, как многие об этом думают. Согласно Градостроительному кодексу РФ существует определение такого плана, что при проведении капитального ремонта осуществляется любая замена или восстановление конструкций, но при этом не предусматривается замена, снос или обновление несущих конструкций и элементов, которые могут оказать играющую роль на жизнеспособность здания.
Образно говоря, само по себе капитальный ремонт предусматривает любую строительную работу, но при этом нельзя сносить или переносить несущие конструкции здания. Если это будет нарушено, тогда на вас могут наложить штрафные санкции, а в случае разрушения с тяжелыми последствиями – привлечь к уголовной ответственности. Принцип капитального ремонта относится только к ОКС. К линейным объектам понятие капитального ремонта имеет совершенно иной смысл.
К объектам капитального строительства как самостоятельные объекты строения относят следующие категории строений, зданий, построек:
- В се категории зданий.
- Все категории капитальных строений.
- Незавершенные объекты строительства.
- Жилые и нежилые объекты.
- Многоквартирные дома.
- Придомовая территория.
Кроме этого не предусмотрено признавать ОКС киоски, временные постройки, строения, имеющие принцип саморазборного, навесы и т.д. У каждого из них существует свои особенности, которые указывают, что временный статус не позволяет идентифицировать объект как постоянный. К этой категории также относят гаражи, которые можно легко перенести в другое место, например, типа «ракушки».
К линейным объектам относят трубопроводы, магистральные дороги, линии электропередач, мосты, инженерные сооружения, некоторые категории памятников. В данном случае капитальный ремонт ОКС для таких объектов неприменим.
Существует две категории капитального ремонта, это выборочный, а также комплексный. Выборочный ремонт предусматривает замену и ремонт некоторых элементов. Например, в здании будет проводиться ремонт нескольких помещений и лестничного марша. Комплексный ремонт охватывает замену конструктивных частей всего строения, но при этом не допускается замена несущих конструкций, как и в случае с выборочным капитальным ремонтом.
Реконструкция зданий
Это обширное понятие, которое указано в Градостроительном кодексе РФ, в части статьи 1, пункт 14. Согласно положению, это конструктивное изменение основных несущих параметров здания, которые затрагивают несущие конструкции. К этой категории относят перепланировку, надстройку, расширение, уменьшение площади. Все что связано с изменением конструктивных элементов здания или помещения, можно отнести к реконструкции.
Отличительной особенностью от капитального ремонта является то, что необходимо иметь согласование на проведение реконструкции объекта капитального строительства. Таким образом, существует единое правило для всех участников и собственников строительных и ремонтных работ – реконструкция требует наличия документального подтверждения о начале такого процесса.
Однако, существует до сих пор разночтение, которое закреплено в Налоговом кодексе России, где реконструкция почему-то именуется переустройством. При этом само понятие переустройство сочетает в себе как элементы капитального ремонта, так и моменты реконструкции зданий.
Вместе с этим, чиновники из разных ведомств утверждают, что только Жилищный и Градостроительный кодекс правильно трактуют понятие капитальный ремонт и реконструкцию помещений, при этом некоторые моменты Налогового кодекса могут быть применимы к этим понятиям, но только отчасти.
Дополняющие и смежные понятия
Учитывая то, что неразбериха с понятиями существует не первый год, каждое ведомство считает дополняющие понятия элементами одного или сразу двух направлений ремонтных работ. К таковым относятся:
- Модернизация. Производится замена и улучшение характеристик здания.
- Техническое перевооружение.
- Замена инженерных и иных коммуникаций.
- Перепланировка – замена несущих или иных конструкций, некоторые затрагивают целостность здания в первоначальном виде.
- Реставрация. Это улучшение характеристик здания, которые были заложены в проекте изначально.
К сожалению, до сих пор есть путаница даже среди чиновников, которые считают, что реставрация и реконструкция – это одно и тоже направление ремонтных работ. Это в корне неверное представление о понятии, которое трактует капитальный ремонт и реконструкцию с совершенно иной точки зрения. В последнее время появилось понятие реновация, которая адаптивно улучшает характеристики старых строений, создавая при этом совершенно новые объекты капитального строительства.
При проведении капитального ремонта используют внутренние приказы и распоряжения ответственных лиц, в то время как для реконструкции помещения требуется получение согласования вышестоящих органов власти, курирующие сферу строительства, архитектуры и недвижимости.
Реконструкция или капитальный ремонт?
При использовании объектов основных средств периодически возникает необходимость как в поддержании их в исправном состоянии, так и в улучшении первоначальных характеристик (например, в увеличении мощности). Речь идет о восстановлении объектов основных средств в виде капитального ремонта или реконструкции. А чем отличается реконструкция от капитального ремонта?
Почему важно различать капремонт и реконструкцию?
Для любой организации важен ответ на вопрос, чем отличается капитальный ремонт от реконструкции здания или любого другого объекта основных средств. Ведь это повлияет на порядок бухгалтерского и налогового учета таких расходов.
Напомним, что затраты на ремонт, в т.ч. капитальный, отражаются в бухгалтерском учете того отчетного периода, в котором такие расходы понесены. Об особенностях бухгалтерского учета расходов на ремонт основных средств мы рассказывали в нашей консультации. А вот затраты на модернизацию, если в результате ее улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.д.), увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств (п. 27 ПБУ 6/01 ).
Аналогично, и в налоговом учете затраты на модернизацию увеличивают первоначальную стоимость основных средств, а расходы на ремонт относятся на прочие расходы текущего периода (пп. 2 п. 1 ст. 253, п. 2 ст. 257, ст. 260 НК РФ).
Поэтому неправильная квалификация ремонта или реконструкции могут привести как к неуплате или излишней уплате налогов, так и к искажению данных бухгалтерского учета и отчетности.
Отличие капитального ремонта от реконструкции: Градостроительный кодекс
Увидеть, в чем разница между реконструкцией и капитальным ремонтом, можно, обратившись, например, к Градостроительному кодексу РФ.
Так, указывается, что капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).
А реконструкция объектов капстроительства – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т.ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капстроительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
При решении вопроса об отнесении тех или иных затрат к ремонту или реконструкции рекомендуется также обращаться, в частности, к следующим документам:
- Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279);
- Письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий»;
- Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312).
Несмотря на данные определения и пояснения, зачастую бывает непросто по конкретному объекту решить, чем отличается реконструкция от ремонта. Поскольку часто вопрос о признании затрат как расходов на ремонт или реконструкцию является достаточно спорным, а также объектом пристального внимания и претензий проверяющих, помочь могут судебные решения, принятые по аналогичным обстоятельствам.
Приводимые для капитального ремонта и реконструкции отличия в арбитражной практике могут использоваться организациями, чтобы обосновать, почему те или иные расходы были признаны ремонтными или затратами на реконструкцию.
Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции
При износе здания проводится или реконструкция, или капитальный ремонт. Что именно выбрать? Рассмотрим оба понятия и узнаем разницу между ними.
Что собой представляют реконструкция и капремонт
Капитальный ремонт представляет собой меры по устранению поломок, восстановлению/замене изношенных или неисправных деталей. Работы могут производиться с целью повышения эксплуатационных свойств. Капремонт включает в себя следующие действия:
- Ремонт локальных систем снабжения.
- Устранение поломок лифтов и лифтовых шахт.
- Ремонт крыши, подвала, фундамента.
- Починку фасада.
- Обновление штукатурного слоя.
- Любые действия, не связанные с перестройкой несущих конструкций.
Реконструкция – это глобальное преобразование здания для придания ему новых характеристик. Может предполагать перепланировку. В рамках реконструкции могут проводиться эти действия:
- Изменение площади и этажности.
- Надстройки и пристройки.
- Восстановление или замена несущих элементов.
- Перестройка.
- Расширение площади.
- Смена инженерного оборудования.
Соответствующую информацию о реконструкции и капремонте можно найти в главе 15 статье 166 ЖК РФ.
К СВЕДЕНИЮ! Как отличить капремонт от реконструкции? Если итогом ремонтных работ стало изменение категории, класса или особенностей функционирования, это будет именоваться реконструкцией. Если же работы не касались несущих конструкций, это, скорее всего, будет именоваться капитальным ремонтом.
Нормативы
Стандарты ремонта оговорены Приказом №312 Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года, а также Нормами продолжительности реконструкции и капремонта. Рассмотрим основные положения этих нормативных актов:
- Нужно обеспечить продуктивную работу системы обслуживания, функциональность постройки.
- В структуре трат нужно учесть аварийные расходы.
- Если произошла поломка в течение гарантийного срока, ремонт выполняется за счет подрядчика.
В нормативных актах также содержатся основы создания и утверждения проектно-сметной документации.
Основные отличия между реконструкцией и капремонтом
Рассмотрим все отличия капитального ремонта от реконструкции.
Сроки
Реконструкция и капремонт отличаются друг от друга по своей длительности. Сроки обновления определяются на основании оценки технического состояния постройки или ее отдельных элементов.
Периодичность
Плановые проверки, строительные работы, реконструкция и капремонт – все это различные формы услуг. Периодичность их выполнения регламентируется Ведомственными строительными нормами. Этими нормами устанавливаются стандарты длительности эксплуатации здания. После истечения этой длительности постройку рекомендуется ремонтировать.
В строительных нормах указано, что обновлять штукатурное покрытие нужно раз в 60 лет. После истечения этого срока проводится капремонт. Продолжительность эксплуатации плит перекрытия на балконах составляет 80 лет.
ВАЖНО! При принятии решения о ремонте можно учитывать фактическое состояние объекта. Если здание находится в хорошем состоянии, компания может изменять принятые сроки. Для изменения сроков нужно подготовить соответствующие аргументы.
К СВЕДЕНИЮ! Капремонт проводится чаще реконструкции.
Обязательность проведения
Проведение и капремонта, и реконструкции является обязательным. Организовать работу обязаны ЮЛ. Подробнее об осуществлении работ написано в статье 52 Градостроительного кодекса. Если предприниматель не будет исполнять свои обязательства по выполнению ремонта, его ждет ответственность на основании статьи 9.5 КоАП РФ.
ВАЖНО! Периодическое проведение капремонта обязательно. Даже если жильцы здания будут против выполнения работ, последние все равно будут проводиться. Реконструкция, как глобальное вмешательство в характеристики постройки, будет обязательной только в том случае, если есть соответствующие требования от местных органов власти или имеется инициатива от жильцов.
Кто должен оплачивать ремонтные работы
Здание обновляется за счет следующих средств:
- Накопления людей, проживающих в здании.
- Федеральные и региональные субсидии.
- Кредиты.
- Средства собственников.
Обычно капремонт выполняется за счет средств собственников. Однако если осуществляется глобальная реконструкция, средств владельцев, как правило, не хватает. Тогда привлекаются дополнительные средства.
Налоговый учет
- Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
- Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.
Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.
Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:
- Положение о ремонте.
- Приказ на осмотр конструкций.
- Акт с указанием найденных неисправностей.
- Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
- Бумаги, в которых прописаны сроки работ.
На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.
В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.
Бухучет
В пунктах 7-8 ПБУ 6/01 указано, что траты на ремонт входят в начальную стоимость здания. Бухучет при реконструкции и при капремонте будет различным. Рассмотрим все нюансы.
Бухучет при реконструкции
В бухучете ОС принимаются к учету по своей начальной стоимости. Однако последняя может меняться в результате реконструкции. Меняться стоимость будет и в учете. Траты на реконструкцию относятся к капитальным вкладам. Траты будут фиксироваться на ДТ счета 08. После того как работы завершены, траты включаются в начальную стоимость.
В рамках бухучета выполняются эти записи:
- ДТ08 КТ60 (76). Фиксация трат.
- ДТ19 КТ60 (76). Учет НДС по проведенным работам.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
- ДТ01 КТ08. Увеличение начальной стоимости здания.
Нужно прописать конкретную сумму увеличения стоимости. Она будет равна всем затратам на реконструкцию. Последние должны быть подтверждены документами.
Бухучет при капремонте
Для постепенного включения трат в ремонт рекомендуется сформировать резерв расходов. Проводки при капремонте будут следующими:
- ДТ20, 26, 44 КТ60, 76. Отражение работ.
- КТ19 КТ60, 76. Учет НДС.
- ДТ68 (субсчет «Расчеты по НДС») КТ19. Принятие НДС к вычету.
Все расходы на капремонт также должны подтверждаться документально.
Статья написана по материалам сайтов: kadastrmap.ru, glavkniga.ru, assistentus.ru.
»
Загрузка...