Перевод жилого помещения в нежилое пошаговая инструкция

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Сделать из квартиры коммерческое помещение хотят многие предприниматели для продажи продуктов и иных товаров. Часто этим интересуются те, кто хочет обустроить офисы. В основе процедуры лежит смена статуса объекта. Как осуществить перевод квартиры из жилого в нежилое помещение, собрав необходимый пакет документов?

Условия для перевода

Основными нормативными документами, используемыми при проведении перевода жилого объекта в нежилой, являются Жилищный Кодекс и законы относительно градостроительной деятельности. Согласно статье 22 ЖК РФ, уделяется внимание следующим пунктам:

1. Запрещено обустраивать нежилое помещение, если оно является местом проживания (нет иного дома для проживания) или войти в него можно исключительно через проход для жилых помещений (отсутствует отдельный вход или не предусмотрено возможности его соорудить).
2. Обремененный правами третьих лиц объект не подлежит рассмотрению на предмет смены статуса.
3. Играет роль этажность — на первом этаже и выше первого этажа разрешается проводить работы при условии отсутствия под ними жилых площадей.
4. Запрещено осуществлять переход при устройстве в данном помещении религиозной организации.
5. При заключении договора социального найма указанную в качестве его объекта квартиру нельзя сделать нежилой.

Кроме этих запретов, учитываются санитарные правила при использовании зданий жилых многоквартирных домов. Они содержат требования для отказа при желании разместить в создаваемом помещении следующие организации:

1. Магазины, реализующие бытовую химию или подобный ассортимент (ввиду загрязнения окружающей среды).
2. Отделы, где будут храниться или продаваться опасные вещества высокой степени воспламенения, горения, взрыва или находящиеся в газообразном состоянии.
3. Склады независимо от вида.
4. Учреждения, площадки, режим работы которых рассчитан на функционирование после 23 часов.

Поэтому при желании изменить статус объекта стоит уточнить его тип и цель использования для исключения отказа со стороны ведомств.

Обратите внимание! При расположении на первом этаже предприятия, где будут предлагаться услуги питания, следует соблюдать требования в отношении площади (не более 250 кв. м.) и числа мест (не более 50).

Требования к выходу

Порядок перевода жилого помещения в нежилое предполагает соблюдение технических условий, а именно: возможности обустройства отдельного входа. Он не должен связывать объект с другими квартирами или проходами к ним. Также на практике следует проверять некоторые нюансы:

1. Расположение входа: нельзя устраивать его через окно при наличии крупнопанельного или крупноблочного дома, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации Жилфонда.
2. Применение правого режима земельного участка, где расположен объект: не допускается размещение административных объектов на землях рекреационного использования (принимается во внимание зонирование земель по генеральному плану).
3. Правильное оформление земельных отношений при владении помещением в многоквартирном доме.

Последний пункт подразумевает соблюдение процедуры получения согласия жильцов. Причем следует взять подписи со всех собственников квартир на данном объекте. Это связано с использованием общего имущества, когда будет необходимо оборудовать отдельный вход.

Другим случаем является ситуация, когда отдельный вход уже имеется до момента перевода. Тогда созывать собрание владельцев не потребуется.

Важно! Отказ со стороны администрации возможен при несогласии разместить отдельный вход у большинства участников собрания (если присутствовали не все владельцы).

Когда хочется прибегнуть к услугам по переводу жилого помещения в нежилое, приходится сталкиваться с компетентными организациями по составлению проектной документации. Однако и они могут не учитывать технические параметры и зонирование, согласно генеральному плану. Поэтому предварительно стоит проверить квалификацию компании.

Особенности сбора собрания жильцов

Общее собрание проводится, согласно порядку, когда составляются протокол и сопутствующие документы. Выносится решение о передаче в пользование или присоединении к объекту переустройства части общего имущества. Кроме протокола, предъявляются следующие бумаги:

1. Уведомление о проведении собрания (возможно письменное оповещение с отметкой об ознакомлении).
2. Регистрационный лист присутствующих.
3. Список вопросов, вынесенных на собрание, и собранные ответы.

В ситуации участия представителей собственников необходимо подтвердить их интересы нотариальной доверенностью.

Процедура оформления

Перевод жилых помещений в нежилой фонд осуществляется по схеме подачи пакета документов в Департамент городского имущества или иную местную администрацию. Возможно направление онлайн-запроса, когда заявитель заполняет анкету и прикрепляет копии основных документов. Впоследствии поступает приглашение для сдачи документации.

Основной пакет бумаг образуют:

1. Протокол заседания собственников дома и сопутствующие документы о проведении собрания.
2. Заполненная форма заявления от физического или юридического лица.
3. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.
4. Паспорт на жилплощадь или иные бумаги, свидетельствующие о праве владения.
5. Проект переустройства (перепланировки) при надобности их проведения.
6. План переводимого помещения с расшифровкой технических параметров и предоставлением схемы расположения.
7. Поэтажная планировка дома.

При представлении интересов собственника необходимо подать документы, подтверждающие полномочия. Это относится и к несовершеннолетним собственникам, для которых следует взять решение органов опеки.

Совет! При подаче документов для юридических лиц важно учитывать, что приемом занимается Департамент городского имущества. Туда можно обратиться лично или через госпорталы. Физические лица имеют право на подачу заявления через МФЦ или в режиме онлайн.

Подача заявки через Госуслуги

На сайте можно найти полный список документов для перевода жилого помещения в нежилое с указанием предъявления подлинника или копии. Подробная инструкция включает ряд шагов:

1. Авторизация пользователя.
2. Открытие блока «Квартира, строительство, земля» в разделе «Услуги».
3. Клик по ссылке «Смена категории жилья».
4. Нажатие на команду «Получить услугу».

В зависимости от региона обращения указывается ведомство, предоставляющее услугу. Также расшифровывается содержание процедуры оформления. Например, идет прием документов с выдачей разрешения или прием заявления.

Когда заявление поступит в Департамент градостроительства или городского имущества, начнется отсчет 45-дневного срока на рассмотрение. Если соблюдены условия обустройства объекта и собран полный пакет бумаг, гражданин получает результат одним из способов:

1. На бумажном носителе в самом органе или в МФЦ.
2. Почтовым письмом на указанный адрес.
3. Электронной формой в личном кабинете портала Госуслуг.

Обычно отправка осуществляется в течение 3 дней с момента принятия решения.

Следует учитывать, что при переустройстве или перепланировке созывается комиссия по проверке соответствия проекта и фактического состояния помещения. В результате составляется акт, где расписано подтверждение проведенных работ. Он направляется в Управление Росреестра, где происходит внесение данных в единый перечень. Заявитель уведомляется о своих правах на объект в течение 5 дней (по почте или путем получения ссылки на электронный документ).

Когда в процессе обустройства нежилой квартиры не требуется реконструкция или перенос коммуникаций, собирать подписи от собственников нет надобности. Это связано с тем, что владелец может пользоваться площадью по своему усмотрению без нарушения и ограничения прав других жильцов.

Порядок перевода жилой квартиры в нежилое помещение в начале предпринимательской деятельности подразумевает следование схеме получения согласия других собственников дома и сдачу документации в госорганы. Потребуется потратить много времени на подготовку технического плана и реконструкцию входной группы. При правильном подходе можно получить разрешение ото всех ведомств.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Как перевести жилое помещение в нежилое

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности . Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

С чего начинать?

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

• правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
• техпаспорт. Он выдается БТИ.
• план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
• проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
• если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
• доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
• если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

• 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
• 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
• 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей :

• Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
• Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
• Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
• На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
• Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
• Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
• Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

• Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
• Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
• Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
• Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительно му законодательству ).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

• Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
• Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидем иологичским нормам.
• Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
• Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
• Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
• Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

• предоставление не всех предусмотренных законом документов
• проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
• отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
• помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Согласие соседей и собственников

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством голосов или единогласно. Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение. Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

• В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении голосования по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
• Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
• Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает. Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано. В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

• Если земельный участок является собственностью жильцов , то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
• Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету , то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту. В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров. По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

• для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
• суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Аналогичную позицию высказывал и Высший арбитражный суд РФ (Определение № ВАС-6892/11 от 10.06.2011г., №ВАС-6266/10 от 31.05.2010г., №ВАС-7494/13 от 18.06.2013г.).

Пример 2:

Гражданин решил открыть видеопрокат на первом этаже пятиэтажного жилого дома. На месте окна будет оборудован отдельный вход с небольшим тамбуром и крыльцом. Поскольку тамбур и крыльцо будут занимать часть участка, являющегося общим имуществом собственников, то предварительно гражданину будет необходимо организовать общее собрание и заручиться согласием всех собственников помещений.

2 ЭТАП

Положительное решение межведомственной комисии оформляется постановлением местной администрации. В адрес собственника направляется уведомление о разрешении перевода квартиры (жилого дома) в нежилое помещения. При этом возникает две ситуации:

• когда требуется перепланировка
• перепланировка не нужна

В случае если перепланировка обязательна, для перевода квартиры в нежилое помещение могут быть такие ситуации:

• необходимо реконструкция с получением специального разрешения
• перепланировка не требует разрешения на реконструкцию (обычно это относится к частным жилым домам, где не требуется достройка отдельных лестниц, сооружение запасных выходов и пр.)

В любом случае такая информация указывается в уведомлении и собственник будет знать, как ему действовать дальше.

При смене статуса жилого помещения, проводя работы по переустройству, реконструкции, необходимо учитывать:

• строительные — согласование с Агентством архитектуры и градостроительства
• противопожарные — с Государственной противопожарной службой
• санитарные — с Санитарно-эпидемиологической службой
• экологические нормы — с Государственным комитетом по охране окружающей среды
• не забывать о правах соседей

Вам будет нужно согласовать свои действия с Агентством архитектуры и градостроительства, Государственной противопожарной службой, Санитарно-эпидемиологической службой и другими контролирующими инстанциями.

После проведения всех работ по проекту, приглашаете приемочную комиссию, созданную органами местного самоуправления. Она примет работы и составит акт. Имея этот документ, вы уже сможете использовать помещение в качестве нежилого.

Кроме того, в зависимости от индивидуального случая, потребуется выполнить согласование с прочими инстанциями. О необходимости в этом должен уведомить проектировщик, который и осуществляет эти согласования с:

• комитетом коммунального благоустройства
• управлением садово-паркового хозяйства (зеленое хозяйство)
• ГИБДД
• службой подземных сооружений
• предприятиями и учреждениями связи, энергоснабжающими организациями и пр.

3 ЭТАП

Конечной точкой всей процедуры переоформления будет регистрация права на нежилое помещение в Управлении Росреестра.

Для этого в Росреестр необходимо представить:

• паспорт собственника и его ксерокопию. Если собственник – юридическое лицо, то учредительные документы с их копиями.
• нотариальную доверенность и ее копию (если имеется).
• свидетельство о собственности на помещение и договор, на основании которого возникла собственность.
• акт приемочной комиссии и его копию.
• кадастровый паспорт помещения.
• оплаченную квитанцию (госпошлина).

При этом приемочная комиссия самостоятельно акт приемки направляет в кадастровую палату, где производится соответствующие изменения в государственном кадастре.

Как мы видим, переоформление жилого помещения в нежилое – задача несложная, но кропотливая. На все мероприятия может уйти от нескольких месяцев до года.

Перевод жилого помещения в нежилое, пошаговая инструкция

Довольно часто в особенности начинающие предприниматели сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилой фонд. После изменения статуса такая квартира может использоваться для осуществления коммерческой деятельности (в качестве офиса или магазина). Это гораздо выгоднее, нежели строить с нуля капитальное строение или арендовать помещение в дорогих административных центрах. Единственный минус — перевести жилье в нежилое помещение довольно сложно.

Юридические аспекты

Нормативные аспекты законодательных актов Российской Федерации сводятся к одному: жилые помещения можно использовать сугубо по прямому назначению, то есть для проживания. Но отдельно все-таки предусматривается возможность, благодаря которой допускается осуществление работы в собственном жилье.

При этом важно учитывать интересы других жильцов, их права не должны нарушаться. Согласие на изменение статуса жилья со стороны соседей не является обязательным. Однако если есть возможность им заручиться, то сделайте это обязательно — при возникновении спорных ситуаций эта бумага может оказаться весьма кстати.

Для перевода квартиры в нежилой фонд требуется соблюдение следующих юридических норм:

• Квартира должна принадлежать физическому лицу-заявителю на правах собственности. Оформление права собственность на квартиру описано отдельно. Для этого следует иметь документальное подтверждение — договор дарения, завещание или свидетельство о регистрации.
• Недвижимость не должна иметь обременений кредитными и залоговыми отношениями. Сотрудники контролирующих органов особенно внимательно следят, чтобы с жильем не было возможности провернуть какие-либо махинации, то есть оно должно быть «чистым» с юридической точки зрения.
• Перед началом перевода квартиры следует выписаться из нее, поскольку в нежилом помещении никто не может проживать постоянно и даже быть прописанным.
• Не допускается изменение статуса части или только одной комнаты в квартире.
• Если в жилом помещении ранее проводились незаконные перепланировки, то перед подачей документов их необходимо узаконить в установленном порядке.

Осуществлять коммерческую деятельность без изменения статуса жилья можно при соблюдении определенных условий (ст. 17 Жилищного Кодекса РФ):

1. Предпринимательство не ухудшает жизнь и не вызывает нареканий со стороны жильцов квартиры, а также соседей по дому.
2. Состояние дома неаварийное, а квартира соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям.
3. Предприниматель зарегистрирован в жилье на законных основаниях.

Однако на практике бизнесмены чаще всего сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилое.

Технические аспекты

Для изменения статуса квартиры к ней, а также к дому, в котором она располагается, предъявляются жесткие требования (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

• Жилье должно иметь прямой вход с улицы. Если метраж квартиры превышает 100 кв. м, то дополнительно требуется наличие запасного входа с подъезда. Если вход с улицы не оборудован, но имеется такая возможность (например, окна выходят во двор и квартира расположена на первом этаже), то контролирующие органы все же могут дать согласие на изменение статуса квартиры.
• При расположении жилья выше первого этажа все квартиры, размещенные ниже, также должны быть причислены к разряду нежилых.
• Запрещается переводить квартиры в нежилые, расположенные в аварийных домах или предназначенные под снос.
• Квартира должна быть подключена ко всем необходимым инженерно-техническим коммуникациям.
• Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к фонду историко-культурных ценностей.
• Определенные проблемы могут возникнуть, если квартира располагается в здании, нуждающемся в ремонте или стоящем на учете в штабе гражданской обороны либо по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все вышеперечисленные требования в одинаковом порядке относятся как к много-, так и одноэтажным строениям.

Пошаговая инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Весь процесс изменения статуса квартиры состоит из сбора и подготовки документов, а также хождения по различным инстанциям. Соблюдая этапность действий, можно ускорить официальную регистрацию изменения статуса жилья.

Подготовка и обращение в Межведомственную комиссию

Сбором необходимых документов вправе заниматься только кто-то из собственников жилья. Другой вариант — оформить и заверить нотариально доверенность, по которой уполномоченное лицо сможет представлять интересы заявителя в различных органах.

На первом этапе следует собрать перечень документов, который впоследствии будет представлен в отделение по управлению имуществом, относящийся к межведомственной комиссии:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление на выдачу доверенности, по которой выдается поэтажный план помещения и экспликация. Доверенность можно получить не ранее, чем через 1 месяц. Для этого Департамент затребует:
   • паспорт;
   • свидетельство о регистрации собственности;
   • договор основания на жилье.
2. План помещения, экспликация и технический паспорт. Они выдаются по доверенности в БТИ. Для этого необходимо представить такой же пакет документов, что и в Департамент. Если технический паспорт имеется на руках, то надо обратить внимание на дату его выдачи. Этот документ старше трех лет не принимается, придется получать новую редакцию.
3. Справка ДЕЗ. Она выдается в компании-управляющей зданием, в котором находится квартира, претендующая на изменение статуса. Она содержит информацию о том, с какой целью используются другие помещения, расположенные на одном этаже с данным жильем. Для получения этой справки необходимо представить паспорт, документ о принадлежности собственности и договор основания.
4. Техническое заключение. Его также можно получить в домоуправляющей компании (ЖСК, ТСЖ и др.). В этом заключении содержатся сведения о техническом состоянии дома.
5. Заключение от пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности. Оно выдается Управлением государственного надзора при МЧС только после выезда на квартиру и ее проверки на месте. Чтобы работник МЧС произвел проверку, необходимо подать соответствующее заявление.
6. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Оно выдается СЭС по месту нахождения жилья по той же схеме, что и пожарное заключение: подается заявление, работник выезжает на место с целью проверки, через определенное время заявителю предоставляется итоговый документ.
7. Согласие собственников квартир в доме. Мнение учитывается только реальных владельцев жилья, а не прописанных там людей. Чтобы получить согласия в установленном порядке, следует обратиться в управляющую компанию с целью включения интересующего вопроса на следующем заседании собственников. Есть возможность несколько ускорить процесс — провести внеочередное заседание. Только для этого необходимо не позднее чем за 10 дней до желаемой даты собрания уведомить об этом собственников и указать причину заседания. Вопрос об изменении статуса квартиры можно решать в присутствии как минимум половины всех владельцев жилых помещений в доме. Если 2/3 из них согласны на перевод рассматриваемой квартиры в нежилой фонд, то решение считается законно принятым.
8. Выписка из домовой книги. Этот документ предоставляется паспортным столом. В выписке указываются сведения обо всех прописанных лицах в квартире (их не должно быть). Следует помнить, что этот документ имеет ограниченный срок действия — всего 2 недели.
9. Проект на переустройство жилого помещения. Его можно заказать только в специализированных компаниях, имеющих на это лицензию.

После подготовки всех вышеперечисленных документов собственнику жилья следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление с просьбой перевести жилье в нежилой фонд. Помимо заявления и собранных документов необходимо представить:

• паспорт собственника;
• договор основания;
• документ на право владения недвижимостью;
• доверенность — при необходимости.

Уполномоченная комиссия рассматривает вопрос перевода в течение 45 дней. После вынесения решения в 3-дневный срок о нем извещается заявитель лично или по почте. Наиболее вероятные причины отказа в переводе жилого помещения в нежилое:

1. Непредставление каких-либо документов.
2. Неверно составленный проект на переустройство.
3. Несоблюдение всех указанных выше юридических и технических условий для перевода.
4. Отсутствие согласия лиц-совладельцев недвижимости и соседей по дому.

Отказ может считаться законным только при полной его мотивации и дополнении ссылками на нормативные документы. При несоблюдении этих условий отказ может быть обжалован в суде.

Определение стоимости перевода в БТИ

После получения согласия от Межведомственной комиссии необходимо обратиться в БТИ, а конкретно — в отдел приватизации. Туда подаются:

• заявление, составленное по установленной форме;
• паспорта владельцев;
• договор основания и документ о принадлежности собственности;
• протокол, выданный Департаментом;
• поэтажный план, технический паспорт и экспликация;
• при необходимости — доверенность и учредительные документы (если собственником квартиры является субъект хозяйствования).

Комиссия БТИ производит расчет стоимости перевода жилья в нежилое помещение. На этот показатель оказывает влияние множество факторов: удобство месторасположения и эксплуатации, наличие по соседству других компаний, техническое состояние объекта и т. д. Стоимость перевода указывается в протоколе. Ее можно уплатить в любом банке.

Оформление прав собственности в Регистрационной палате

В этот орган предоставляются следующие документы (оригиналы и копии):

• паспорта всех собственников;
• договор основания и свидетельство о праве собственности;
• протоколы, выданные Межведомственной комиссией и БТИ;
• кадастровый паспорт на квартиру;
• при необходимости — доверенность и учредительные документы компании.

После этого все собственники квартиры должны подписать заявление по указанному в Регистрационной палате образцу и оплатить госпошлину за оформление документов. На данный момент ее размер составляет 1000 рублей. Далее уполномоченное лицо забирает все документы, а взамен их выдает расписку с указанием даты следующего визита. В назначенный день по предъявлении паспорта выдается новое свидетельство. С его получением вы становитесь счастливым обладателем нежилого помещения, которое можно сдавать в аренду гораздо дороже, нежели жилое, или самостоятельно осуществлять там предпринимательскую деятельность.

Сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое

Весь процесс перевода жилых помещений в нежилые занимает довольно много времени. В определенных случаях, когда нет желания или возможности заниматься этим вопросом самостоятельно, лучше всего прибегнуть к помощи сотрудников юридических фирм, но за это придется дополнительно заплатить. При осуществлении всей процедуры собственными силами основные расходы будут следующие:

• стоимость перерасчета нежилого помещения, составленного БТИ;
• услуги за подготовку БТИ технического паспорта;
• госпошлина за оформление нового свидетельства;
• нотариальные услуги за заверение документов на квартиру, доверенности и др.;
• стоимость услуг за создание проекта по переустройству или перепланировке квартиры.

Придерживаясь вышеприведенной пошаговой инструкции, вы с наименьшими затратами времени и сил сможете перевести собственность в нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое – пошаговая инструкция, порядок, стоимость

Целевое назначение жилого объекта не позволяет собственнику заниматься некоторыми видами коммерческой деятельности. К примеру, он не может обустроить в жилом помещении продовольственный склад, так как это противозаконно. В статье описаны условия перевода жилого помещения в нежилое, пошаговая инструкция этой процедуры, а также другие особенности.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Перевести в статус нежилого можно не любое помещение. Существует ряд критериев, которые необходимо учитывать при планировании таких изменений.

Чтобы перевод был возможен необходимо соответствие помещения следующим характеристикам:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

• наличие отдельного входа;
• наличие запасного выхода, если площадь объекта превышает 100 м 2 ;
• оснащение инженерными сетями и коммуникациями;
• объект расположен на первом этаже.

Здание, где планируется изменение категории, не должно быть в аварийном состоянии или относиться к объектам культурной или исторической значимости. Беспрепятственно осуществить перевод удастся, если соблюдены следующие условия:

1. На жилплощади никто не проживает постоянно и не зарегистрирован.
2. Все собственники согласны на осуществление процедуры.
3. Целью перевода не является последующая религиозная деятельность.
4. Здание не используется для социальных нужд.
5. Объект не обременен правами третьих лиц (рента, аренда, залог, арест и т.д.)

Важно также учесть, что нельзя сделать нежилой только одну комнату в квартире или ее часть. Переводить можно только весь объект недвижимости целиком.

Законодательно запрещено размещение в квартирах производства промышленного назначения. То есть подобными видами деятельности заниматься не удастся.

Пошаговая инструкция перевода

Порядок перевода помещения в статус нежилого состоит из трех последовательных этапов:

1. Сбор документов для обращения в межведомственную комиссию.
2. Обращение в БТИ или МФЦ.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Шаг 1. Документы и обращение в комиссию

Необходимо предоставить в межведомственную комиссию Департамента управления имуществом следующие документы:

• экспликация и поэтажный план здания – получают в БТИ на основании доверенности из Департамента управления имуществом в течение месяца;
• техническая документация объекта (паспорт и план) – выдается в БТИ собственнику;
• заключение МЧС о соответствии помещения пожарным нормам;
• заключение СЭС о соответствии помещения санитарным нормам;
• справка ДЕЗ, включающая в себя данные о предназначении других помещений – получить справку можно в управляющей компании (ЖЭКе, ТСЖ и т.п.);
• согласие соседей – получают путем проведения общего собрания собственников помещения;
• техническое заключение о состоянии здания – выдается в управляющей компании;
• выписка из домовой книги – в ней не должно быть прописанных лиц, берется в паспортном столе;
• проект переустройства жилого помещения в нежилое – заказывается в специализированной компании, имеющей допуск СРО на проектирование.

После того как все документы будут собраны, необходимо явиться в Департамент управления имуществом. Сотрудник ведомства предложит вам заполнить заявление с указанием причины изменения статуса помещения.

Наряду с пакетом бумаг, перечисленным выше, предоставляется общегражданский паспорт и документ-подтверждение имущественных прав на недвижимость. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Заявка рассматривается специальной комиссией 45 дней. Заявитель будет уведомлен о принятом решении в течение трех дней после его принятия. Итогом рассмотрения будет отказ с указанием причины или протокол, на основании которого возможны дальнейшие действия.

Шаг 2. Обращение для определения стоимости перевода

После положительного решения комиссии собственнику необходимо обратиться в БТИ или МФЦ и написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:

• общегражданский паспорт или учредительные документы для юридического лица;
• подтверждение имущественных прав – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• протокол межведомственной комиссии;
• техническая документация, экспликация и поэтажный план.

Решение о стоимости перевода принимается специальной комиссией отдела приватизации и управления жилым фондом. Итогом рассмотрения заявления будет протокол.

Если стоимость того же помещения с измененным статусом окажется выше, разница доплачивается. Для расчета цены принимается во внимание множество критериев – состояние здания, возможность коммерческого использования помещения, удобство эксплуатации, район размещения.

Шаг 3. Регистрация прав в Росреестре

Собственникам необходимо явиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра и предоставить следующие документы:

• общегражданские паспорта или учредительные документы для юридических лиц;
• протоколы межведомственной комиссии и БТИ;
• кадастровую документацию;
• квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Помимо оригиналов потребуется также предоставить копии бумаг. Сотрудник проверит документы и оформит заявление, которое подписывается всеми собственниками.

Сотрудник учреждения заберет документы и выдаст расписку в получении. В этой же бумаге будет указана предполагаемая дата готовности выписки из ЕГРН. В назначенный день нужно явиться повторно, предоставить паспорт и расписку и получить готовые документы.

Основания для отказа в переводе

Основания для отказа могут быть связаны с характеристиками недвижимости или недочетами в предоставленных документах.

Так, не допускается использование для коммерческих нужд помещения, не соответствующего требованиям, предусмотренным для объектов нежилого фонда. Отказы, касающиеся документации, как правило вызваны следующими причинами:

• неполный пакет документов;
• некорректный проект перепланировки;
• отсутствие согласия мужа/жены, других собственников или соседей;
• ошибки, допущенные при оформлении документов.

Решение об отказе в переводе всегда оформляется письменно с указанием причин. Заявитель может исправить недочеты и подать бумаги повторно.

Если отказ был необоснованным или обозначенная причина не может быть устранена, решение обжалуется в судебном порядке.

Стоимость перевода в нежилое помещение

Основной частью расходов станет стоимость перевода, рассчитываемая комиссией по приватизации в БТИ. Оплатить разницу в цене (если она будет выявлена) придется в любом случае. Без этого не удастся завершить процедуру перевода и зарегистрировать право собственности.

Помимо этого, оплате подлежат услуги нотариуса. В нотариальную контору необходимо обратиться для заверения копий документов и оформления доверенности, если вместо собственника будет действовать его представитель. Если собственник находится в браке, нотариусом также заверяется согласие второго супруга на перевод помещения в другой статус.

Оплате подлежат также услуги БТИ и проектировщиков, которые будут подготавливать документы. Государственной пошлиной облагается регистрация права собственности в Росреестре. В общей сложности потребуется заплатить за оформление документов около 30 тысяч, не считая разницы в стоимости объекта в статусе жилого и нежилого.

Плюсы и минусы перевода

Преимуществами перевода помещения в нежилое является:

• возможность получать плату за аренду в большем размере, чем раньше (иногда в 5-6 раз);
• увеличение рыночной стоимости помещения примерно на 40 %.

К минусам можно отнести:

• процесс аренды или продажи может существенно затянуться, так как нежилые помещения приобретаются реже жилых;
• затраты на содержание нежилых помещений выше;
• в целом процедура изменения категории довольно длительная по времени и требует существенных финансовых затрат.

Прежде чем начинать процедуру изменения категории, стоит оценить целесообразность и выгоду этого мероприятия. Здесь принимается во внимание все – транспортная доступность, постоянный трафик потребителей, район расположения и т.д.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос юристу в специальном окне.

Как правило, самые востребованные объекты нежилой недвижимости находятся в центре населенного пункта. В отдаленных районах спрос меньше, так как затраты себя не оправдывают. Тщательно взвесьте все «за» и «против» прежде чем начинать эту непростую процедуру.

Статья написана по материалам сайтов: juresovet.ru, perlaw.ru, estatelegal.ru.

»