Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома образец
МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 1 июня 2007 г. N 45
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ
О РАЗРАБОТКЕ, ПЕРЕДАЧЕ, ПОЛЬЗОВАНИИ И ХРАНЕНИИ
ИНСТРУКЦИИ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 34, ст. 3680) приказываю:
1. Утвердить прилагаемое Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Положение).
2. Контроль за исполнением настоящего Приказа возложить на заместителя Министра Ю.П. Тыртышова.
от 1 июня 2007 г. N 45
О РАЗРАБОТКЕ, ПЕРЕДАЧЕ, ПОЛЬЗОВАНИИ И ХРАНЕНИИ
ИНСТРУКЦИИ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
I. Общие положения
1. Настоящее Положение устанавливает порядок разработки, передачи, пользования и хранения инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Инструкция), а также порядок внесения изменений в Инструкцию.
2. Инструкция является технической документацией на многоквартирный дом.
3. Инструкция разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества.
4. В Инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В Инструкцию могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
II. Порядок разработки Инструкции
5. Инструкция разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию застройщика по форме согласно приложению к настоящему Положению.
6. Инструкция разрабатывается на основании рекомендаций проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков, проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома и иной информации, необходимой для поддержания благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
7. Рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются застройщиком с учетом технических характеристик и установленных законодательством Российской Федерации требований к содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
8. При отсутствии рекомендаций по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков рекомендации разрабатываются застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц.
9. Инструкция должна быть разработана и изготовлена не позднее даты получения застройщиком разрешения на введение объекта в эксплуатацию.
10. Инструкция изготовляется на бумажном и электронном (магнитном или цифровом) носителях информации в трех экземплярах. Экземпляры инструкции должны быть идентичными по форме и содержанию.
III. Порядок передачи Инструкции
11. Застройщик передает:
первый экземпляр — товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в многоквартирном доме (в случае если товарищество не создано);
третий экземпляр — в муниципальный архив, созданный органом местного самоуправления муниципального района или городского округа, на территории которого расположен многоквартирный дом.
12. Застройщик обязан передать экземпляры Инструкции в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию.
13. Застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, направляет в адрес товарищества собственников жилья уведомление в письменной форме о передаче первого экземпляра Инструкции с указанием места передачи.
14. Первый экземпляр Инструкции передается председателю правления товарищества собственников жилья либо иному уполномоченному лицу при наличии надлежащим образом оформленных полномочий (далее — представитель товарищества).
15. Если по истечении срока, указного в пункте 12 настоящего Положения, представитель товарищества не явился и не получил или отказался принять первый экземпляр Инструкции (либо если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья), застройщик принимает на хранение указанный экземпляр Инструкции.
16. Если на дату получения застройщиком разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию в доме не создано товарищество собственников жилья, застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра Инструкции. Информация размещается на информационных стендах (на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к многоквартирному дому территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах многоквартирного дома, а также по месту нахождения застройщика.
17. Второй экземпляр Инструкции подлежит передаче на основании письменного требования о передаче второго экземпляра Инструкции первого обратившегося собственника жилого помещения в многоквартирном доме.
18. Требование о передаче второго экземпляра Инструкции должно содержать фамилию, имя, отчество обратившегося лица, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо, либо полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо.
В требовании указывается адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, и реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение.
К требованию прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, Инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.
19. Застройщик в течение 5 рабочих дней с даты получения требования о передаче второго экземпляра Инструкции рассматривает его и принимает решение о передаче либо об отказе в передаче второго экземпляра Инструкции.
20. Решение о передаче либо об отказе в передаче второго экземпляра Инструкции оформляется застройщиком письменно и должно быть доведено до сведения лица, направившего требование.
В решении должно быть указанно время и место передачи второго экземпляра Инструкции, а в случае отказа в передаче — в решении указываются основания отказа в передаче второго экземпляра Инструкции.
21. Информация о факте передачи второго экземпляра Инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение 1 рабочего дня, следующего за днем передачи второго экземпляра Инструкции.
22. Основанием для отказа в передаче второго экземпляра Инструкции является предоставление требования о передаче второго экземпляра Инструкции с нарушением пункта 18 настоящего Положения либо если данный экземпляр Инструкции был передан иному лицу.
В случае если второй экземпляр Инструкции был передан иному лицу, в отказе указываются сведения о собственнике жилого помещения в многоквартирном доме, получившем второй экземпляр Инструкции.
23. Если по истечении срока, указного в пункте 12 настоящего Положения, ни один из собственников жилых помещений в многоквартирном доме не обратился к застройщику с требованием о передаче второго экземпляра Инструкции, застройщик принимает на хранение указанный экземпляр Инструкции.
24. Второй экземпляр Инструкции, находящийся на хранении у застройщика в течение трех лет с даты получения им разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, может быть передан одному из собственников жилого помещения в многоквартирном доме на основании письменного требования о передаче второго экземпляра Инструкции в порядке, установленном пунктом 18 настоящего Положения.
25. Каждый экземпляр Инструкции передается на бумажном и электронном (магнитном или цифровом) носителях информации.
26. Первый и второй экземпляры Инструкции передаются застройщиком под расписку.
Третий экземпляр Инструкции передается застройщиком в муниципальный архив муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом, под расписку, если иной порядок не предусмотрен законодательством об архивном деле в Российской Федерации.
Расписка является документом, свидетельствующим о факте передаче первого, второго и третьего экземпляров Инструкции.
В расписке о передаче первого и второго экземпляров Инструкции должны быть указаны фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), лица, получившего Инструкцию, дата и место передачи Инструкции, основания ее передачи. В расписке о передаче третьего экземпляра Инструкции указывается фамилия, имя, отчество должностного лица, получившего третий экземпляр Инструкции.
Расписка о передаче экземпляра Инструкции составляется застройщиком в двух экземплярах, подписывается застройщиком и лицом, получившим Инструкцию, и подлежит хранению этими лицами в течение трех лет с даты ее подписания.
IX. Правила хранения Инструкции
27. Первый и второй экземпляры Инструкции подлежат хранению лицами, получившими указанные экземпляры Инструкции.
Первый и (или) второй экземпляры Инструкции передаются на хранение управляющей организации в случае, если ведение и хранение Инструкции согласно условиям договора управления многоквартирным домом осуществляет управляющая организация.
28. Находящийся на хранении у застройщика первый экземпляр Инструкции может быть передан управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме — одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом.
29. Первый экземпляр инструкции, находящийся на хранении у застройщика, в течение трех лет с даты получения им разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию передается лицам, указанным в пункте 28 настоящего Положения, в месячный срок на основании письменного заявления о передаче первого экземпляра Инструкции.
30. Второй экземпляр Инструкции, полученный одним из собственников помещения в многоквартирном доме, может быть передан товариществу собственников жилья, созданному в таком доме.
31. Принятые на хранение застройщиком первый и (или) второй экземпляры Инструкции подлежат хранению застройщиком в течение трех лет с даты получения им разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию.
32. Лица, указанные в пункте 27 настоящего Положения, обязаны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения Инструкции, соблюдать отвечающие правилам требования хранения документов и обеспечить сохранность Инструкции.
Товарищество собственников жилья, собственник жилого помещения в многоквартирном доме, получившие Инструкцию, в случае внесения изменений в Инструкцию обеспечивают финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для ее комплектования, а также доступ и возможность использования Инструкции иными заинтересованными лицами.
33. Третий экземпляр Инструкции хранится в муниципальном архиве муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом в соответствии с законодательством об архивном деле в Российской Федерации.
X. Правила пользования Инструкцией
34. Собственники помещений в многоквартирном доме, представители организаций, деятельность которых связана с содержанием и ремонтом многоквартирного дома, вправе пользоваться переданным товариществу собственников жилья и (или) собственнику жилого помещения в многоквартирном доме экземпляром Инструкции, делать копии (в том числе электронные) и выписки из Инструкции.
35. Третий экземпляр Инструкции предназначен для изготовления копий Инструкции в случаях, когда собственники помещений в многоквартирном доме или иные заинтересованные лица не имеют возможности использовать первый и (или) второй экземпляры Инструкции.
XI. Порядок внесения изменений в Инструкцию
36. Изменения вносятся в Инструкцию в случаях:
а) реконструкции (модернизации) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме;
б) проведения ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в многоквартирном доме;
в) возникновения или изменения сроков службы объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме.
37. Изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление многоквартирным домом , на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в многоквартирном доме.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме изменения разрабатываются и вносятся уполномоченным на общем собрании собственником помещения в многоквартирном доме.
38. Изменения вносятся в Инструкцию посредством разработки нового подраздела (раздела) Инструкции (на бумажном и электронном носителях информации) по форме Инструкции согласно приложению к настоящему Положению.
39. Подраздел (раздел) Инструкции, подлежащий изменению, признается утратившим силу и исключается из Инструкции.
40. Признание подраздела (раздела) утратившим силу осуществляется путем проставления в соответствующем подразделе (разделе) Инструкции (на бумажном и электронном носителях информации) записи об утрате силы подраздела (раздела) в связи с внесением изменений. Также указываются дата внесения изменений, ссылка на сведения об основаниях внесения изменений и лице, внесшем изменения в Инструкцию.
41. Признанный утратившим силу подраздел (раздел) Инструкции исключается из Инструкции. Исключенный подраздел (раздел) прилагается к Инструкции, является архивным документом и подлежит хранению совместно с Инструкцией.
42. Взамен утратившего силу подраздела (раздела) Инструкции под тем же номером включается новый подраздел (раздел) Инструкции.
43. Экземпляр нового подраздела (раздела) Инструкции и содержащиеся в Инструкции сведения об основаниях внесения изменений и лице, внесшем изменения в Инструкцию (на бумажных и электронных носителях информации), передаются в муниципальный архив муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом.
к Положению о разработке,
передаче, пользовании и хранении
инструкции по эксплуатации
Содержание
- Судебная практика и законодательство — Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45 Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
- Инструкция по эксплуатации МКД в вопросах и ответах
- Инструкция по эксплуатации МКД в вопросах и ответах
- Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома
Судебная практика и законодательство — Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45 Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома
г) застройщиком (или иным лицом по заданию застройщика) в составе Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Инструкция по эксплуатации), разрабатываемой в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года N 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» на основании рекомендаций проектной организации, в составе проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома.
Инструкция по эксплуатации МКД в вопросах и ответах
Передача технической документации многоквартирным домом (далее – МКД) на всех этапах от строительства до передачи управления при смене управляющей организации всегда являлась острой проблемой, несмотря на сроки и обязанность ее передачи, прописанные в законе.
После введения административных штрафов, ситуация немного улучшилась. Проблемы с технической документацией на дома – новостройки более-менее урегулированы, так как в момент их сдачи в эксплуатацию законодатель уже установил ее необходимый перечень и формы.
Но в старом жилом фонде зачастую все печально: ведь в переходные периоды становления законодательства, развала и смены страны, власти, законов, различных форм организаций, их исчезновения в никуда, техническая документация в МКД либо отсутствовала, либо исчезала вместе с пропавшими организациями. Да и требования к ней раньше были иные, чем сейчас. Даже можно сказать, что особо никаких не было в силу законодательного неурегулирования в переходный период при развале одной страны и создании другой.
Перечень технической и иной документации МКД установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 года (далее Правила 491).
В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 Правил 491 в состав технической документации на МКД обязательно входит инструкция по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Указанная инструкция включает в себя:
рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества;
рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества;
также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 25 Правил 491 Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
- первый экземпляр — товариществу собственников жилья (далее – ТСЖ/ТСН), созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
- второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
- третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
Таким образом, обязанность застройщика передать инструкцию МКД закреплена в Правилах с 2006 года, хотя по факту этот документ не всегда изготавливается застройщиком при строительстве дома, еще реже его передают управляющей организации.
Форма и содержание инструкции МКД установлены Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» (далее – Приказ 45).
Пунктом 13 Приказа 45 установлено, что Застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, направляет в адрес товарищества собственников жилья уведомление в письменной форме о передаче первого экземпляра инструкции с указанием места передачи.
Если на дату получения застройщиком разрешения на введение МКД в эксплуатацию в доме не создано ТСЖ, застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение МКД в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра инструкции. Информация размещается на информационных стендах (или на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к МКД территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах МКД, а также по месту нахождения застройщика.
Пунктами 17,18 Приказа 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к Застройщику за получением инструкции, а также сведения, которые должны содержаться в таком требовании обратившегося собственника:
фамилию, имя, отчество обратившегося лица;
реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан);
место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо;
либо полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо;
адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме;
реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение;
прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.
В течение 5 дней Застройщик должен принять письменное решение о передаче или отказе в передаче второго экземпляра инструкции собственнику, которое должно быть доведено до обратившегося собственника.
Кроме того, пунктом 21 Приказа 45 предусмотрено, что информация о факте передачи второго экземпляра Инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение 1 рабочего дня, следующего за днем передачи второго экземпляра инструкции.
Естественно, если второй экземпляр уже передан иному собственнику, то Застройщик отказывает собственнику, обратившемуся позже. В письменном отказе обязательно должны быть указаны причины отказа, в том числе и сведения о собственнике жилого помещения МКД, которому уже передан экземпляр инструкции.
В случае, если никто из собственников не обратился к застройщику за инструкцией, Застройщик оставляет ее на хранение и обязан хранить документ в течение 3 лет (пункт 24 Приказа 45).
Третий экземпляр инструкции передается в муниципальный архив муниципального образования согласно законодательству об архивном деле (пункт 26 Приказа 45).
Все экземпляры инструкции в бумажном виде и электронном носителе (магнитном или цифровом) передаются под расписку. Требования к расписке содержатся также в пункте 26 Приказа 45. Расписка составляется в двух экземплярах, один из которых должен храниться у застройщика в течение 3 лет.
Приказ 45 также содержит раздел IX, устанавливающий правила хранения инструкции МКД.
Первый и второй экземпляр инструкции подлежит хранению у лиц, ее получивших.
Однако они подлежат передаче управляющей организации (далее – УО), если она осуществляет управление МКД на основании договора управления (пункт 27 Приказа 45) и в договоре управления указано условие о хранении инструкции в УО.
Также Приказ 45 предусматривает возможность передачи первых и вторых экземпляров инструкции, хранящихся у Застройщика, управляющей организации, ТСЖ/ТСН, жилищному кооперативу (ЖК) или жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), осуществляющему управление МКД, либо любому собственнику при непосредственном управлении (пункт 28).
УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК должны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения и комплектования инструкции, а также доступ и возможность использования инструкции иными заинтересованными лицами.
Собственники помещений МКД и управляющая организация вправе пользоваться инструкцией, делать копии и выписки из нее. Если у собственников и (или) иных заинтересованных лиц не имеется возможности воспользоваться первым и вторым экземпляром инструкции, они вправе обратиться в архив за получением копии третьего экземпляра.
Пунктом 36 Приказа 45 установлены случи, когда в инструкцию МКД вносятся изменения:
реконструкции (модернизации) отдельных элементов общего имущества в МКД;
проведения ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД;
возникновения или изменения сроков службы объектов (элементов) общего имущества в МКД.
Самое интересное, что в пункте 37 Приказа 45 указано, что изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление МКД, на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД.
Как всегда, законодатель предложил самим управляющим организациям придумать, кто же будет оплачивать выполнение таких изменений, ведь для этого необходимы определенные познания, и по большей части в сфере проведения реконструкции и капитального ремонта, которым, кстати, управляющие организации вообще не занимаются с момента внесения изменений в законодательство в 2014 году.
Судебная практика однозначно считает инструкцию МКД обязательной частью технической документации и при истребовании ее в обязательном порядке выносятся решения об удовлетворении таких требований.
«…При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих, получение ответчиком индивидуализированного пакета документов от предыдущей управляющей организации либо застройщика, а равно документов, подтверждающих, какие действия предпринимались ответчиком в период управления по получению истребуемой документации от вышеназванных и иных лиц, суд округа пришел к выводу о том, что ответчиком, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не реализовано бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по восстановлению и передаче технической документации».
«…Доказательства передачи застройщиком указанных жилых домов проектной и рабочей документации ответчику не представлено.
Из акта приема-передачи от 27.07.2017 следует, что истцу переданы технические паспорта МКД (пункт 3.9 уточненных требований) и списки собственников помещений в МКД (пункт 3.11 уточненных требований), а также имеющаяся в наличии информация об ИПУ (паспорта и акты опломбировки) (пункт 3.10 уточненных требований).
Пунктом 5 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45, также предусмотрено, что инструкция по эксплуатации многоквартирного дома разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию заказчика. Доказательства разработки и передачи указанной инструкции ответчику в материалы дела не представлены.
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств объективной возможности передачи истцу истребуемой документации, в отсутствие доказательств, подтверждающих передачу МУП «Городская управляющая компания» документации, указанной в разделах 1-5, 7, 8, 9 уточненных требований, а также частичную передачу истцу документации (пункты 3.9 — 3.11 уточненных требований) по акту приема-передачи, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.
Доводы заявителя о том, что указанная в акте от 14.10.2016 № 489/33-07-Д документация передана в органы Ростехнадзора, значения не имеют. При доказанности наличия данной документации в распоряжении ответчика, неразумные действия последнего по безвозвратной передаче всей документации третьему лицу, с учетом установленной законом обязанности по ее хранению управляющей компанией, основанием для освобождения ответчика от восстановления данной документации и ее передачи истцу не являются».
Таким образом, управляющим организациям, управляющим многоквартирными домами после вступления в действие Правил 491, которые не имеют в наличии инструкции многоквартирного дома в составе технической документации, желательно выяснить, кому и когда такая инструкция (первый и второй ее экземпляры) была передана застройщиком, а в случае невозможности получения ее оригинала или копии от этих лиц – обратиться в муниципальный архив за получением копии инструкции МКД.
Иначе вполне возможно придется самим и за свой счет осуществлять ее восстановление, если кто-либо захочет воспользоваться инструкцией МКД или запросит ее копию либо если придется передавать техническую документацию иной управляющей организации по окончании или расторжении договора управления.
Ведь при рассмотрении дел о передаче техдокументации суд вполне возможно посчитает именно вашу управляющую организацию обязанной восстановить инструкцию МКД, так как вами не предпринято никаких мер по ее истребованию в период управления домом.
Инструкция по эксплуатации МКД в вопросах и ответах
Передача технической документации многоквартирным домом (далее – МКД) на всех этапах от строительства до передачи управления при смене управляющей организации всегда являлось и является острой проблемой, несмотря на сроки и обязанность ее передачи, прописанные в законе.
После введения немаленьких административных штрафов ситуация немного улучшилась. Проблемы с технической документации на дома – новостройки более-менее урегулированы, так как в момент их сдачи в эксплуатацию законодатель уже установил ее необходимый перечень и формы.
Но в старом жилом фонде зачастую все печально: ведь в переходные периоды становления законодательства, развала и смены страны, власти, законов, различных форм организаций, их исчезновения в никуда, техническая документация в МКД либо отсутствовала, либо исчезала вместе с пропавшими организациями. Да и требования к ней раньше были иные, чем сейчас. Даже можно сказать, что особо никаких не было в силу законодательного неурегулирования в переходный период при развале одной страны и создании другой.
Если бы надзорные органы не стремились рьяно пополнять бюджет за счет организаций, штрафуя их за малейшие «нарушения» (по их мнению), когда все неустранимые сомнения никогда не трактуются в нашей стране ни судами, ни проверяющими в пользу того, которого они должны трактоваться, то и вопросы по сохранности и передаче технической документации МКД не стояли бы так остро перед управляющими организациями.
Перечень технической и иной документации МКД установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 года (далее Правила 491).
В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 Правил 491 в состав технической документации на МКД обязательно входит инструкция по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Указанная инструкция включает в себя:
рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества;
рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества;
также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Согласно пункту 25 Правил 491 Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
первый экземпляр — товариществу собственников жилья (далее – ТСЖ), созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.
Таким образом, обязанность застройщика передать инструкцию МКД закреплено в Правилах с 2006 года, хотя по факту этот документ не всегда изготавливается застройщиком при строительстве дома, еще реже его передают управляющей организации.
Форма и содержание инструкции МКД установлены Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» (далее – Приказ 45).
Пунктом 13 Приказа 45 установлено, что Застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, направляет в адрес товарищества собственников жилья уведомление в письменной форме о передаче первого экземпляра инструкции с указанием места передачи.
Если на дату получения застройщиком разрешения на введение МКД в эксплуатацию в доме не создано ТСЖ, застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение МКД в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра инструкции. Информация размещается на информационных стендах (на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к МКД территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах МКД, а также по месту нахождения застройщика.
Пунктами 17,18 Приказа 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к Застройщику за получением инструкции, а также сведения, которые должны содержаться в таком требовании обратившегося собственника:
фамилию, имя, отчество обратившегося лица;
реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан);
место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо;
либо полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо;
адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме;
реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение;
прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.
В течение 5 дней Застройщик должен принять письменное решение о передаче или отказе в передаче второго экземпляра инструкции собственнику, которое должно быть доведено до обратившегося собственника.
Кроме того, пунктом 21 Приказа 45 предусмотрено, что информация о факте передачи второго экземпляра Инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение 1 рабочего дня, следующего за днем передачи второго экземпляра инструкции.
Естественно, если второй экземпляр уже передан иному собственнику, то Застройщик отказывает собственнику, обратившемуся позже. В письменном отказе обязательно должны быть указаны причины отказа, в том числе и сведения о собственнике жилого помещения МКД, которому уже передан экземпляр инструкции.
В случае, если никто из собственников не обратился к застройщику за инструкцией, Застройщик оставляет ее на хранение и обязан хранить документ в течение 3 лет (пункт 24 Приказа 45).
Третий экземпляр инструкции передается в муниципальный архив муниципального образования согласно законодательству об архивном деле (пункт 26 Приказа 45).
Все экземпляры инструкции в бумажном виде и электронном носителе (магнитном или цифровом) передаются под расписку. Требования к расписке содержаться также в пункте 26 Приказа 45. Расписка составляется в двух экземплярах, один экземпляр которой должен храниться у застройщика в течение 3 лет.
Приказ 45 также содержит раздел IX, устанавливающий правила хранения инструкции МКД.
Первый и второй экземпляр инструкции подлежит хранению у лиц, ее получивших.
Однако они подлежат передаче управляющей организации (далее – УО), если она осуществляет управление МКД на основании договора управления (пункт 27 Приказа 45) и в договоре управления указано условие о хранении инструкции в УО.
Также Приказ 45 предусматривает возможность передачи первых и вторых экземпляров инструкции, хранящихся у Застройщика, управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу (ЖК) или жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), осуществляющему управление МКД, либо любому собственнику при непосредственном управлении (пункт 28).
УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК должны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения и комплектования инструкции, а также доступ и возможность использования инструкции иными заинтересованными лицами.
Собственники помещений МКД и управляющая организация вправе пользоваться инструкцией, делать копии и выписки из нее. Если у собственников и (или) иных заинтересованных лиц не имеется возможности воспользоваться первым и вторым экземпляром инструкции, они вправе обратиться в архив за получением копии третьего экземпляра.
Пунктом 36 Приказа 45 установлены случи, когда в инструкцию МКД вносятся изменения:
реконструкции (модернизации) отдельных элементов общего имущества в МКД;
проведения ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД;
возникновения или изменения сроков службы объектов (элементов) общего имущества в МКД.
Самое интересное, что в пункте 37 Приказа 45 указано, что изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление МКД, на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД.
Как всегда, наш законодатель предложил самим управляющим организациям придумать, кто же будет оплачивать выполнение таких изменений, ведь для этого необходимы определенные познания (соответственно, специалист с заработной платой и налогами на нее), и по большей части в сфере проведения реконструкции и капитального ремонта, которым, кстати, управляющие организации вообще не занимаются с момента внесения изменений в законодательство в 2014 году.
Ну, а как не любят повышения цены на квартплату жители многоквартирных домов, думаю, всем известно. Будь их воля и возможность, они легко бы потребовали содержать их дом бесплатно. Хотя многие суды и надзорные органыи так с легкостью возлагают на управляющие организации обязательства, не спорю, предусмотренные законом, но которые должны, в силу тех же норм закона, быть в полной мере профинансированы собственниками. Но эти нормы об обязанности финансирования в полном объеме всех работ по содержанию МКД не обязательно, по-видимому, вспоминать судам, когда они выносят решения. Ведь тогда придется большую часть предписаний надзорных органов (ГЖН) признавать незаконными, а решения принимать в пользу управляющих организаций – «воров», а не в пользу ГЖН, РСО и иже с ними…
Судебная практика однозначно считает инструкцию МКД обязательной частью технической документации и при истребовании ее в обязательном порядке выносятся решения об удовлетворении таких требований.
«…При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих, получение ответчиком индивидуализированного пакета документов от предыдущей управляющей организации либо застройщика, а равно документов, подтверждающих, какие действия предпринимались ответчиком в период управления по получению истребуемой документации от вышеназванных и иных лиц, суд округа пришел к выводу о том, что ответчиком, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не реализовано бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по восстановлению и передаче технической документации».
«…Доказательства передачи застройщиком указанных жилых домов проектной и рабочей документации ответчику не представлено.
Из акта приема-передачи от 27.07.2017 следует, что истцу переданы технические паспорта МКД (пункт 3.9 уточненных требований) и списки собственников помещений в МКД (пункт 3.11 уточненных требований), а также имеющаяся в наличии информация об ИПУ (паспорта и акты опломбировки) (пункт 3.10 уточненных требований).
Пунктом 5 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45, также предусмотрено, что инструкция по эксплуатации многоквартирного дома разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию заказчика. Доказательства разработки и передачи указанной инструкции ответчику в материалы дела не представлены.
Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств объективной возможности передачи истцу истребуемой документации, в отсутствие доказательств, подтверждающих передачу МУП «Городская управляющая компания» документации, указанной в разделах 1-5, 7, 8, 9 уточненных требований, а также частичную передачу истцу документации (пункты 3.9 — 3.11 уточненных требований) по акту приема-передачи, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.
Доводы заявителя о том, что указанная в акте от 14.10.2016 № 489/33-07-Дпост документация передана в органы Ростехнадзора, значения не имеют. При доказанности наличия данной документации в распоряжении ответчика, неразумные действия последнего по безвозвратной передаче всей документации третьему лицу, с учетом установленной законом обязанности по ее хранению управляющей компанией, основанием для освобождения ответчика от восстановления данной документации и ее передачи истцу не являются».
Таким образом, управляющим организациям, управляющим многоквартирными домами после вступления в действие Правил 491, которые не имеют в наличии инструкции многоквартирного дома в составе технической документации, желательно выяснить, кому и когда такая инструкция (первый и второй ее экземпляры) была передана застройщиком, а в случае невозможности получения ее оригинала или копии от этих лиц – обратиться в муниципальный архив за получением копии инструкции МКД.
Иначе вполне возможно придется самим и за свой счет осуществлять ее восстановление, если кто-либо захочет воспользоваться инструкцией МКД или запросит ее копию либо если придется передавать техническую документацию иной управляющей организации по окончании или расторжении договора управления.
Ведь при рассмотрении дел о передаче техдокументации суд вполне возможно посчитает именно вашу управляющую организацию обязанной восстановить инструкцию МКД, так как вами не предпринято никаких мер по ее истребованию в период управления домом. Ну а про составление протоколов органами ГЖН при наличии малейшей возможности и поводов для этого, думаю, и говорить не стоит…
Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ. Вся необходимая информация здесь.
Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома
Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома
г.Тверь, ул. 2-я Металлистов, д.2
Часть I. Общие положения
Раздел 1. Сведения о застройщике, проектировщиках и подрядчиках, строительстве и общая характеристика многоквартирного дома
Подраздел 1.1. Сведения о застройщике
Организационно-правовая форма и наименование юридического лица либо фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя | ООО АС «Абрис» |
170023, г.Тверь, ул. Бобкова, д.7 |
1.3.2. Сведения о субподрядчике, выполнившем монтаж наружных и внутренних сетей электроснабжения.
|