Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома образец

МИНИСТЕРСТВО РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 1 июня 2007 г. N 45

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ

О РАЗРАБОТКЕ, ПЕРЕДАЧЕ, ПОЛЬЗОВАНИИ И ХРАНЕНИИ

ИНСТРУКЦИИ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 34, ст. 3680) приказываю:

1. Утвердить прилагаемое Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Положение).

2. Контроль за исполнением настоящего Приказа возложить на заместителя Министра Ю.П. Тыртышова.

от 1 июня 2007 г. N 45

О РАЗРАБОТКЕ, ПЕРЕДАЧЕ, ПОЛЬЗОВАНИИ И ХРАНЕНИИ

ИНСТРУКЦИИ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

I. Общие положения

1. Настоящее Положение устанавливает порядок разработки, передачи, пользования и хранения инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Инструкция), а также порядок внесения изменений в Инструкцию.

2. Инструкция является технической документацией на многоквартирный дом.

3. Инструкция разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества.

4. В Инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества. В Инструкцию могут быть включены рекомендации проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

II. Порядок разработки Инструкции

5. Инструкция разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию застройщика по форме согласно приложению к настоящему Положению.

6. Инструкция разрабатывается на основании рекомендаций проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков, проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома и иной информации, необходимой для поддержания благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

7. Рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются застройщиком с учетом технических характеристик и установленных законодательством Российской Федерации требований к содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

8. При отсутствии рекомендаций по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов) строительных материалов и оборудования, субподрядчиков рекомендации разрабатываются застройщиком самостоятельно или с привлечением иных лиц.

9. Инструкция должна быть разработана и изготовлена не позднее даты получения застройщиком разрешения на введение объекта в эксплуатацию.

10. Инструкция изготовляется на бумажном и электронном (магнитном или цифровом) носителях информации в трех экземплярах. Экземпляры инструкции должны быть идентичными по форме и содержанию.

III. Порядок передачи Инструкции

11. Застройщик передает:

первый экземпляр — товариществу собственников жилья, созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в многоквартирном доме (в случае если товарищество не создано);

третий экземпляр — в муниципальный архив, созданный органом местного самоуправления муниципального района или городского округа, на территории которого расположен многоквартирный дом.

12. Застройщик обязан передать экземпляры Инструкции в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию.

13. Застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, направляет в адрес товарищества собственников жилья уведомление в письменной форме о передаче первого экземпляра Инструкции с указанием места передачи.

14. Первый экземпляр Инструкции передается председателю правления товарищества собственников жилья либо иному уполномоченному лицу при наличии надлежащим образом оформленных полномочий (далее — представитель товарищества).

15. Если по истечении срока, указного в пункте 12 настоящего Положения, представитель товарищества не явился и не получил или отказался принять первый экземпляр Инструкции (либо если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья), застройщик принимает на хранение указанный экземпляр Инструкции.

16. Если на дату получения застройщиком разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию в доме не создано товарищество собственников жилья, застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра Инструкции. Информация размещается на информационных стендах (на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к многоквартирному дому территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах многоквартирного дома, а также по месту нахождения застройщика.

17. Второй экземпляр Инструкции подлежит передаче на основании письменного требования о передаче второго экземпляра Инструкции первого обратившегося собственника жилого помещения в многоквартирном доме.

18. Требование о передаче второго экземпляра Инструкции должно содержать фамилию, имя, отчество обратившегося лица, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо, либо полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо.

В требовании указывается адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, и реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение.

К требованию прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, Инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.

19. Застройщик в течение 5 рабочих дней с даты получения требования о передаче второго экземпляра Инструкции рассматривает его и принимает решение о передаче либо об отказе в передаче второго экземпляра Инструкции.

20. Решение о передаче либо об отказе в передаче второго экземпляра Инструкции оформляется застройщиком письменно и должно быть доведено до сведения лица, направившего требование.

В решении должно быть указанно время и место передачи второго экземпляра Инструкции, а в случае отказа в передаче — в решении указываются основания отказа в передаче второго экземпляра Инструкции.

21. Информация о факте передачи второго экземпляра Инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение 1 рабочего дня, следующего за днем передачи второго экземпляра Инструкции.

22. Основанием для отказа в передаче второго экземпляра Инструкции является предоставление требования о передаче второго экземпляра Инструкции с нарушением пункта 18 настоящего Положения либо если данный экземпляр Инструкции был передан иному лицу.

В случае если второй экземпляр Инструкции был передан иному лицу, в отказе указываются сведения о собственнике жилого помещения в многоквартирном доме, получившем второй экземпляр Инструкции.

23. Если по истечении срока, указного в пункте 12 настоящего Положения, ни один из собственников жилых помещений в многоквартирном доме не обратился к застройщику с требованием о передаче второго экземпляра Инструкции, застройщик принимает на хранение указанный экземпляр Инструкции.

24. Второй экземпляр Инструкции, находящийся на хранении у застройщика в течение трех лет с даты получения им разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, может быть передан одному из собственников жилого помещения в многоквартирном доме на основании письменного требования о передаче второго экземпляра Инструкции в порядке, установленном пунктом 18 настоящего Положения.

25. Каждый экземпляр Инструкции передается на бумажном и электронном (магнитном или цифровом) носителях информации.

26. Первый и второй экземпляры Инструкции передаются застройщиком под расписку.

Третий экземпляр Инструкции передается застройщиком в муниципальный архив муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом, под расписку, если иной порядок не предусмотрен законодательством об архивном деле в Российской Федерации.

Расписка является документом, свидетельствующим о факте передаче первого, второго и третьего экземпляров Инструкции.

В расписке о передаче первого и второго экземпляров Инструкции должны быть указаны фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), лица, получившего Инструкцию, дата и место передачи Инструкции, основания ее передачи. В расписке о передаче третьего экземпляра Инструкции указывается фамилия, имя, отчество должностного лица, получившего третий экземпляр Инструкции.

Расписка о передаче экземпляра Инструкции составляется застройщиком в двух экземплярах, подписывается застройщиком и лицом, получившим Инструкцию, и подлежит хранению этими лицами в течение трех лет с даты ее подписания.

IX. Правила хранения Инструкции

27. Первый и второй экземпляры Инструкции подлежат хранению лицами, получившими указанные экземпляры Инструкции.

Первый и (или) второй экземпляры Инструкции передаются на хранение управляющей организации в случае, если ведение и хранение Инструкции согласно условиям договора управления многоквартирным домом осуществляет управляющая организация.

28. Находящийся на хранении у застройщика первый экземпляр Инструкции может быть передан управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме — одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом.

29. Первый экземпляр инструкции, находящийся на хранении у застройщика, в течение трех лет с даты получения им разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию передается лицам, указанным в пункте 28 настоящего Положения, в месячный срок на основании письменного заявления о передаче первого экземпляра Инструкции.

30. Второй экземпляр Инструкции, полученный одним из собственников помещения в многоквартирном доме, может быть передан товариществу собственников жилья, созданному в таком доме.

31. Принятые на хранение застройщиком первый и (или) второй экземпляры Инструкции подлежат хранению застройщиком в течение трех лет с даты получения им разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию.

32. Лица, указанные в пункте 27 настоящего Положения, обязаны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения Инструкции, соблюдать отвечающие правилам требования хранения документов и обеспечить сохранность Инструкции.

Товарищество собственников жилья, собственник жилого помещения в многоквартирном доме, получившие Инструкцию, в случае внесения изменений в Инструкцию обеспечивают финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для ее комплектования, а также доступ и возможность использования Инструкции иными заинтересованными лицами.

33. Третий экземпляр Инструкции хранится в муниципальном архиве муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом в соответствии с законодательством об архивном деле в Российской Федерации.

X. Правила пользования Инструкцией

34. Собственники помещений в многоквартирном доме, представители организаций, деятельность которых связана с содержанием и ремонтом многоквартирного дома, вправе пользоваться переданным товариществу собственников жилья и (или) собственнику жилого помещения в многоквартирном доме экземпляром Инструкции, делать копии (в том числе электронные) и выписки из Инструкции.

35. Третий экземпляр Инструкции предназначен для изготовления копий Инструкции в случаях, когда собственники помещений в многоквартирном доме или иные заинтересованные лица не имеют возможности использовать первый и (или) второй экземпляры Инструкции.

XI. Порядок внесения изменений в Инструкцию

36. Изменения вносятся в Инструкцию в случаях:

а) реконструкции (модернизации) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме;

б) проведения ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в многоквартирном доме;

в) возникновения или изменения сроков службы объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме.

37. Изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление многоквартирным домом , на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме изменения разрабатываются и вносятся уполномоченным на общем собрании собственником помещения в многоквартирном доме.

38. Изменения вносятся в Инструкцию посредством разработки нового подраздела (раздела) Инструкции (на бумажном и электронном носителях информации) по форме Инструкции согласно приложению к настоящему Положению.

39. Подраздел (раздел) Инструкции, подлежащий изменению, признается утратившим силу и исключается из Инструкции.

40. Признание подраздела (раздела) утратившим силу осуществляется путем проставления в соответствующем подразделе (разделе) Инструкции (на бумажном и электронном носителях информации) записи об утрате силы подраздела (раздела) в связи с внесением изменений. Также указываются дата внесения изменений, ссылка на сведения об основаниях внесения изменений и лице, внесшем изменения в Инструкцию.

41. Признанный утратившим силу подраздел (раздел) Инструкции исключается из Инструкции. Исключенный подраздел (раздел) прилагается к Инструкции, является архивным документом и подлежит хранению совместно с Инструкцией.

42. Взамен утратившего силу подраздела (раздела) Инструкции под тем же номером включается новый подраздел (раздел) Инструкции.

43. Экземпляр нового подраздела (раздела) Инструкции и содержащиеся в Инструкции сведения об основаниях внесения изменений и лице, внесшем изменения в Инструкцию (на бумажных и электронных носителях информации), передаются в муниципальный архив муниципального образования, на территории которого расположен многоквартирный дом.

к Положению о разработке,

передаче, пользовании и хранении

инструкции по эксплуатации

Судебная практика и законодательство — Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45 Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

г) застройщиком (или иным лицом по заданию застройщика) в составе Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Инструкция по эксплуатации), разрабатываемой в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года N 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» на основании рекомендаций проектной организации, в составе проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома.

Инструкция по эксплуатации МКД в вопросах и ответах

Передача технической документации многоквартирным домом (далее – МКД) на всех этапах от строительства до передачи управления при смене управляющей организации всегда являлась острой проблемой, несмотря на сроки и обязанность ее передачи, прописанные в законе.

После введения административных штрафов, ситуация немного улучшилась. Проблемы с технической документацией на дома – новостройки более-менее урегулированы, так как в момент их сдачи в эксплуатацию законодатель уже установил ее необходимый перечень и формы.

Но в старом жилом фонде зачастую все печально: ведь в переходные периоды становления законодательства, развала и смены страны, власти, законов, различных форм организаций, их исчезновения в никуда, техническая документация в МКД либо отсутствовала, либо исчезала вместе с пропавшими организациями. Да и требования к ней раньше были иные, чем сейчас. Даже можно сказать, что особо никаких не было в силу законодательного неурегулирования в переходный период при развале одной страны и создании другой.

Перечень технической и иной документации МКД установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 года (далее Правила 491).

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 Правил 491 в состав технической документации на МКД обязательно входит инструкция по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Указанная инструкция включает в себя:

рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества;

рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества;

также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Согласно пункту 25 Правил 491 Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

  1. первый экземпляр — товариществу собственников жилья (далее – ТСЖ/ТСН), созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;
  2. второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
  3. третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Таким образом, обязанность застройщика передать инструкцию МКД закреплена в Правилах с 2006 года, хотя по факту этот документ не всегда изготавливается застройщиком при строительстве дома, еще реже его передают управляющей организации.

Форма и содержание инструкции МКД установлены Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» (далее – Приказ 45).

Пунктом 13 Приказа 45 установлено, что Застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, направляет в адрес товарищества собственников жилья уведомление в письменной форме о передаче первого экземпляра инструкции с указанием места передачи.

Если на дату получения застройщиком разрешения на введение МКД в эксплуатацию в доме не создано ТСЖ, застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение МКД в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра инструкции. Информация размещается на информационных стендах (или на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к МКД территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах МКД, а также по месту нахождения застройщика.

Пунктами 17,18 Приказа 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к Застройщику за получением инструкции, а также сведения, которые должны содержаться в таком требовании обратившегося собственника:

фамилию, имя, отчество обратившегося лица;

реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан);

место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо;

либо полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо;

адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме;

реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение;

прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.

В течение 5 дней Застройщик должен принять письменное решение о передаче или отказе в передаче второго экземпляра инструкции собственнику, которое должно быть доведено до обратившегося собственника.

Кроме того, пунктом 21 Приказа 45 предусмотрено, что информация о факте передачи второго экземпляра Инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение 1 рабочего дня, следующего за днем передачи второго экземпляра инструкции.

Естественно, если второй экземпляр уже передан иному собственнику, то Застройщик отказывает собственнику, обратившемуся позже. В письменном отказе обязательно должны быть указаны причины отказа, в том числе и сведения о собственнике жилого помещения МКД, которому уже передан экземпляр инструкции.

В случае, если никто из собственников не обратился к застройщику за инструкцией, Застройщик оставляет ее на хранение и обязан хранить документ в течение 3 лет (пункт 24 Приказа 45).

Это интересно:  Дополнительное соглашение об изменении оклада образец

Третий экземпляр инструкции передается в муниципальный архив муниципального образования согласно законодательству об архивном деле (пункт 26 Приказа 45).

Все экземпляры инструкции в бумажном виде и электронном носителе (магнитном или цифровом) передаются под расписку. Требования к расписке содержатся также в пункте 26 Приказа 45. Расписка составляется в двух экземплярах, один из которых должен храниться у застройщика в течение 3 лет.

Приказ 45 также содержит раздел IX, устанавливающий правила хранения инструкции МКД.

Первый и второй экземпляр инструкции подлежит хранению у лиц, ее получивших.

Однако они подлежат передаче управляющей организации (далее – УО), если она осуществляет управление МКД на основании договора управления (пункт 27 Приказа 45) и в договоре управления указано условие о хранении инструкции в УО.

Также Приказ 45 предусматривает возможность передачи первых и вторых экземпляров инструкции, хранящихся у Застройщика, управляющей организации, ТСЖ/ТСН, жилищному кооперативу (ЖК) или жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), осуществляющему управление МКД, либо любому собственнику при непосредственном управлении (пункт 28).

УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК должны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения и комплектования инструкции, а также доступ и возможность использования инструкции иными заинтересованными лицами.

Собственники помещений МКД и управляющая организация вправе пользоваться инструкцией, делать копии и выписки из нее. Если у собственников и (или) иных заинтересованных лиц не имеется возможности воспользоваться первым и вторым экземпляром инструкции, они вправе обратиться в архив за получением копии третьего экземпляра.

Пунктом 36 Приказа 45 установлены случи, когда в инструкцию МКД вносятся изменения:

реконструкции (модернизации) отдельных элементов общего имущества в МКД;

проведения ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД;

возникновения или изменения сроков службы объектов (элементов) общего имущества в МКД.

Самое интересное, что в пункте 37 Приказа 45 указано, что изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление МКД, на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД.

Как всегда, законодатель предложил самим управляющим организациям придумать, кто же будет оплачивать выполнение таких изменений, ведь для этого необходимы определенные познания, и по большей части в сфере проведения реконструкции и капитального ремонта, которым, кстати, управляющие организации вообще не занимаются с момента внесения изменений в законодательство в 2014 году.

Судебная практика однозначно считает инструкцию МКД обязательной частью технической документации и при истребовании ее в обязательном порядке выносятся решения об удовлетворении таких требований.

«…При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих, получение ответчиком индивидуализированного пакета документов от предыдущей управляющей организации либо застройщика, а равно документов, подтверждающих, какие действия предпринимались ответчиком в период управления по получению истребуемой документации от вышеназванных и иных лиц, суд округа пришел к выводу о том, что ответчиком, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не реализовано бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по восстановлению и передаче технической документации».

«…Доказательства передачи застройщиком указанных жилых домов проектной и рабочей документации ответчику не представлено.

Из акта приема-передачи от 27.07.2017 следует, что истцу переданы технические паспорта МКД (пункт 3.9 уточненных требований) и списки собственников помещений в МКД (пункт 3.11 уточненных требований), а также имеющаяся в наличии информация об ИПУ (паспорта и акты опломбировки) (пункт 3.10 уточненных требований).

Пунктом 5 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45, также предусмотрено, что инструкция по эксплуатации многоквартирного дома разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию заказчика. Доказательства разработки и передачи указанной инструкции ответчику в материалы дела не представлены.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств объективной возможности передачи истцу истребуемой документации, в отсутствие доказательств, подтверждающих передачу МУП «Городская управляющая компания» документации, указанной в разделах 1-5, 7, 8, 9 уточненных требований, а также частичную передачу истцу документации (пункты 3.9 — 3.11 уточненных требований) по акту приема-передачи, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Доводы заявителя о том, что указанная в акте от 14.10.2016 № 489/33-07-Д документация передана в органы Ростехнадзора, значения не имеют. При доказанности наличия данной документации в распоряжении ответчика, неразумные действия последнего по безвозвратной передаче всей документации третьему лицу, с учетом установленной законом обязанности по ее хранению управляющей компанией, основанием для освобождения ответчика от восстановления данной документации и ее передачи истцу не являются».

Таким образом, управляющим организациям, управляющим многоквартирными домами после вступления в действие Правил 491, которые не имеют в наличии инструкции многоквартирного дома в составе технической документации, желательно выяснить, кому и когда такая инструкция (первый и второй ее экземпляры) была передана застройщиком, а в случае невозможности получения ее оригинала или копии от этих лиц – обратиться в муниципальный архив за получением копии инструкции МКД.

Иначе вполне возможно придется самим и за свой счет осуществлять ее восстановление, если кто-либо захочет воспользоваться инструкцией МКД или запросит ее копию либо если придется передавать техническую документацию иной управляющей организации по окончании или расторжении договора управления.

Ведь при рассмотрении дел о передаче техдокументации суд вполне возможно посчитает именно вашу управляющую организацию обязанной восстановить инструкцию МКД, так как вами не предпринято никаких мер по ее истребованию в период управления домом.

Инструкция по эксплуатации МКД в вопросах и ответах

Передача технической документации многоквартирным домом (далее – МКД) на всех этапах от строительства до передачи управления при смене управляющей организации всегда являлось и является острой проблемой, несмотря на сроки и обязанность ее передачи, прописанные в законе.

После введения немаленьких административных штрафов ситуация немного улучшилась. Проблемы с технической документации на дома – новостройки более-менее урегулированы, так как в момент их сдачи в эксплуатацию законодатель уже установил ее необходимый перечень и формы.

Но в старом жилом фонде зачастую все печально: ведь в переходные периоды становления законодательства, развала и смены страны, власти, законов, различных форм организаций, их исчезновения в никуда, техническая документация в МКД либо отсутствовала, либо исчезала вместе с пропавшими организациями. Да и требования к ней раньше были иные, чем сейчас. Даже можно сказать, что особо никаких не было в силу законодательного неурегулирования в переходный период при развале одной страны и создании другой.

Если бы надзорные органы не стремились рьяно пополнять бюджет за счет организаций, штрафуя их за малейшие «нарушения» (по их мнению), когда все неустранимые сомнения никогда не трактуются в нашей стране ни судами, ни проверяющими в пользу того, которого они должны трактоваться, то и вопросы по сохранности и передаче технической документации МКД не стояли бы так остро перед управляющими организациями.

Перечень технической и иной документации МКД установлен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства № 491 от 13 августа 2006 года (далее Правила 491).

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 Правил 491 в состав технической документации на МКД обязательно входит инструкция по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Указанная инструкция включает в себя:

рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества;

рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества;

также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Согласно пункту 25 Правил 491 Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):

первый экземпляр — товариществу собственников жилья (далее – ТСЖ), созданному в соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме;

второй экземпляр — по требованию первого обратившегося лица, являющегося собственником жилого помещения в таком доме (в случае если товарищество не создано), либо лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче;

третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселения или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Таким образом, обязанность застройщика передать инструкцию МКД закреплено в Правилах с 2006 года, хотя по факту этот документ не всегда изготавливается застройщиком при строительстве дома, еще реже его передают управляющей организации.

Форма и содержание инструкции МКД установлены Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» (далее – Приказ 45).

Пунктом 13 Приказа 45 установлено, что Застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение объекта (многоквартирного дома) в эксплуатацию, направляет в адрес товарищества собственников жилья уведомление в письменной форме о передаче первого экземпляра инструкции с указанием места передачи.

Если на дату получения застройщиком разрешения на введение МКД в эксплуатацию в доме не создано ТСЖ, застройщик не позднее дня, следующего за днем получения разрешения на введение МКД в эксплуатацию, обязан разместить информацию о месте нахождения и порядке передачи второго экземпляра инструкции. Информация размещается на информационных стендах (на иных объектах, оборудованных для размещения информации), расположенных на прилегающей к МКД территории (на земельном участке, на котором расположен данный дом), в подъездах МКД, а также по месту нахождения застройщика.

Пунктами 17,18 Приказа 45 предусмотрено право любого собственника обратиться к Застройщику за получением инструкции, а также сведения, которые должны содержаться в таком требовании обратившегося собственника:

фамилию, имя, отчество обратившегося лица;

реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан);

место жительства, если собственником жилого помещения является физическое лицо;

либо полное наименование, организационно-правовая форма, адрес места нахождения, если собственником жилого помещения является юридическое лицо;

адрес места нахождения жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме;

реквизиты правоустанавливающего документа на жилое помещение;

прилагается копия правоустанавливающего документа на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, инструкция по эксплуатации которого подлежит передаче.

В течение 5 дней Застройщик должен принять письменное решение о передаче или отказе в передаче второго экземпляра инструкции собственнику, которое должно быть доведено до обратившегося собственника.

Кроме того, пунктом 21 Приказа 45 предусмотрено, что информация о факте передачи второго экземпляра Инструкции должна быть размещена застройщиком на информационных стендах в течение 1 рабочего дня, следующего за днем передачи второго экземпляра инструкции.

Естественно, если второй экземпляр уже передан иному собственнику, то Застройщик отказывает собственнику, обратившемуся позже. В письменном отказе обязательно должны быть указаны причины отказа, в том числе и сведения о собственнике жилого помещения МКД, которому уже передан экземпляр инструкции.

В случае, если никто из собственников не обратился к застройщику за инструкцией, Застройщик оставляет ее на хранение и обязан хранить документ в течение 3 лет (пункт 24 Приказа 45).

Третий экземпляр инструкции передается в муниципальный архив муниципального образования согласно законодательству об архивном деле (пункт 26 Приказа 45).

Все экземпляры инструкции в бумажном виде и электронном носителе (магнитном или цифровом) передаются под расписку. Требования к расписке содержаться также в пункте 26 Приказа 45. Расписка составляется в двух экземплярах, один экземпляр которой должен храниться у застройщика в течение 3 лет.

Приказ 45 также содержит раздел IX, устанавливающий правила хранения инструкции МКД.

Первый и второй экземпляр инструкции подлежит хранению у лиц, ее получивших.

Однако они подлежат передаче управляющей организации (далее – УО), если она осуществляет управление МКД на основании договора управления (пункт 27 Приказа 45) и в договоре управления указано условие о хранении инструкции в УО.

Также Приказ 45 предусматривает возможность передачи первых и вторых экземпляров инструкции, хранящихся у Застройщика, управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу (ЖК) или жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), осуществляющему управление МКД, либо любому собственнику при непосредственном управлении (пункт 28).

УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК должны обеспечить финансовые, материально-технические и иные условия, необходимые для хранения и комплектования инструкции, а также доступ и возможность использования инструкции иными заинтересованными лицами.

Собственники помещений МКД и управляющая организация вправе пользоваться инструкцией, делать копии и выписки из нее. Если у собственников и (или) иных заинтересованных лиц не имеется возможности воспользоваться первым и вторым экземпляром инструкции, они вправе обратиться в архив за получением копии третьего экземпляра.

Пунктом 36 Приказа 45 установлены случи, когда в инструкцию МКД вносятся изменения:

реконструкции (модернизации) отдельных элементов общего имущества в МКД;

проведения ремонтных, строительно-монтажных, отделочных и иных работ, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД;

возникновения или изменения сроков службы объектов (элементов) общего имущества в МКД.

Самое интересное, что в пункте 37 Приказа 45 указано, что изменения разрабатываются лицом (лицами), осуществляющим управление МКД, на основании рекомендаций, сведений, информации и иных данных, предоставленных лицом, проводящим реконструкцию (модернизацию) отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, и (или) лицом, проводящим ремонтные, строительно-монтажные, отделочные и иные работы, влияющих на характеристики и свойства элементов общего имущества в МКД.

Как всегда, наш законодатель предложил самим управляющим организациям придумать, кто же будет оплачивать выполнение таких изменений, ведь для этого необходимы определенные познания (соответственно, специалист с заработной платой и налогами на нее), и по большей части в сфере проведения реконструкции и капитального ремонта, которым, кстати, управляющие организации вообще не занимаются с момента внесения изменений в законодательство в 2014 году.

Ну, а как не любят повышения цены на квартплату жители многоквартирных домов, думаю, всем известно. Будь их воля и возможность, они легко бы потребовали содержать их дом бесплатно. Хотя многие суды и надзорные органыи так с легкостью возлагают на управляющие организации обязательства, не спорю, предусмотренные законом, но которые должны, в силу тех же норм закона, быть в полной мере профинансированы собственниками. Но эти нормы об обязанности финансирования в полном объеме всех работ по содержанию МКД не обязательно, по-видимому, вспоминать судам, когда они выносят решения. Ведь тогда придется большую часть предписаний надзорных органов (ГЖН) признавать незаконными, а решения принимать в пользу управляющих организаций – «воров», а не в пользу ГЖН, РСО и иже с ними…

Судебная практика однозначно считает инструкцию МКД обязательной частью технической документации и при истребовании ее в обязательном порядке выносятся решения об удовлетворении таких требований.

«…При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих, получение ответчиком индивидуализированного пакета документов от предыдущей управляющей организации либо застройщика, а равно документов, подтверждающих, какие действия предпринимались ответчиком в период управления по получению истребуемой документации от вышеназванных и иных лиц, суд округа пришел к выводу о том, что ответчиком, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не реализовано бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по восстановлению и передаче технической документации».

«…Доказательства передачи застройщиком указанных жилых домов проектной и рабочей документации ответчику не представлено.

Из акта приема-передачи от 27.07.2017 следует, что истцу переданы технические паспорта МКД (пункт 3.9 уточненных требований) и списки собственников помещений в МКД (пункт 3.11 уточненных требований), а также имеющаяся в наличии информация об ИПУ (паспорта и акты опломбировки) (пункт 3.10 уточненных требований).

Пунктом 5 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министра регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45, также предусмотрено, что инструкция по эксплуатации многоквартирного дома разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом, по заданию заказчика. Доказательства разработки и передачи указанной инструкции ответчику в материалы дела не представлены.

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств объективной возможности передачи истцу истребуемой документации, в отсутствие доказательств, подтверждающих передачу МУП «Городская управляющая компания» документации, указанной в разделах 1-5, 7, 8, 9 уточненных требований, а также частичную передачу истцу документации (пункты 3.9 — 3.11 уточненных требований) по акту приема-передачи, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Доводы заявителя о том, что указанная в акте от 14.10.2016 № 489/33-07-Дпост документация передана в органы Ростехнадзора, значения не имеют. При доказанности наличия данной документации в распоряжении ответчика, неразумные действия последнего по безвозвратной передаче всей документации третьему лицу, с учетом установленной законом обязанности по ее хранению управляющей компанией, основанием для освобождения ответчика от восстановления данной документации и ее передачи истцу не являются».

Таким образом, управляющим организациям, управляющим многоквартирными домами после вступления в действие Правил 491, которые не имеют в наличии инструкции многоквартирного дома в составе технической документации, желательно выяснить, кому и когда такая инструкция (первый и второй ее экземпляры) была передана застройщиком, а в случае невозможности получения ее оригинала или копии от этих лиц – обратиться в муниципальный архив за получением копии инструкции МКД.

Иначе вполне возможно придется самим и за свой счет осуществлять ее восстановление, если кто-либо захочет воспользоваться инструкцией МКД или запросит ее копию либо если придется передавать техническую документацию иной управляющей организации по окончании или расторжении договора управления.

Ведь при рассмотрении дел о передаче техдокументации суд вполне возможно посчитает именно вашу управляющую организацию обязанной восстановить инструкцию МКД, так как вами не предпринято никаких мер по ее истребованию в период управления домом. Ну а про составление протоколов органами ГЖН при наличии малейшей возможности и поводов для этого, думаю, и говорить не стоит…

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ. Вся необходимая информация здесь.

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома

Инструкция по эксплуатации многоквартирного дома

г.Тверь, ул. 2-я Металлистов, д.2

Часть I. Общие положения

Раздел 1. Сведения о застройщике, проектировщиках и подрядчиках, строительстве и общая характеристика многоквартирного дома

Подраздел 1.1. Сведения о застройщике

Номер свидетельства о государственной регистрации:

1.2.2. Сведения о проектировщике многоквартирного дома, выполнившем проектную и рабочую документацию.

1.2.3. Сведения о проектировщике многоквартирного дома, выполнившем рабочую документацию на строительство наружных сетей ливневой канализации, устройство вентилируемого фасада.

Подраздел 1.3. Сведения о подрядчиках строительства многоквартирного дома

1.3.1. Сведения о генеральном подрядчике строительства многоквартирного дома.

Фактический и юридический адрес:

Организационно-правовая форма и наименование юридического лица либо фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя ООО АС «Абрис»
170023, г.Тверь, ул. Бобкова, д.7

1.3.2. Сведения о субподрядчике, выполнившем монтаж наружных и внутренних сетей электроснабжения.

1.3.14 Сведения о субподрядчике, выполнившем монтаж металлических дверей.

1.3.15 Сведения о подрядчике, выполнившем монтаж системы пожаротушения встроенной автостоянки.

1.3.16 Сведения о подрядчике, выполнившем монтаж витражной конструкции из алюминиевых профилей для мансардного этажа.

Подраздел 1.5. Общая характеристика многоквартирного дома

1.3.17 Сведения о субподрядчике, выполнившем работы по благоустройству территории

1.3.18 Сведения о субподрядчике, выполнившем монтаж системы приема коллективного спутникового и эфирного телевидения.

Подраздел 1.4. Сведения о строительстве многоквартирного дома

Сведения о разрешении на строительство:

Кем выдана, номер, дата выдачи

Сведения о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию:

номер кем выдано, когда выдано.

Сведения о праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, на момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (наименование документа, его реквизиты, кем и когда выдан (подписан))

170003, Тверская область, г.Тверь, Заволжский район,

улица 2-я Металлистов, 2

170003, Тверская область, г.Тверь, Заволжский район,

(при необходимости по секциям)

1 секция — 5 этажей, подвал;

2 секция — 5 этажей, мансарда, подвал;

3 секция — 5 этажей, мансарда, подвал;

4 секция — 5 этажей, подвал.

Наименование Сведения
1. Почтовый адрес
2. Строительный адрес
12. Количество подъездов 4
13. Общий строительный объем (м 3 ) 31 129,2
14. Строительный объем подземной части (м 3 ) 6 436,6
18. Количество квартир, шт. 73
19. Общая площадь квартир, м 2 6 053,5
20. Количество нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, шт. 3 подсобных помещения, 34 машиноместа.
21. Общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, м 2 745,9
Иные показатели:

● ливневая канализация (труба из напорного полиэтилена

Ø160,труба из полиэтилена с 2-х сл.профил.стенкой Ø300)

● канализационная насосная станция (ливневая)

(произв. 25,0 л/с, напор 20м)

Наименование Сведения
Наружные инженерные сети:
● хозяйственно-бытовая канализационная сеть (труба двухслойная гофрированная Ø160мм) 123 м
284,67 м
● электроснабжение (кабель АПвБбШп-4х150) 648 м
● газопровод среднего давления (трубы полиэтил. Ø110), ШРП 215,5 м
● водопровод (трубы полиэтил. Ø110,трубы полиэтил. Ø225) 300 м
1

22.

Общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, м 2 1528,8

Раздел 2. Перечень объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме

Подраздел 2.1. Перечень помещений общего пользования

S, м 2

№ п/п Номер части помещения по техническому плану Наименование помещения и его назначение в соответствии с проектом Перечень инженерных коммуникаций в помещении
1 2 3 4 5
Подвал
1 1 Коридор 6,3 Электрические сети, сети водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации и ливневой канализации, сети пожарной сигнализации
2 2,3 Насосная 8,9 Электрические сети, сети водоснабжения,
3 4 Подсобное 13,7 Электрические сети, сети водоснабжения и хозяйственно-бытовой канализации, сети пожарной сигнализации
4 5 Подсобное 3,4 Электрические сети
5 6 Коридор 7,3 Электрические сети, сети водоснабжения и хозяйственно-бытовой канализации, сети пожарной сигнализации
6 7 Водомерный узел 20,7 Электрические сети, сети водоснабжения,
7 10 Коридор 751,3 Электрические сети, сети водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации и ливневой канализации, приточно вентиляционная установка, система порошкового пожаротушения, сети пожарной сигнализации
8 35 Коридор 6,0 Электрические сети, сети водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации и ливневой канализации, система порошкового пожаротушения, сети пожарной сигнализации.
9 37 Коридор 6,1 Электрические сети, сети водоснабжения и хозяйственно-бытовой канализации, сети пожарной сигнализации
10 38 Электрощитовая 20,6 Электрические сети, система порошкового пожаротушения, сети пожарной сигнализации
11 49 Подсобное 3,9 Электрические сети, система вентиляции
1 -5 этажи, мансарда
12 Лестница 544,4 Электрические сети
13 Коридор 129,7 Электрические сети, сети ливневой канализации
14 Тамбур 6,5 Электрические сети

Подраздел 2.2. Перечень ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома

Номер п/п Рекомендации
1 2
1. Рекомендации по содержанию и ремонту труб системы холодного водоснабжения, входящих в общее имущество многоквартирного дома: проведение профилактических работ (осмотры ,наладка систем); регулирование давления в водопроводе до нормативного; устранение утечек, протечек, закупорок, дефектов, не герметичности стыков соединений, предотвращение образования конденсата на поверхности трубопровода;
2. Рекомендации по содержанию и ремонту отключающих устройств на сетях системы холодного водоснабжения: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем); регулирование давления в водопроводе до нормативного; устранение утечек, протечек, закупорок, дефектов, не герметичности стыков соединений, предотвращение образования конденсата на поверхности трубопровода.
3. Рекомендации по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета холодной воды: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем); регулирование давления в водопроводе до нормативного; устранение утечек, протечек, закупорок, дефектов, не герметичности стыков соединений, предотвращение образования конденсата на поверхности трубопровода.
4. Рекомендации по содержанию и ремонту запорно-регулировочных кранов системы холодного водоснабжения, входящих в состав общего имущества: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем); регулирование давления в водопроводе до нормативного; устранение утечек, протечек, закупорок, дефектов, негерметичности стыков соединений, предотвращение образования кондесата на поверхности трубопровода.
5. Рекомендации по содержанию и ремонту установок для обеззараживания воды, очистки и улучшения качества холодной воды: нет
6. Рекомендации по содержанию и ремонту механического оборудования и иного оборудования, расположенного на сетях системы холодного водоснабжения: проведение профилактических работ (осмотры, наладка систем); регулирование давления в водопроводе до нормативного; устранение утечек, протечек, закупорок, дефектов, негерметичности стыков соединений, предотвращение образования кондесата на поверхности трубопровода.

Подраздел 3.8. Рекомендации по содержанию и ремонту системы водоотведения

Номер п/п Рекомендации
1 2
1. Рекомендации по содержанию и ремонту труб системы водоотведения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома: устранение засоров, протечек, не герметичности стыков соединений в системах канализации, обмерзание оголовков канализационных вытяжек.
2. Рекомендации по содержанию и ремонту установок сбора и (или) очистки сточных вод, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома: нет.
3. Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования канализационно-насосной станции, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома: нет.
4. Рекомендации по содержанию и ремонту иного оборудования, расположенного на сетях системы водоотведения и входящего в состав общего имущества многоквартирного дома: устранение засоров, протечек, не герметичности стыков соединений в системах водоотведения.

Подраздел 3.9. Рекомендации по содержанию и ремонту системы газоснабжения

Номер п/п Рекомендации
1 2
1. Рекомендации по содержанию и ремонту труб системы газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома: систематическая проверка наличия запаха газа; обеспечивать своевременное утепление мест расположения газопровода, где возможно замерзание газа в зимнее время; наблюдение за цокольным вводом, т.к. возможны разрывы труб из-за просадки грунта вблизи дома в первые годы эксплуатации; работы по устранению дефектов должны выполняться специализированной организацией.
2. Рекомендации по содержанию и ремонту запорно-регулировочных устройств на сетях системы газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома: заключить договор со специализированной организацией на техническое обслуживание и ремонт запорно-регулирующих устройств газоснабжения.
3. Рекомендации по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета газа: нет.
4. Рекомендации по содержанию и ремонту иного внутридомового газового оборудования, расположенного на сетях системы газоснабжения и входящего в состав общего имущества многоквартирного дома: заключить договор с обслуживающими организациями.

Подраздел 3.11. Рекомендации по содержанию и ремонту информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования

Номер п/п Рекомендации
1 2
1. Рекомендации по содержанию и ремонту телефонных сетей и оборудования: обслуживание и ремонт телефонных сетей должно производиться специализированными организациями.
2. Рекомендации по содержанию и ремонту сетей и оборудования кабельного спутникового и иного антенного телевидения: обслуживание и ремонт сетей и оборудования кабельного спутникового и иного антенного телевидения должно производиться специализированными организациями.
3. Рекомендации по содержанию и ремонту иных информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования: обслуживание и ремонт информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования кабельного спутникового и иного антенного телевидения должно производиться специализированными организациями.

Подраздел 3.12. Рекомендации по обеспечению освещения помещений общего пользования, содержанию и ремонту оборудования и иных объектов, используемых для обеспечения освещения

Номер п/п Рекомендации
1 2
1. Рекомендации по обеспечению освещения помещения, периодичность освещения: светильники должны оставаться включенными в течении всего темного времени суток, а при недостаточной естественной освещенности — круглосуточно; замена осветительных приборов по мере перегорания.
2. Рекомендации по обеспечению наружного освещения, объектов, территорий, входящих в состав общего имущества, периодичность освещения: контролировать использование ламп с установленной мощностью, не превышающей требуемой по условиям освещенности.
3. Рекомендации по содержанию и ремонту осветительных приборов помещений общего пользования: замена ламп накаливания по мере перегорания.
4. Рекомендации по содержанию и ремонту светильников наружного освещения: замена светильников наружного освещения по мере перегорания.
5. Рекомендации по содержанию и ремонту опор наружного освещения, входящих в состав общего имущества: нет

Подраздел 3.13. Рекомендации по организации сбора и вызова твердых и жидких бытовых отходов, уборки и санитарно-гигиенической очистки общего имущества

Номер п/п Рекомендации
1 2
1. Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования площадок для сбора бытовых отходов: санитарная обработка контейнерных площадок на придомовом участке должна проводиться по правилам местной СЭС; Крупногабаритные отходы: старая мебель, велосипеды, остатки от текущего ремонта квартир и т.п. — должны собираться на специально отведенных площадках или в бункеры-накопители и по заявкам организаций по обслуживанию жилищного фонда вывозится мусоровозами для крупногабаритных отходов или обычным грузовым транспортом. Сжигание всех видов отходов на территории домовладений и в мусоросборниках запрещается.
2. Рекомендации по оборудованию мест для сбора и временного хранения отходов, по размещению дополнительных объектов для сбора и временного хранения отходов, периодичность вывоза: заключить договор на вывоз отходов с организациями по очистке; следить за выполнением графика удаления отходов;
3. Рекомендации по уборке и санитарно-гигиенической очистке общего имущества, порядок, периодичность осуществления соответствующих работ: уборка площадок, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специализированными службами. Места, недоступные для уборочных машин, должны убираться вручную. Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями. Периодичность уборки тротуаров принимается органом местного самоуправления в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам. Уборка придомовых территорий должна производиться в следующей последовательности: вначале убирать, а в случае гололеда и скользкости — посыпать песком тротуары, пешеходные дорожки, а затем дворовые территории. Механизированную уборку придомовых территорий допускается проводить в дневное время при скоростях машин до 4 км/ч. Объем уборочных работ в летнее и зимнее время следует определять по площадям в зависимости от материала покрытия придомовой территории, приведенным в техническом паспорте на жилой дом (дома) и земельный участок. Летняя уборка придомовых территорий: подметание, мойка или поливка вручную или с помощью спецмашин — должна выполняться преимущественно в ранние, утренние и поздние, вечерние часы. Мойку тротуаров следует производить только на открытых тротуарах, непосредственно граничащих с прилотковой полосой и направлении от зданий к проезжей части улицы. Зимняя уборка: очистка покрытий при отсутствии снегопада от снега наносного происхождения должна производиться в ранние утренние часы машинами с плужно-щетечным оборудованием. Убираемый снег должен сдвигаться с тротуаров на проезжую часть в прилотковую полосу, а во дворах к местам складирования. Снег, собираемый во дворах, на внутриквартальных проездах и с учетом местных условий на отдельных улицах, допускается складировать на газонах и на свободных территориях при обеспечении сохранения зеленых насаждений. Участки тротуаров и дворов, покрытые уплотненным снегом, следует убирать в кратчайшие сроки, как правило, скалывателями-рыхлителями уплотненного снега. Сгребание и уборка скола должна производиться одновременно со скалыванием или немедленно после него и складироваться вместе со снегом. Обработку покрытий следует производить крупнозернистым и среднезернистым речным песком, не содержащим камней и глинистых включений. Песок должен быть просеян через сито с отверстиями диаметром 5мм и заблаговременно смешан с поваренной солью в количестве 5-8% массы песка. Организации по обслуживанию жилищного фонда с наступлением весны должны организовать: промывку и расчистку канавок для обеспечения оттока воды в местах, где это требуется для нормального отвода талых вод; систематический сгон талой воды к люкам и приемным колодцам ливневой сети; общую очистку дворовых территорий после окончания таяния снега, собирая и удаляя мусор, оставшийся снег и лед.

Подраздел 3.14. Рекомендации по содержанию и ремонту иных объектов общего имущества в многоквартирном доме

Номер п/п Рекомендации
1 2
1. Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования системы вентиляции: осмотр вентиляционных каналов помещений в которых установлены газовые приборы — не реже двух раз в год (зимой и летом).
2. Рекомендации по содержанию и ремонту водосточных желобов и водосточных труб: на внутреннем водостоке следует устранять по мере выявления протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, засорение и обледенение воронок и открытых выпусков, протекание стыковых соединений; водоотводные воронки внутреннего водостока должны быть оборудованы защитными решетками, их надлежит переодически очищать от грязи и наледи.
3. Рекомендации по содержанию и ремонту абонентских почтовых шкафов: по необходимости производить ремонт замков, окраску почтовых ящиков;
4. Рекомендации по содержанию и ремонту автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома: нет.
5. Рекомендации по содержанию и ремонту иного механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры): нет.
6. Рекомендации по содержанию и ремонту информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования: заключается договор с специализированными организациями.
7. Рекомендации по содержанию и ремонту ограждающих ненесущих конструкций: обеспечивать заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

Подраздел 3.15. Рекомендации по содержанию объектов общего имущества, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества

Рекомендации по содержанию и ремонту малых архитектурных форм: весной малые архитектурные формы тщательно осматривают, заменяют сломанные детали и крепления новыми. Старые рейки очищают от краски, металлические детали — от ржавчины и старой краски, затем их моют с применением моющего состава и протирают тряпкой насухо. Высохшие конструкции равномерно окрашивают с помощью пистолета-распылителя; металлические поверхности красят вручную до 01 июня каждого последующего года.

Урны весной моют снаружи (урны и внутри), очищают от старого покрытия, красят вручную или с помощью пистолета-распылителя компрессорной установки. Затем расставляют на места.

Для содержания урн постоянно в хорошем внешнем и санитарно-гигиеническом состоянии необходимо: вовремя убирать все сломанные или ремонтировать частично поврежденные урны; протирать внешние стенки влажной тряпкой с удалением подтеков и грязи; собирать и удалять случайный мусор, отцветшие соцветия и цветы, засохшие листья.

В летнее время проводятся постоянный осмотр всех малых форм архитектуры, своевременный ремонт или удаление их; неоднократный обмыв с применением моющих средств. Особое внимание должно быть уделено малым архитектурным формам, применяемым для оформления детских площадок. Они должны постоянно находиться в исправном состоянии, все составляющие должны быть крепко и надежно скреплены между собой.

Номер п/п Рекомендации
1 2
1.
2. Рекомендации по содержанию информационных стендов, досок объявлений: организация по обслуживанию жилищного фонда должна вывешивать для жильцов списки следующих организаций с указанием их адресов и номеров телефонов: местных органов самоуправления; городского жилищного управления; пожарной охраны; отделения милиции; скорой медицинской помощи; службы газового хозяйства; санитарно-эпидемиологической станции; аварийных служб жилищного хозяйства; органов Государственной жилищной инспекции.
3. Рекомендации по содержанию площадок для автомобильного транспорта: уборка территории дворником; в летнее время — подметание, в зимнее — уборка снега;
4. Рекомендации по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, расположенными на земельном участке: обеспечить сохранность насаждений; в летнее время поливать газоны, цветники, деревья и кустарники; не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега и т.д.
5. Рекомендации по содержанию и ремонту ограждающих конструкций: металлическое ограждение ремонтировать по необходимости; раз в год производить окраску для защиты металла от коррозии.

Подраздел 3.16. Рекомендации по проведению осмотра объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме

Периодичность проведения осмотров — 2 раза в год

Эксплуатирующая организация на основании актов осмотров и обследования должна:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

постановление №170 от 27.09.03г.,

п.4.1 — 4.1.15

постановление №170 от 27.09.03г.,

п.4.2 — 4.2.1.14

Раздел IV: техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

п.п. 4.8 – 4.8.15

1. Содержание, обслуживание и технический надзор за лифтами следует осуществлять специализированной организацией в соответствии с установленными требованиями и проводить линейными электромеханиками совместно с лифтерами (лифтовое обслуживание) или (при подключении лифтов к диспетчерскому пульту) линейными электромеханиками совместно с диспетчерами (операторами) и дежурными электромеханиками (комплексное обслуживание). Ликвидацию сбоев в работе лифтов в вечернее, ночное время и выходные дни должна осуществлять аварийная служба.

Проветриваемое подполье или пространство под крыльцами должно быть открыто для осмотра;

козырьки над входами и ступени крылец следует очищать при снегопадах не допуская сползания снега; не допускается попадание воды в подвал или техподполье из-за неисправности отмостки или водоотводящих устройств под крыльцами

Раздел IV: техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

— смена перегоревших электроламп;

— проверка выключателей на срабатывание;

— замена выключателей, розеток;

— осмотр проходных коробок;

-проверка на световой эффект и наличие ламп в соответствии с проектом;

Периодичность проведения: ежемесячно

При осмотре должно быть обращено внимание на следующее:

исправность дверок, отсутствие течи в межэтажных перекрытиях, наличие и исправность замков;

состояние контактных соединений защитных проводников;

состояние контактов автоматических выключателей, плашечных сжимов и нулевых рабочих проводников;

соответствие номиналов аппаратов защиты расчетной схеме;

целостность пломб у эл. счетчиков;

проверка наличия и целостности герметизации этажных щитов;

состояние изоляции (запыленность, наличие повреждения изоляции);

проверка наличия посторонних предметов, мусора внутри этажных щитов.

Объем работ технического обслуживания определяется результатами ежемесячных осмотров и произошедшими сбоями в работе эл. оборудования:

проверка соответствия аппаратов условиям эксплуатации и нагрузке, чистка аппаратов, проверка исправности, подключенной к аппаратам эл. проводки и сетей заземления, наружный и внутренний осмотр эл. оборудования и ликвидация видимых повреждений;

затяжка крепежных деталей, чистка контактов от грязи и наплывов, проверка исправности кожухов, замков;

проверка нагрева контактных соединений, наличия соответствующих надписей на щитах, панелях и аппаратах.

Периодичность проведения – ежемесячно.

Раздел IV: техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

— визуальный осмотр с проверкой на наличие утечек с трубопроводов, запорной арматуры, фасонных частей, проверкой работоспособности запорной арматуры;

— мелкий ремонт теплоизоляции;

— ремонт запорной арматуры;

— смена уплотнительного материала в разборных резьбовых соединениях;

— установка хомутов на свищи на трубопроводах ХВС, ГВС;

— проверка наличия тяги в вентиляционных каналах.

Периодичность проведения – 1 раз в год (при предоставлении доступа в помещения).

Номер п/п Наименование и место нахождения объекта (элемента), подлежащего осмотру Требования законодательства Российской Федерации к состоянию и (или) эксплуатационным качествам объекта (элемента) Рекомендации по проведению осмотра, предусматривающие порядок проверки и выявления эксплуатационных качеств объекта (элемента) установленным требованиям, периодичность проведения осмотра
1 2 3 4
1 Общие сезонные осмотры (весенний и осенний осмотр) «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.03 г. № 170); ВСН 53-86(р)
«Правила оценки физического износа жилых зданий»
(утв. приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446)
1.1 Фундаменты Полежит выявлению: наличие трещин, искривлений горизонтальных линий цокольной части стен здания, осадок фундамента, стен.
1.2 Несущие стены Полежит выявлению: наличие повреждений отделки, усадочных трещин и деформаций, выбоин, разрушений утеплителя, потеков, следов затопления и промерзания в помещениях, горизонтальных трещин в перегородках, вертикальных – в перемычках
1.3 Плиты перекрытий постановление №170 от 27.09.03г., п.4.3 — 4.3.7 Полежит выявлению: наличие трещин в местах примыканий к стенам, усадочных трещин и трещин поперек рабочего пролета, прогибов, следов затоплений и промерзаний в примыканиях к наружным стенам
1.4 Крыша постановление №170 от 27.09.03г., п.4.6 — 4.6.4.10 Полежит выявлению: наличие повреждений в местах примыканий к вертикальным конструкциям, повреждений покрытий парапетов, проникновение влаги через кровлю, повреждений парапетов, водоприемных воронок.
1.5 Лестницы Полежит выявлению: наличие трещин, выбоин на ступенях, пролетах и площадках, повреждения ограждений лестничных маршей, прогибов и обнажений арматуры маршей
1.6 Лифты постановление №170 от 27.09.03г., п.5.10 — 5.10.2 Крыльца постановление №170 от 27.09.03г., п.4.8.10
1.8 Балконные плиты постановление №170 от 27.09.03г., п.4.2.4.2 При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
2 Частичные осмотры (профосмотры) Помимо выявления неисправностей, указанных в п. 1.1-1.8, при проведении профилактических осмотров подлежат выполнению работы, указанные ниже (в пределах времени, выделенного на профосмотр). Иные неисправности устраняются в сроки, определенные приложением № 2 к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда» и договорами управления
2.1 Электрощитовая Дверь должна быть закрыта на замок, вход разрешен только обслуживающему персоналу.
2.2 Электрооборудования в подвальных помещениях и помещениях подземного паркинга
2.3 Электрооборудования на лестничных клетках
2.4 Дворовое освещения Периодичность проведения – ежемесячно.
2.5 При подготовке к зиме должна быть выполнена наладка запорной регулирующей арматуры, проведены гидравлические испытания в соответствии с установленными требованиями; дверь должна быть закрыта на замок, вход разрешен только обслуживающему персоналу;
2.6 Насосная постановление №170 от 27.09.03г., п.2.6.5 Оборудование насосных станций, систем противопожарного оборудования должно быть укомплектовано основным и резервным оборудованием, обеспечено автоматическое включение резервных насосов при отказе основных, отрегулировано и исправно.
2.7 Система ХВС Полежит выявлению: наличие и состояние теплоизоляции, наличие утечек, коррозии трубопроводов, неисправностей запорной и регулирующей арматуры, смывных бачков, наличие следов ремонта: хомутов, заплат, замененных участков трубопроводов, сварки, состояние насосов, станции водоочистки, герметизации вводов
2.8 Системы внутренней канализации, водостока, отвода Полежит выявлению: наличие трещин и повреждений трубопроводов, следов ремонта: хомутов, заплат, замененных участков трубопроводов, наличие утечек, наличие неисправностей унитазов, умывальников, трапов, состояние насосов, герметизации выпусков
2.9 Общее имущества в помещениях, не являющихся помещениями мест общего пользования

Подраздел 3.17. Рекомендации по обеспечению мер пожарной безопасности

Номер п/п Наименование, место нахождения средств пожарной безопасности Характеристика и (или) иная информация средств пожарной безопасности Рекомендации по обеспечению мер пожарной безопасности, размещению, монтажу, хранению, обслуживанию средств пожарной безопасности (пожарного снаряжения, средства тушения пожаров, пожарно-технической продукции), периодичности и порядку проверки их качества
1 2 3 4
1. Встроенная подземная автостоянка Прибор приемно-контрольный С2000-АСПТ Для управления автоматической установкой пожаротушения, для приёмки и обработки сигналов от автоматических и ручных пассивных, активных (питающихся по шлейфу) пожарных извещателей в помещениях подвала и автостоянки

Подраздел 3.18. Рекомендации по текущему ремонту некоторых объектов (элементов) общего имущества

Статья написана по материалам сайтов: ykckc.ru, www.burmistr.ru, xn--b1agb6bbfc7f.xn--p1ai.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock
detector