Правила продажи комнаты в коммунальной квартире 2024

Покупка жилья – дорогостоящая процедура. Несмотря на уменьшение количества коммунальных квартир, спрос на них остается из-за низкой цены на отдельные комнаты.

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сложной сделкой, связанной с выполнением обязательных требований гражданского и жилищного законодательства. Перед продажей такого жилья следует знать процедуру оформления сделки.

Купля-продажа как сделка

Деятельность физических лиц либо организаций, проводимая для возникновения либо прекращения правовых отношений, именуется сделкой.

Процедура оформления сделки, когда одной из ее сторон производится отчуждение жилья, а другой приобретается указанная недвижимость, регулируется частью 2 ГК РФ (параграф 7).

Приобретение жилой комнаты – разновидность сделки с недвижимым имуществом. Информация об отчуждении жилья оформляется только в письменной форме, данные о его совершении вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Переход права владения жилья на покупателя регистрируется в Росреестре.

Сделка признается заключенной при подписании соглашения о продаже недвижимости. К особенностям такой сделки относятся оформление перехода права владения и составление передаточного акта жилья новому хозяину.

Отличие сделки продажи комнаты в коммунальной квартире

Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.

Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).

В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.

Решив продать свою комнату, продавец может столкнуться со сложностями уведомления соседей о предстоящей сделке, что затягивает срок совершения сделки.

Сложность соблюдения условия об обязательном уведомлении первоочередных претендентов на покупку комнаты обуславливается различными причинами.

К таким причинам относятся:

• отсутствие ответа (игнорирование);
• уклонение (отказ) от получения уведомления;
• отсутствие владельца другой комнаты (неизвестна информация о хозяине, проживание по иному, неизвестному продавцу адресу, отсутствие сведений о его местонахождении либо нахождение в ином субъекте РФ);
• отсутствие наследников умершего владельца соседней комнаты.

Совершение сделки поэтапно

Совершение сделки происходит в несколько этапов. Следует рассмотреть каждый из них подробно.

Уведомление соседей о продаже

Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.

Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).

Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).

Форма уведомления

Сообщение о намерении продать комнату должно быть составлено только в письменной форме и вручено под расписку либо направлено по почте заказным письмом с уведомлением (при отказе в получении либо отсутствии хозяина является доказательством соблюдения требований).

• в виде письма;
• извещением, нотариально удостоверенным;
• телеграммой.

Содержание уведомления и образец

Во второй части статьи 250 ГК РФ содержатся требования к тексту сообщения о намерении продать жилье – указать стоимость и существенные условия продажи.

В уведомлении следует указать:

• ФИО и адрес собственника, реквизиты паспорта;
• намерение продать свою комнату;
• правомочность соседа первоочередного приобретения жилья;
• существенные условия сделки (стоимость, срок заключения договора, варианты освобождения жилья, способы оплаты);
• срок (для представления ответа, начала продажи любому лицу);
• последствия игнорирования либо отказа от покупки.

Бланк уведомления о продаже жилого помещения можно скачать здесь.

В шапке уведомления указывается адресат (ФИО соседа полностью, адрес квартиры). При отправлении уведомления собственнику-организации либо муниципалитету указывается его полное наименование.

Текст уведомления должен содержать:

• полные ФИО продавца, реквизиты паспорта, адрес регистрации;
• сведения об отчуждаемой комнате (адрес местонахождения, размер доли);
• стоимость жилья;
• разъяснения о праве преимущественной покупки и предложение приобрести долю в коммуналке;
• указание на 30-дневный срок для выражения согласия либо отказа от приобретения жилья;
• указание на отчуждение жилья посторонним лицам по истечении 30 календарных дней в случае отсутствия согласия на его приобретение;
• намерение продажи комнаты по указанной цене, без предоставления отсрочки либо рассрочки платежа.

Извещение подписывается продавцом, ставится подпись и дата составления.

При составлении уведомления стоит учитывать, что предложив соседям приобрести комнату за определенную сумму, продавец в случае их отказа либо молчания не вправе реализовать ее по сниженной цене.

Передача или отправка уведомления

Извещение о намерении продать долю в коммуналке можно вручить соседям лично. В таком случае следует составить два экземпляра уведомления, один вручить соседу, а второй должен содержать отметку о его получении с указанием даты и проставлением подписи соседа с расшифровкой.

При отказе в получении уведомления, отсутствии хозяина либо сведений о нем (его местонахождении), а также, если собственником комнаты является муниципалитет, уведомление стоит направить заказным письмом с уведомлением и подробной описью вложения по адресу местонахождения квартиры.

В случае неявки адресата за получением письма, оно возвращается почтой отправителю и является доказательством исполнения требований законодательства.

Для ускорения процесса получения уведомления его можно отправить телеграммой с уведомлением о вручении.

Согласно пункту 2.5 Методических рекомендаций, утвержденных решением Правления ФНП от 28.03.2016 № 03/2016, факт передачи (направления) уведомления другим собственникам подтверждается засвидетельствованием нотариуса.

Срок рассмотрения уведомления

Продажа иному лицу возможна только в случае отказа соседей от покупки либо при отсутствии ответа по истечении месяца.

Оформление сделки может начаться раньше установленного срока, если от собственников других комнат будет оформлен отказ от приобретения жилого помещения.

30-дневный срок следует считать с момента:

• получения извещения и подписания жильцами второго экземпляра с указанием даты (при личном вручении);
• получения заказного письма (с даты, указанной в уведомлении);
• с даты вручения телеграммы.

При неявке отсутствующего либо игнорирующего соседа по коммуналке за получением письма, обязанность признается исполненной при возврате письма с отметкой почтового органа о невозможности вручения с расшифровкой причин либо по истечении срока хранения.

Перечень документов для продавца и покупателя

При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:

• выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
• выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
• выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).

Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:

• кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
• технический план объекта недвижимости;
• документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
• согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
• паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
• согласие супруга продавца;
• документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
• уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
• паспорта сторон сделки;
• договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
• отказ иных владельцев от приобретения комнаты.

Форма договора. Когда необходим нотариус? Образец договора

Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст. 550 ГК РФ).

Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса. Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:

• сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь комнаты);
• стоимость;
• информацию о расчетах;
• обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
• отсутствие ограничений, залога, обременений;
• отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
• отсутствие притязаний третьих лиц;
• условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
• срок освобождения комнаты;
• отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.

В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.

Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).

Предметом договора является отчуждаемая комната.

Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении

Регистрация перехода права собственности

Территориальным органом Росреестра производится регистрация перехода права владения от владельца к покупателю.

За регистрацией перехода владения недвижимостью стороны могут обратиться:

• в территориальный отдел Росреестра по местонахождению коммуналки;
• в отделение МФЦ.

Проверив правильность заполнения заявления, соответствие предмета соглашения информации в едином реестре недвижимости, государственный регистратор вносит в ЕГРН информацию о смене собственника, включая дату регистрации, информацию о новом собственнике.

Судебная практика

Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.

В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.

Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.

При обращении в территориальный орган Росреестра за регистрацией договора стало известно о нарушении Покатиловой Л.В. требований об извещении иных собственников долей квартиры.

Несообщение продавцом соседям, имеющим право на первоочередную покупку, о намерении продать комнату послужило причиной отказа регистрирующего органа в регистрации сделки.

Договор купли-продажи комнаты нотариально удостоверен не был, содержал условие одновременной покупки квартиры с включением в него несовершеннолетнего. Данные обязательства ответчиком не выполнены. Факт получения денег ответчиком не оспорен.

В силу положений статьи 165 ГК РФ суд признал сделку действительной, в связи с чем нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Учитывая, что сделка купли-продажи спорного имущества между сторонами фактически состоялась и исполнена сторонами в полном объеме, суд удовлетворил исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2024 году

Перед тем как продать комнату в коммунальной квартире в 2024 году, необходимо изначально изучить все нюансы, связанные с этим вопросом. Придется приготовиться к тому, что процедура эта не простая и может изрядно потрепать нервы. Если комната не приватизирована, то все начинается с ее оформления в частную собственность. Ведь продажа комнаты в коммунальной квартире разрешается только полноправному собственнику.

Оформление

В процессе продажи придется обращаться к соседям, чтобы от них получить отказ. Но перед этим рекомендуется выяснить по документам, что именно будет продаваться. В законе сказано, что собственнику принадлежит жилое помещение, которое оформлено в частную собственность. Но нельзя забывать и о местах общего пользования, которые принадлежат всем жильцам, в том числе, и собственнику комнаты в коммуналке. В случае долевой собственности право на эти места рассчитывается пропорционально всей площади помещения.

Некоторые риэлторы, если имеются проблемы с соседями, предлагают продавцам альтернативную схему продажи, чтобы избежать необходимости получения отказа у соседей. Она заключается в том, что на покупателя оформляют дарственную. Тогда юридически сделка оформляется безвозмездно, а, фактически, передаются деньги за комнату.

Важно! Вряд ли надо говорить о том, какие высокие риски для продавца таит в себе такая схема. Поэтому если хотите продать комнату в коммуналке, то лучше всего оформлять все юридически чисто. Дарственная может оказаться рискованной и для покупателя, так как ее могут оспорить в судебном порядке, как соседи, так и родственники, тем более, если среди них будет ребенок, которому не исполнилось 18 лет. И если суд признает сделку недействительной, то покупатель в итоге останется без денег и комнаты.

Правовое регулирование

Если квартира относится к категории общедолевой собственности, где за каждым соседом признается определенная доля, то процесс продажи комнаты в коммунальной квартире следует начинать с уведомления соседей о своем намерении. Этот порядок закреплен в статье 250 ГК РФ. Согласно ей, за соседями закреплено преимущественное право на покупку. А это значит, что перед тем как продавать комнату сторонним людям, ее нужно предложить именно своим соседям.

Преимущественным правом могут пользоваться лишь те жильцы квартиры, которые сами являются собственниками своей доли. Если же они живут в помещении на основании договора социального найма, то для возможности воспользоваться правом придется для начала приватизировать помещение.

Если же нужно быстро продать комнату, но она не является приватизированной, то закон допускает единственную возможность сделки – осуществление обмена на другую недвижимость, в оформлении которой может помочь нотариус. Прямой продажи в данном случае быть не может. Поэтому лучше не пытаться искать другие пути, а собирать документы для приватизации.

Преимущественное право заключается в том, что любой собственник, проживающий в квартире, вправе потребовать перевести на себя права, как на законного покупателя в судебном порядке в течение трех месяцев, если его права при продаже были нарушены. Он может воспользоваться своим правом даже тогда, когда на комнату уже найден конкретный покупатель.

Оценка

Чтобы правильно продать комнату, нужно установить на нее адекватную цену. Тогда будет больше шансов, что сделка осуществится в максимально сжатые сроки. Если владельцев на квартиру сразу несколько, то первым этапом, с чего начать процесс, является определение цены каждой доли. Лучше всего привлечь на этой стадии специалиста. Как показывает практика, не так-то просто бывает собственнику установить адекватную стоимость. Специалист руководствуется разными показателями, помогающими разобраться, как правильно оценить комнату. К ним относятся следующие:

1. Район города, где находится квартира.
2. Транспортные развязки и степень развития инфраструктуры.
3. Тип и состояние дома.
4. Коммуникации.
5. Этажность.
6. Состояние продаваемой комнаты.
7. Метраж.

Порядок продажи

Законом установлен определенный порядок, предусматривающий, как продать комнату в коммунальной квартире. Единственный способ, как быстро продать свою недвижимость без проблем, заключается в том, чтобы соблюдать все существующие, в том числе, и новые правила. Для получения достоверной информации о том, кто живет в соседних комнатах, обращаются в Росреестр с соответствующим заявлением. Все сведения заявитель получит в письменном виде, в документе, имеющем юридический статус. Дальнейшие действия выполняются на основании нижеприведенной схемы.

Пошаговая инструкция

1. Собрав полный пакет документов, который в этом случае нужен, отправляются в нотариальную контору, где нотариус оформляет их соответствующим образом.
2. Также определяются со стоимостью комнаты и вносят ее в уведомление, которое затем рассылают всем собственникам заказными письмами по почте. Если спустя месяц никто из соседей никак не отреагировал на уведомление, собственник, если хочет, имеет право заниматься продажей сторонним лицам. Тогда уже можно не переживать, что впоследствии суд признает сделку недействительной, тем более потому, что в процессе уведомления участвовал нотариус.
3. В БТИ следует взять выписку и кадастровый паспорт. Если документы имеются на руках, но их срок – больше пяти лет, то придется получать новые бумаги, которые будут выданы после того, как специалист осмотрит помещение.
4. Далее следует выписать из комнаты всех лиц, которые были там зарегистрированы, и получить об этом справку.
5. Если комната принадлежит не одному лицу, то необходимо получить согласие всех собственников на сделку, заверенное нотариально.
6. С лицом, которое будет покупать помещение, составляют договор купли-продажи, а нотариус его заверяет.
7. Далее оформляют акт фактической передачи комнаты.
8. После этого покупатель может подавать документы в регистрационный орган для переоформления на него собственности.

Таким образом, процесс, как продать одну комнату в коммунальной квартире в 2016, 2024 или 2024 году, хоть и является непростым, но, тем не менее, возможен. Главное соблюсти все юридические формальности, позаботиться о том, чтобы в процессе участвовал нотариус, и прочее. Тогда в будущем никаких проблем не возникнет.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире. Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

1. Определить условия продажи, включая цену;
2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

• соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
• районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
• отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

• самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
• воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

• паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
• справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
• извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
• договор купли – продажи;
• выписку из БТИ с экспликацией;
• кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
• акт приема – передачи комнаты;
• правоустанавливающую документацию на комнату;
• нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
• разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

• получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
• оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2024

Запланировав реализацию комнаты, размещенной в коммунальном жилье, нужно заблаговременно узнать обо всех нюансах, чтобы в дальнейшем не превращать куплю-продажу объекта недвижимости в затяжную процедуру. Для начала, следует подумать о приватизационном процессе, и уже затем приступать к поиску потенциального покупателя.

При официальном оформлении прав собственности на отдельную комнату в коммунальном жилье, через приватизацию объекта можно будет забыть о том, что в случае выписки из нее, такая недвижимость в автоматическом порядке перейдет в распоряжение муниципалитета города.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире в 2024

Процедура реализации комнаты в коммуналке — едва ли не одна из наиболее сложных в юридическом плане сделок, совершаемых с объектами недвижимости.

Первое требование состоит в том, что лицо, инициирующее подобное мероприятие, должно являться непосредственным владельцем подобного жилья, поскольку реализация комнаты в коммуналке возможна только после прохождения приватизационного процесса.

Если жилье не приватизировано, то есть оно находится во владении муниципалитета, реализация его невозможна, так как любого рода коммерческие сделки с объектами недвижимости, отнесенными к неприватизированному жилому фонду, куда входят и комнаты в коммуналках, относятся к запрещенным на законодательном уровне.

Второй момент – следует учитывать, что другие жильцы, проживающие в коммунальном жилье по соседству, в соответствии с законом, обладают преимущественным правом приобретения выставленной на продажу комнаты.

Как получить муниципальную квартиру, читайте тут.

Для обеспечения реализации подобного требования закона и чтобы избежать негативных последствий в будущем, каждый продавец должен действовать в строгом соответствии с конкретной процедурой получения от соседей разрешения на реализацию отдельной комнаты в коммуналке.

Третье – реализация части коммунального жилья имеет целую массу юридических особенностей и сложностей, именно по этой причине следует серьезной подойти к изучению процесса реализации подобной собственности, и если есть такая возможность, прибегнуть к помощи специалиста, у которого имеется опыт проведения такого рода сделок, где объектом выступала отдельная комната, расположенная в общем коммунальном жилье.

Этапы реализации комнаты, расположенной в коммунальной квартире

Для реализации отдельной комнаты, относящейся к части коммунальной квартиры, владельцу необходимо:

• Обозначить условия реализации, вместе с ценой;
• Провести оформление уведомления (желательна нотариальная форма), отображающего условия реализации, где обозначается конкретная стоимость. Оно должно быть разослано всем владельцам комнат коммунального жилья;
• Выполнить сбор документации, которая необходима для реализации объекта недвижимости;
• В случае, если комната разделена между несколькими владельцами, следует подготовить разрешение от каждого из них на реализацию общей комнаты (желательно заверение у нотариуса);
• Провести выписку всех прописанных в комнате жильцов, с подготовкой определенной справки по поводу такой выписки из паспортного стола;
• Подготовить договор купли-продажи конкретной комнаты с заключением сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире в 2024

В большей части случаев, проблема реализации отдельной комнаты в общем коммунальном жилье заключается именно в соблюдении имеющегося у соседей приоритетного права на покупку жилплощади. Многие соседи пользуются этим для затягивания времени реализации.

Следует отметить немаловажную особенность – наличие согласия соседей по коммунальному жилью на реализацию одной из комнат является не обязательным. Продавец лишь должен располагать доказательством выполнения законодательных требований по поводу первоочередного предложения приобретения жилплощади своим соседям.

С этой целью, продавец должен письменно сообщить о запланированной реализации одной из комнат:

• своим соседям, имеющим в собственности другие приватизированные комнаты в общем коммунальном жилье;
• районной администрации или Жилкомитету, в случае проживания кого-то из владельцев в коммуналке на условиях договора соцнайма (при данных обстоятельствах, юридически владельцем выступает муниципальное образование);
• районному органу опеки и попечительства, в случае если владельцем комнаты/комнат в коммуналке выступает лицо, не достигшее совершеннолетия или же имеющее инвалидность.

Сообщение соседям о планах реализации комнаты, с обозначением конкретной стоимости и условий, оформляется такими способами:

• При самостоятельном составлении письменного сообщения и отправки его соседям через заказное письмо с уведомлением;
• Через нотариуса при непосредственном оформлении уведомления.

Любой продавец, подготавливая сообщение, имеет возможность обращения к другим владельцам (соседям) с предложением оформления письменного отказа от приобретения реализуемой комнаты.

При получении подобного отказа, нужно проследить за тем, чтобы он был оформлен в определенном органе регистрации и имел отметку нотариального заверения. Когда получен такой отказ, уже нет необходимости в соблюдении месячного срока для того, чтобы соседи выразили свое желание приобрести предлагаемую им комнату.

В случае не предоставления ответа на протяжении 30 суток (определенных законом), с момента, когда получателю вручено сообщение, данный факт может быть юридически приравнен к отказу. Уже с этого момента, у владельца комнаты есть полное право реализации недвижимости, даже не располагая согласием своих соседей.

Когда кто-либо из соседей высказал свое намерение купить комнату, продавец утрачивает право ее реализации третьим лицам.

Данный случай предполагает возникновение правовой необходимости в заключении с таким соседом соглашения о купле-продаже. Есть даже случаи, когда несколько владельцев комнат в коммунальном жилье высказывали желание приобрести реализуемую комнату.

При данных обстоятельствах, выбор покупателя среди изъявивших приобрести комнату решается на усмотрение продавца, поскольку право преимущественного приобретения распространяется только при намерении реализации объекта недвижимости, относящегося к части коммунального жилья посторонним.

Преимущественное право, имеющееся у соседей, являющихся владельцами, возникает лишь по отношению к покупке комнаты, других же преимуществ (в отношении стоимости и установленных условий реализации) они не имеют.

Все это значит, что такие соседи могут приобрести комнату, относящуюся к части коммунального жилья, лишь по цене, установленной продавцом.

При этом владелец реализуемого помещения должен иметь в виду, что реализовать свою комнату третьему лицу он имеет право лишь по цене, обозначенной в уведомлении или же дороже.

В случае продажи квартиры по цене ниже обозначенной в уведомлении, правомерность подобной сделки с легкостью может быть оспорена. Здесь следует быть внимательнее и потенциальному покупателю недвижимости.

Договор должен содержать реальную стоимость. Часто множество продавцов, не учитывая подобные правовые аспекты, с целью уйти от необходимости оплаты налога, предлагают обозначить в договорных условиях заниженную стоимость объекта.

Если покупатель осознанно согласится на подобный риск (указание размера стоимости меньше, нежели в сообщении), соседи в любой момент могут оспорить такую сделку.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Владельцу, чтобы зарегистрировать реализацию комнаты, нужно обзавестись:

• паспортами всех лиц, которые будут участвовать в сделке;
• справкой, подтверждающей выписку жильцов из комнаты в коммунальном жилье;
• сообщением о запланированной реализации комнаты с обозначением всех условий и стоимости объекта, которое было направлено через заказные письма каждому владельцу комнат в коммунальном жилье (это является необходимостью, если покупатель – посторонний гражданин, а не кто-то из числа соседей);
• договором купли-продажи;
• выпиской из Бюро технической инвентаризации с наличием экспликации;
• кадастровым планом реализуемого объекта;
• актом приемки-передачи комнаты;
• правоустанавливающей документацией на помещение;
• разрешением (с нотариальным заверением) на осуществление реализации от остальных владельцев комнат;
• выданным органами опеки и попечительства разрешением, в случае, когда кто-то из владельцев относится к лицам, не достигшим совершеннолетия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире

Куда более сложной является ситуация, при которой соседи преднамеренно создают препятствия реализации комнаты или есть иные причины, при которых направление сообщения является проблематичным (например, соседи не живут в этом коммунальном жилье, и разыскать их не представляется возможным).

Те владельцы, которые ввиду определенных обстоятельств не хотят, чтобы комната была реализована постороннему, могут умышленно не получать сообщение продавца о реализации комнаты.

Следовательно, если нет отметки о том, что такой документ получен, у продавца нет возможности продать находящуюся у него в собственности недвижимость. Лучший способ урегулировать этот вопрос – попробовать повторно вручить уведомление (можно использовать курьерскую службу, выполнить эти действия через нотариуса или пользуясь другим методом).

Если и это выполнить никак нельзя, можно попробовать оформить вместо договора купли-продажи, договор дарения.

Реализуя подобную схему, продавец может сделать так:

• получить полагающиеся средства от покупателя, однако, вместо купли-продажи составить и подписать договор дарения;
• провести оформление договора дарения только на небольшую часть от имеющейся в собственности доли, а затем предложить новому соседу по квартире, который уже выступает в роли собственника доли жилья, купить всю комнату целиком.

Пользуясь такой схемой, нужно учитывать возможность оспаривания ее соседями, с дальнейшим признанием такой сделки ничтожной, хоть факт ее притворности доказать им будет практически нереально. Но, так или иначе, лучше использовать законные методы реализации комнаты в общем коммунальном жилье.

Статья написана по материалам сайтов: domosite.ru, infonedvizhimost.com, berczn.ru.

»