Подлежит ли государственной регистрации договор бессрочного безвозмездного пользования

Мы привыкли считать, что наём или аренда — это, в первую очередь, пассивный доход для собственника и обязательная статья расхода для арендатора. Но всё не совсем так: в первую очередь, — это предоставление своей недвижимости в пользование другому человеку. А значит, такие отношения вполне могут быть «безденежными».

Бывают ситуации, когда необходимо заключить договор безвозмездного пользования арендой. Например, если квартира передаётся в пользование родственникам, с которых не берут денег.

Рассказываем, чем такие договора принципиально отличаются от стандартных случаев найма и аренды, какие права и обязанности возникают у собственника и арендатора и как работает налогообложение при заключении договора аренды без оплаты арендной платы.

Договор безвозмездной аренды квартиры: какие у него особенности

Допустим, вы решили передать свою квартиру родственнику в бесплатное пользование на время. Но хотите обезопасить себя и свою квартиру с юридической точки зрения — чтобы жильцы соблюдали необходимые обязанности и законодательные нормы. Соответственно, необходимо подписать официальный договор. Но может ли быть договор аренды безвозмездным?

Строго говоря, нет. Передача вещей или даже недвижимости в пользование без оплаты регулируется другим типом договора — ссуды. Но сама возможность передать квартиру в безвозмездное пользование законодательно закреплена . Главное — всё правильно оформить.

Стороны, которые подписывают такие договора, — это ссудодатель (тот, кто передаёт что-то во временное безвозмездное пользование) и ссудополучатель. Если переводить это в термины аренды, то ссудодатель — это собственник или арендодатель, а ссудополучатель — арендатор.

Безвозмездная аренда жилого помещения: права и обязанности

Основная обязанность собственника, который передаёт квартиру в аренду без оплаты, — это, собственно, совершить эту передачу. А основная обязанность арендатора по такому договору — вернуть квартиру в том же состоянии, в каком она была получена, или в том состоянии, которое обусловлено договором.

Эти тонкости должны быть прописаны в договоре.

Основные отличия договора аренды от договора безвозмездного пользования (ссуды):

● в договорах ссуды отсутствует пункт об арендной плате, так как жильё передаётся в пользование бесплатно;

● по договору ссуды помещение не может быть сдано в субаренду;

● нельзя передавать помещение третьим лицам для временного проживания даже бесплатно;

● ссудодатель освобождается от оплаты всех произведённых ссудополучателем изменений и может требовать возврата квартиры в первоначальном виде (то есть проводить не согласованный с собственником ремонт не стоит);

● договор ссуды не требует регистрации, если только во временное пользование не передаётся земельный участок или объект культурного наследия.

Договор аренды безвозмездного пользования жилым помещением: образец

● полный адрес (указывается обязательно);

● кадастровый номер (не обязательно, но можно указать);

Если договор не позволяет установить с его помощью, о какой именно квартире идёт речь, документ может быть признан незаключенным. Считается, что тогда стороны не согласовали, какой именно объект передаётся в пользование.

Когда договор безвозмездной аренды квартиры заключается между физическими лицами, в нём прописывают их имена, фамилии и отчества, паспортные данные, адреса регистрации, можно дополнительно прописать СНИЛС, так как его номер, в отличие от паспорта, не меняется в течение жизни.

Кроме того, важный пункт договора — это срок. К договорам ссуды применяются те же правила , что и к обычным договорам аренды. Если в договоре не указать срок, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. Скачать образец договора безвозмездной аренды жилого помещения можно здесь .

Если собственник передумал насчёт безвозмездной аренды квартиры

Допустим, договор уже подписан и тут собственник внезапно передумал. Чего он точно не сможет сделать — так это потребовать оплату за прожитый период. А со всем остальным возможно несколько вариантов.

А вот если безвозмездный договор аренды жилого помещения был подписан, но квартира так и не была передана ссудополучателю в безвозмездное пользование, то последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования. Также в законе указывается , что несостоявшийся арендатор может потребовать у собственника возмещения понесённого реального ущерба.

Например, если уже должен был начаться период безвозмездного пользования квартирой по подписанному договору, но она так и не была передана, и ссудополучатель в это время был вынужден снимать жильё за плату.

● использует квартиру не для собственного проживания;

● не выполняет обязанности по содержанию квартиры в надлежащем состоянии;

● существенно ухудшает состояние квартиры;

● сез согласия ссудодателя передал квартиру третьему лицу.

Если в квартире есть недостатки, что делать?

Даже если договор сдачи квартиры заключён на безвозмездной основе, это не значит, что она может выглядеть как угодно. Прежде всего, она должна соответствовать своему назначению, то есть проживанию. Ссудодатель отвечает за недостатки, которые он скрыл умышленно.

Если вскроются какие-то существенные проблемы, о которых собственник знал, то жилец может потребовать на выбор:

● безвозмездного устранения недостатков;

● возмещения своих расходов на устранение недостатков;

● досрочного расторжения договора;

● возмещения понесённого реального ущерба.

При этом ссудодатель не отвечает за недостатки тех предметов, которые он заранее оговорил при заключении договора или которые были обнаружены при передаче квартиры и о которых ссудополучатель знал.

Итак, договор аренды без оплаты может быть заключён, но он называется договором ссуды и имеет некоторые отличия от стандартных договоров, которые нужно учитывать. И чтобы избежать неожиданностей со стороны каждого из участников аренды, лучше не забывать оформлять отношения официально, даже если никто никому не платит.

Безвозмездное пользование земельным участком

Безвозмездное срочное пользование землей — разновидность права на владение наделом, предусмотренная ЗК РФ.

Безвозмездное пользование земельным участком – что это такое?

Обывателю мало что скажет фраза «безвозмездное пользование земельным участком». Разве что понимание того, что это бесплатно.

Земельный участок – это особое имущество. Правоотношения по его предоставлению и использованию регулируются ГК РФ, Земельным кодексом и Законом «О государственной регистрации недвижимости».

Вообще земельный участок может находиться:

— в безвозмездном пользовании, а также

— в постоянном бессрочном пользовании,

— в пожизненно наследуемом владении.

Установка ограничения использования для общественно-полезных целей или для обеспечения прав и интересов других лиц – сервитут.

Если участок в аренде, то арендатор вправе только пользоваться и очень ограничено распоряжаться им (например, сдавать в субаренду с согласия собственника). За пользование уплачивается арендная плата.

При постоянном бессрочном пользовании пользователь вправе строить на участке здания, и они будут принадлежать уже ему самому. То же относится и к пожизненно наследуемому владению земельного участка, но при этом владельцем участка может стать только гражданин (не организация!).

Форма в виде пожизненного наследуемого пользования для граждан применима лишь в отношении участков, право на которых возникло до 21.10.2001 г. Право же бессрочного получения земли сейчас доступно лишь для государственных и муниципальных органов власти и учреждений.

Передавать в безвозмездное пользование земельный участок вправе его собственник. А если речь идет о предоставлении служебных наделов работникам организаций, то — организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование (не путайте с безвозмездным пользованием!).

Последние два варианта формы владения – постоянное бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение — в настоящее время «доживают» свои последние дни как формы уже не актуальные для современного права.

Безвозмездное пользование земельным участком государственной собственности

Как уже было сказано ранее, передавать участок в безвозмездное пользование вправе его собственник.

Те участки земли, которые закреплены за государством, чаще всего предоставляются в аренду. Иногда – с правом выкупа. Но такой земельный участок можно получить и в безвозмездное пользование.

В силу п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ это возможно строго в определенных случаях, перечисленных в данной норме. Всего закон перечисляет 23 основания для предоставления земельного участка, находящегося в госсобственности, в безвозмездное пользование. Для граждан такими основаниями служит:

— предоставление земли для ИЖС, ЛПХ (личного подсобного хозяйства), КФХ,

— в виде служебного надела на время трудовых отношений (категории работников устанавливаются иными нормативными актами),

— для сельхоздеятельности, пчеловодства,

— изъятие для госнужд у гражданина ранее имевшегося у него участка на том же праве.

Основание прекращения права на БПЗУ

В договоре предусматривается указание оснований для прекращения безвозмездным пользованием земельным участком. Если речь не идет о земельных участках, находящихся в госсобственности (там применяется типовая форма), то в договор можно (но не обязательно) включить следующие основания :

— обнаружены недостатки объекта или затронуты права третьих лиц, о которых владелец не уведомил до заключения договора;

— землю так и не передали в установленный срок,

— есть помехи в беспрепятственном использовании земельных участков.

— при форс-мажорных обстоятельствах.

Обычно собственник также предусматривает свое право досрочного расторжения в случаях:

— нецелевого использования земли;

— передачу всего или части участка в аренду (иные незаконным попытки распоряжения участком),

— приведения земли к ухудшению (истощению плодородного слоя, например).

Практика показывает, что чаще всего основанием расторжения служит именно нецелевое использование.

Например, земельный участок предоставлен под сельхоздеятельность, а на нем начали строить объект недвижимости. Или вообще организовали мусорный полигон.

Общие основания для расторжения договора безвозмездного пользования предусмотрены в ст. 698 ГК РФ.

Как получить земельный участок в безвозмездное пользование

Получить земельный участок в безвозмездное пользование у собственника – частника просто. Нужно просто договориться с ним.

Сложнее, если участок находится в государственной или муниципальной собственности. Его предоставление может и не быть согласовано в рамках безвозмездного пользования, а только в аренду. А для этих целей желающему, возможно, придется пройти процедуру аукциона. И не факт, что именно ему достанется искомый участок земли.

О том, какие земли могут передаваться в безвозмездное пользование и как гражданину получить в безвозмездное пользование земельный участок, есть подробный материал здесь (https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/predostavlenie-uchastkov-zemli-nahodyashhihsya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti-grazhdanam.html ).

Разобраться в вопросах получения земли в безвозмездное пользование непросто. Особенно если речь идет о процедуре получения участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нюансов очень много. Процесс оформления может растянуться на годы.

В Юридической группе МИП имеются специалисты нужного профиля, которые обязательно смогут помочь Вам в решении даже очень сложных вопросов с земельными участками.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

3.4. Постоянное (бессрочное) пользование

В советский период, в условиях существования исключительно государственной собственности на недвижимость, основной формой закрепления права владения и пользования землёй было право постоянного (бессрочного) пользования.

• в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления;
• гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование более не предоставляются;
• ранее возникшее у граждан или юридических лиц право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется.

В дальнейшем после принятия Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 171-ФЗ) нормы, регулирующие право постоянного (бессрочного) пользования, были исключены из ЗК РФ, что связано с исключением дублирования норм иными положениями ЗК РФ и ГК РФ.

В настоящее время в соответствии со ст. 39.9 ЗК РФ земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно:

• органам государственной власти и органам местного самоуправления;
• государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казённым, автономным);
• казённым предприятиям;
• центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Указанный перечень лиц, которым может быть предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, является исчерпывающим, и законодатель предусмотрел, что не допускается предоставление указанным лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования, за исключением двух случаев:

• в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование на срок до одного года (ст. 39.10 ЗК РФ);
• в случае заключения в отношении неделимого земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, часть которых или помещения в которых принадлежат указанным лицам на праве оперативного управления, договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (ст. 39.20 ЗК РФ).

Содержание права постоянного (бессрочного) пользования раскрыто в ст. 269 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Единственным существенным ограничением правомочий лица, обладающего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, являлся запрет на распоряжение таким земельным участком, за исключением некоторых случаев, а также не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – закон № 137-ФЗ) было предусмотрено сохранение ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и обязанность лиц, для которых ЗК РФ более не предусмотрено предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить такое право на право аренды или приобрести земельные участки в собственность, а в ряде случаев – в безвозмездное пользование или на условиях сервитута, а именно закреплено:

• в рамках процедуры «дачной амнистии» граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность бесплатно, при этом оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 закона № 137-ФЗ);
• юридическим лицам, за исключением указанных в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, вменена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, могут переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ);
• юридическим лицам вменено в обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 01.01.2016 (п. 2 ст. 3 закона № 137-ФЗ).

• садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;
• организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками;
• гаражным потребительским кооперативам.

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается. В то время как переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предоставленными садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан и иным организациям, при которых были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, должно быть осуществлено до 01.01.2024.

Обязанность по переоформлению считается исполненной в случае государственной регистрации возникшего права собственности или заключённого договора аренды.

Не переоформленное после 01.07.2012 право постоянного (бессрочного) пользования сохраняется и признаётся юридически действующим до его переоформления или регистрации отказа от него. Отказы в осуществлении кадастровых и регистрационных действий в отношении земельных участков или расположенных на них объектов недвижимости со ссылкой на недействительность права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012 являются незаконными.

Пропуск срока на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не лишает правообладателя права требовать переоформления такого права на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность и до настоящего времени. Однако льготный порядок определения выкупной стоимости земельного участка, действовавший до 01.07.2012, распространятся на него уже не будет.

Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется по правилам, установленным главой 5.1 ЗК РФ, и оформляется соответствующим решением уполномоченного органа.

В соответствии с п. 5 ст. 39.14 ЗК РФ в случаях переоформления юридическим лицом права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.

Необходимо обратить внимание, что согласно п. 3 ст.

53 ЗК РФ прекращение права постоянного (бессрочного) пользования осуществляется на основании заявления об отказе от такого права. При этом указанной статьёй предусматривается и сама процедура прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ввиду отказа от данного права, что не позволяет отождествлять данную процедуру с подачей заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренного п.

5 ст. 39.14 ЗК РФ.

В этой связи следует отметить, что подача заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком имеет своей целью обеспечение переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, поскольку в настоящее время ни гражданским, ни земельным законодательством не предусматривается возможность принадлежности земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, одному лицу на нескольких видах прав одновременно. В этой связи удовлетворение такого заявления возможно только при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность или в аренду одновременно с заключением договора купли-продажи земельного участка или договора его аренды.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается принудительно в следующих случаях:

• при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ, а именно при:

– невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

– невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

– неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями;

• при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.