Страхование финансовых рисков дольщиков

Принятие закона «214-ФЗ» было призвано стать определённым гарантом для граждан, приобретающих жильё на этапе строительства. Тем не менее, он покрывает далеко не все возможные риски. Более того, большинство застройщиков не работают в соответствии с этим законом, хотя тенденция к лучшему всё-таки имеется: оформление договоров по 214-ФЗ анонсируется в рекламе некоторых строительных компаний как положительная отличительная черта.

В связи с этим наша компания принимает на страхование различные договоры , заключаемые при покупке строящейся недвижимости:

• договор участия в долевом строительстве
• договор инвестирования, соинвестирования
• предварительный договор
• договор присоединения к простому товариществу
• иные договоры, признаваемые в соответствии с нормами законодательства РФ, договорами инвестирования в строительство объектов недвижимости

Объект страхования

По данному полису страхуются ваши возможные убытки на случай неисполнения застройщиком своих обязательств по долевому строительству или возврату внесённых денежных средств.

Кроме того, полис может покрывать и возможные судебные расходы.

Страховые риски

• длительная задержка сроков завершения долевого строительства
• банкротство застройщика
• двойные и более продажи
• разрушения дома вследствие стихийных бедствий
• невозможности регистрации права собственности

Вы можете заключить договор страхования от всех рисков или только от необходимой вам комбинации.

Страховая сумма

Страховая сумма устанавливается в соответствии с договором инвестирования средств в долевое строительство. При поэтапном внесении средств страховая сумма может быть установлена меньше действительной стоимости с возможностью последующего её увеличения.

Франшиза

В договоре страхования может быть предусмотрена франши­за, которая различается на условную и безусловную. Если ущерб менее или равен величине установленной условной франшизы, то страховое возмещение не выплачивается. Если ущерб превышает франшизу, то страховое возмещение выплачивается полностью (без вычитания из ущерба франшизы). При безусловной франшизе ответственность Страховщика опреде­ляется размером убытка за минусом франшизы.

Франшиза определяется в процентном отношении к страховой сумме или в абсолютной величине.

Стоимость полиса

Базовый тариф по этому виду страхования устанавливается отдельно по каждому объекту строительства, исходя из деловой репутации застройщика, опыта строительства, параметров интересующего объекта.

Срок действия договора

Договор страхования дольщиков заключается на срок действия договора инвестирования в строительство плюс период ожидания, который составляет 1 год.

Страховая выплата

Размер страхового возмещения определяется в зависимости от вида страхового случая (риска) и может составлять размер фактически понесённых страхователем убытков или же всю сумму в соответствии с договором инвестирования.

Также в размер возмещения могут быть включены судебные расходы.

58. Страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве

Имущественные интересы Страхователя, связанные с риском его убытков в результате участия Страхователя в инвестиционной деятельности, результатом которой является приобретение права собственности на объект недвижимости.

1. Невозвращение Страхователю внесенных им денежных средств, переданных Должнику по Договору о привлечении финансовых средств, при условии не передачи в собственность Страхователя соответствующего объекта недвижимости по причинам, не зависящим от Страхователя, по истечении срока, установленного Договором о привлечении финансовых средств, либо срока, установленного нормами действующего законодательства и/или нормативно-распорядительными документами (генеральный инвестиционный контракт, распоряжения и постановления администрации, договоры аренды на инвестиционных условиях и т. п.), если указанный срок не истек по причине, связанной с работой государственных или муниципальных органов власти и управления, и иной срок не установлен в Договоре страхования.

2.Невозвращение Страхователю внесенных им денежных средств, переданных Должнику по Договору о привлечении финансовых средств, при условии не передачи в собственность Страхователя соответствующего объекта недвижимости по причине признания судом Должника банкротом.

Является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование, т.е. возникновение в период действия договора страхования убытков Страхователя, причиненных ему в результате не исполнения (не надлежащего исполнения) Должником своих обязательств по передаче в собственность Страхователя соответствующего объекта недвижимости и не возврата Должником средств, предоставленных Страхователем по Договору о привлечении финансовых средств (денежных средств или других вещей, определенных родовыми признаками – товаров, облигаций и др., далее по тексту «денежные средства»), по истечении срока, установленного Договором о привлечении финансовых средств, либо срока, установленного нормами действующего законодательства и/или нормативно-распорядительными документами (генеральный инвестиционный контракт, распоряжения и постановления администрации, договоры аренды на инвестиционных условиях и т. п.), по истечении которого возникают указанные обязанности.

Страховая сумма – денежная сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение. Страховая сумма – инвестиционная стоимость квартиры («прямые» инвестиции).

В договоре страхования Стороны могут установить размер невозмещаемого Страховщиком убытка – франшизу. Франшиза может быть условной или безусловной и устанавливаться как в процентах от страховой суммы, так и в денежном выражении.

1.Под страховой премией понимается плата за страхование, которую Страхователь обязан уплатить Страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.

2. Размер страховой премии и порядок ее уплаты устанавливается Страховщиком в зависимости от страховой суммы, срока страхования и характера страхового риска.

Возможные ситуации, в которых Страхователь (инвестор) может не получить квартиру и потерять деньги:

· Строительство дома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостаток финансирования, отсутствие достаточного количества инвесторов, проблемы с согласованием документации, ошибки или неучтенные в проекте факторы, выявившиеся при строительстве дополнительные проблемы, возражения местных жителей против строительства в данном месте, пр.). · Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные, экологические факторы, пр.). · После постройки дома (при регистрации права собственности) может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц («двойные» продажи, ненадлежащим образом оформленная переуступка прав и т.д.). · Проблемы с выполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководстве генерального инвестора, подрядчика либо администрации города и района в связи с состоянием здоровья, несчастными случаями, террористическими актами и пр. · Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Предварительная правовая экспертиза документов по инвестиционному проекту.Финансовая гарантия возврата средств, вложенных в недвижимость на этапе строительства или проекта (при наступлении страхового случая Страховщик выплачивает возмещение в размере инвестиционной стоимости квартиры).

Базовые страховые тарифы:

1,5 % — 2,0 % от страховой суммы за год страхования (ОАО СК «РОСНО»).

БАЗОВЫЕ СТРАХОВЫЕ ТАРИФЫ ПО СТРАХОВАНИЮ ФИНАНСОВОГО РИСКА ПРИ ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (по закону)

(в процентах от страховой суммы за период страхования — 1 год)

Невозвращение Страхователю внесенных им денежных средств, переданных Должнику по Договору о привлечении финансовых средств, при условии не передачи в собственность Страхователя соответствующего объекта недвижимости по причинам, не зависящим от Страхователя

Невозвращение Страхователю внесенных им денежных средств, переданных Должнику по Договору о привлечении финансовых средств, при условии не передачи в собственность Страхователя соответствующего объекта недвижимости по причине признания судом Должника банкротом

Страховщик имеет право применять к настоящим тарифным ставкам повышающие (от 1,0 до 10,0) или понижающие (от 0,1 до 1) коэффициенты, исходя из различных обстоятельств, имеющих существенное значение для определения степени страхового риска, в том числе особенностей объекта страхования (от 0,1 до 10,0), территории страхования или месторасположения (от 0,9 до 2,0), наличия убытков за последние 5 лет (от 0,7 до 10,0), условий страхования (от 0,1 до 10,0), прочих факторов, имеющих существенное значение для суждения о степени риска (от 0,1 до 10,0).

Страхование финансовых рисков дольщиков

От чего страхуем?

Договор страхования финансовых рисков может обезопасить дольщика от потери средств, вложенных в строительство. Такой договор защищает от всех существующих рисков долевого строительства, таких как, нарушение сроков сдачи жилья в эксплуатацию в пределах 6-12 месяцев, двойных продаж, банкротства застройщика, невозможности оформить жилье в собственность. «На практике страхование финансовых рисков защитит от риска потери денег при недострое дома. То есть если застройщик объявляет, что он не может закончить строительство, то страховая компания возмещает ему расходы, которые были предусмотрены договором страхования, фактически выкупая обязательства участника перед застройщиком, а в последующем предъявляя требования к застройщику. Хочется отметить, что компенсируется именно та сумма, которая была указана в договоре страхования и совсем не обязательно, что эта сумма будет совпадать со стоимостью договора», — рассказала Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». По ее словам, в договоре страхования четко прописано, что именно страхует дольщик. Если случившееся событие не попадает под определение страхового случая, прописанного в договоре, то и получить страховую выплату будет невозможно.

На практике

Такой вид страхования в России стал развиваться совсем недавно, наиболее активно – после того, как страховыми компаниями были определены критерии оценки рискованности такой деятельности. По слова Софьи Лебедевой, такие договора у дольщиков были мало распространены, прежде всего, в связи с тем, что страхование предполагает дополнительные и порой достаточно серьезные расходы. «Несмотря на то, что комиссия страховой компании составляет до 5% в год, в пересчете в реальные деньги получается весьма приличная сумма, которую люди не готовы платить, зная, что возможно их опасения беспочвенны. Кроме того, далеко не все страховые компании предлагают данный продукт, либо предлагают его только на те объекты, которые проходят соответствующую аккредитацию», — подчеркнула она. А по словам Андрея Владыкина, руководителя департамента страхования компании «НДВ-Недвижимость», на сегодняшний день среди тех, кто покупает недвижимость в новостройках, страхование финансовых рисков дольщиков является довольно востребованной опцией. «Об этом говорит наша внутренняя статистика. Клиенты хотят получить дополнительную защиту своих вложений, поэтому мы предлагаем всем заинтересованным оформить данный вид страхования. Основными рисками, от которых он защищает, являются банкротство застройщика, неисполнение обязательств застройщиком по договору купли-продажи, нарушение сроков сдачи объекта. Также этот продукт уникален и полностью соответствует требованиям инвесторов в долевом строительстве», — отметил он.

Когда и на какой срок?

Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве заключается после подписания клиентом и застройщиком договора купли-продажи, а также совершения оплаты клиентом. Как отмечают эксперты, лучше обратиться в страховую компанию до заключения договора для того, чтобы юристы страховой компании могли оценить и проверить степень потенциальных рисков и возможных нарушений условий договора. Заключается договор на срок строительства с учетом возможной технологической задержки. Как правило, данный период равен 6-12 месяцам со дня предполагаемой сдачи дома. Договор заключается на сумму, указанную в договоре купли-продажи объекта недвижимости. Стоимость страхования варьируется от 1 до 5% в год. Конечная стоимость зависит от нескольких факторов: от рисков и срока договора. Если, например, покупатель квартиры страхует риски не на начальной стадии строительства, то страховая премия может быть снижена.

Стоит отметить, что иногда риэлтерские компании предлагают бесплатное страхование рисков в подарок к покупке квартиры. Тут нужно понимать, что страховая премия уже заложена в стоимость квартиры. Если вы отказываетесь от страховки, то стоимость квартиры не становится ниже.

«При признании факта наступления страхового случая страховщик возмещает страхователю понесенные им убытки (реальный ущерб). Сумма страхового возмещения не может превышать величину страховой суммы.

В сумму страхового возмещения не включаются убытки страхователя, вызванные курсовой разницей, неустойками, процентами за просрочку, штрафами, причинением морального вреда, упущенной выгодой и прочими косвенными расходами. Страховая компания оставляет за собой право отказать в выплате страхового возмещения, если клиент не выполняет условия договора, правил страхования», — подчеркнул Андрей Владыкин.

Эксперты рынка недвижимости уверены, что данный вид страхования имеет прекрасные перспективы. «Данный вид страхования в настоящее время будет довольно быстро развиваться. Насколько быстро, пока сложно предсказать, но в настоящее время ясно — данный рынок будет меняться и прежде всего в связи с тем, что многие покупатели квартир в новостройках узнали о данном виде страхования и среди них наверняка окажутся те, кто захочет воспользоваться таким предложением», — отметила Софья Лебедева. Дальнейшая судьба рынка будет также определяться и гибкостью страховых компаний, среди которых наверняка начнется определенная конкуренция за клиентов.

Когда оплачивать страховку на квартиру в строящемся доме?

— Можно ли застраховать еще недостроенную квартиру? Есть ли ограничения по этапам строительства?

— Саму квартиру, как объект недвижимости, на стадии строительства может застраховать от пожара, наводнения, стихийных бедствий и других неприятностей сам застройщик или генподрядчик. А вот застраховаться от риска недостроя в результате не завершения строительства, срыва сроков передачи квартиры в собственность, либо от банкротства застройщика, может только сам дольщик. Страхование финансовых рисков дольщиков возможно на любом этапе строительства.

— Не получится ли так, что застраховав свои финансовые риски по действующим тарифам дольщик в итоге не почувствует экономии от покупки квартиры на первичке?

— Страхование финансовых рисков имеет достаточно широкое рисковое покрытие. Непередача объекта страхования (квартиры) в собственность дольщика в оговоренные сроки и банкротство застройщика признаются страховыми случаями независимо от причин, по которым наступают указанные события, в том числе и в результате двойных продаж. Стоимость страховки зависит от результатов предстраховой экспертизы, которая производится страховщиком для оценки степени страхового риска и может колебаться от 1% до 4,5% от страховой суммы (стоимость покупаемой квартиры).

Стоимость страховки определяется по результатам экспертизы и вносится сразу за весь срок действия договора страхования. Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве заключается на срок, превышающий срок, указанный в договоре с застройщиком (момент передачи квартиры дольщику).

Получается, что заплатив даже 4,5% на стадии котлована за гарантию сохранения вложенных средств, с учетом существующей динамики роста цены от степени готовности объекта, уже через 2-3 месяца экономия дольщика за счет роста цены проинвестированной квартиры позволит забыть о затратах на страховку.

— Какую часть от стоимости квартиры покрывают страховые выплаты в случае банкротства застройщика?

— В случае банкротства застройщика, страховая выплата покрывает полностью стоимость квартиры, оплаченную страхователем по договору с застройщиком. Как правило, при банкротстве (финансовой несостоятельности) с самого застройщика эту сумму дольщику получить невозможно.

— Может ли дольщик как-то защитить себя от затягивания сроков сдачи объекта?

— Если дольщик уже заключил договор с застройщиком, заплатил деньги, то влиять на сроки сдачи объекта и сроки заселения он не может. Более того, и сам застройщик не всегда может гарантированно контролировать процесс реализации проекта, даже будучи добросовестным и замотивированным на результат.

Существует множество факторов, которые могут отразиться на сроках сдачи. Это и спад продаж в результате изменения конъюнктуры рынка, либо кризисных явлений, и удорожание материалов, и финансовые проблемы у подрядчиков и поставщиков, и проблемы с коммуникациями, независящие от застройщика. Проявление таких факторов может привести не только к срыву сроков строительства объекта, но и к угрозе банкротства застройщика, например, в случае, если задержка строительства длительная, а застройщик выплачивает проценты по банковскому кредиту.

— Перед тем как оформить полис страховщик должен проверить надежность строительной компании. По каким параметрам происходит оценка?

— Проведение предстраховой экспертизы процесс достаточно сложный. С целью оценки риска анализируются более 60 параметров, характеризующих стадию и динамику строительства, состояние правоустанавливающей, исходно-разрешительной и учредительной документации застройщика, его финансовые показатели, деловую репутацию и опыт работы, исполнение обременений по проекту, источники финансирования, схему продаж и многие другие.

Результатом экспертизы является выдача условий договора страхования. Однако надо понимать, что выводы экспертов актуальны на момент проведения анализа объекта. Спустя месяц-два, ситуация может измениться. Поэтому, если дольщик не заключил договор страхования сразу, а решил подождать, страховщик может принять решение о повторном мониторинге объекта и условия страхования могут измениться.

В случае заключения договора страхования, экспертиза для дольщика бесплатная. Даже если страховщик перед проведением оценки берет за нее плату, то она лишь подтверждает серьезность намерения клиента заключить договор страхования и засчитывается в стоимость страховки.

— По каким причинам страховая компания может отказать дольщику в оформлении полиса?

— Если в процессе проведения экспертизы выясняется, что застройщик использует схемы продаж, противоречащие закону, имеет долги, несоизмеримые с доходностью проекта, неисполненные просроченные обязательства по другим объектам, либо выявляются иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о невозможности реализации проекта в заявленные сроки, страховщик откажет в страховании такого объекта по причине неоправданно высокой степени риска.

— Какие документы нужно предоставить страховщику для доказательства факта наступления страхового случая, чтобы получить компенсацию?

— Перечень необходимых на выплату документов отражен в Правилах страхования и, соответственно, в договоре, с которыми страховщик обязан ознакомить страхователя до его заключения. Ключевое правило – вовремя подать заявление на выплату, документально подтвердить отсутствие возврата средств от застройщика и отсутствие факта передачи квартиры.

— Насколько активно сегодня компании страхуют строящиеся квартиры?

— Не смотря на то, что данная услуга появилась на рынке в начале 2000 годов, на сегодняшний день она не пользуется большой популярностью среди населения. Это в первую очередь связано с тем, что существует очень мало компаний, которые оказывают данную услугу. На рынке практически нет экспертов, которые обладают необходимым опытом и квалификацией, чтобы проводить экспертизу, определять и оценивать все существующие риски. Итог один: рынок страхования рисков долевого строительства в России пока еще не сформирован, продвижения данной услуги практически нет. Люди попросту не знают о возможности застраховать вложенные в квартиру на стадии строительства средства.

Статья написана по материалам сайтов: studfiles.net, www.miel.ru, www.sravni.ru.