Федеральный закон 214 фз

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в действующей (последней) редакции по состоянию на 2024 год.

Последние изменения в закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » внесены Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ и вступили в силу 25.12.2018 года (ред. 28).

См. судебную практику применения закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

• «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года);
• «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года);
• а также публикации в рубрике «Участие в долевом строительстве, инвестирование»

30 декабря 2004 года

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН

Москва, Кремль
30 декабря 2004 года
N 214-ФЗ

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Последние новости

Описание

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

ФЗ-214: содержание, особенности и нюансы

Содержание:

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214) регулирует отношения застройщиков и вкладчиков (участников долевого строительства). Данный закон приняли в 2004 году с целью обезопасить вкладчиков от многочисленных мошенников и максимально снизить риски потери средств или получения некачественного жилья. За прошедшие годы в него несколько раз вносились различные поправки и коррективы.

В ФЗ-214 содержится 27 статей, некоторые из которых (например, 22) на сегодняшний день утратили силу. В законе говорится о том, что между застройщиком и вкладчиками в обязательном порядке должен устанавливаться договор (договор долевого участия — ДДУ), а также прописаны следующие нюансы:

• Суть предмета, регулируемого данным законом, основные понятия (объект строительства, застройщик, дольщик и др.)
• ДДУ, цена договора, его расторжение
• Обязанности застройщика/дольщиков
• Ответственность сторон
• Гарантии
• Документальные вопросы (проектная документация, информация и пр.)
• Государственный надзор за соблюдением условий договора

Все вопросы долевого строительства должны решаться в соответствии с законом № 214. За нарушения данного ФЗ стороны несут ответственность, прописанную в данном нормативном акте или в других законах РФ. Давайте подробно рассмотрим некоторые положения ФЗ-214.

Плюсы ФЗ-214 для вкладчиков

ФЗ-214 создавался, в первую очередь, для того, чтобы урегулировать отношения между застройщиками и дольщиками и обезопасить последних. Поэтому во многих аспектах закон представляет для вкладчиков реальную защиту. Для тех кто решил приобрести жилье, он имеет ряд плюсов:

1. Большая информативность. По данному закону застройщики должны еще до начала осуществления каких-либо сделок предоставлять всю проектную документацию. Т.е. дольщики могут заранее ознакомиться как с самим проектом строительства недвижимости, так и с информацией о компании, которая осуществляет строительство, проектировщике, генеральных подрядчиках и пр.
2. Большая надежность вложения денежных средств. Закон запрещает начало строительства объекта без получения разрешения на выполнение данных работ, использование земельного участка и т.д. Это повышает безопасность вложения и гарантирует дольщикам инвестирование средств в реальную стройку, а не в фиктивную.
3. Возможность расторжения договора и получения вложенных денежных средств. При несоблюдении застройщиком условий ДДУ вкладчик имеет возможность в любой момент расторгнуть договор и получить назад свои средства.
4. Полная защита от «двойных» продаж. Каждый договор долевого строительства должен быть зафиксирован в Реестре. Здесь осуществляется проверка объекта недвижимости на нахождение в собственности каких-либо других (третьих) лиц.
5. Возможность контроля над расходованием вложенных денежных средств. В специальную службу по надзору за долевым строительством отправляются регулярные отчеты, в которых предоставляются все сведения по количеству введенных в эксплуатацию/проданных/переданных дольщикам объектов, а также по расходованию денежных средств, выделенных на строительство.
6. «Законность» строящегося жилья. По ФЗ №214 застройщику требуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости. Это подразумевает, что участок, на котором возводится здание, пригоден для строительства и застройщик имеет на него право. Благодаря этому пункту все правовые вопросы регулируются заранее, что делает возведение объекта законным и существенно сокращает сроки его введения в эксплуатацию и передачи дольщикам.

Все важные вопросы прописываются в ДДУ. Составлен в нарушении данного закона он быть не может. Несоблюдение условий договора или ФЗ-214 решается в судебном порядке.

О договоре долевого участия (ДДУ)

ДДУ является основным документом, регулирующим отношения застройщиков и вкладчиков, и обязателен к составлению. При этом в нем непременно должны быть прописаны:

• Обязанности застройщика
• Обязанности дольщика
• Определение объекта недвижимости, который подлежит возведению и передаче вкладчику
• Сроки строительства и передачи
• Цена объекта, порядок ее уплаты, сроки уплаты
• Продолжительность гарантийного срока на объект недвижимости
• Способы контроля над исполнением обязанностей сторон, способы обеспечения этого

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме и зафиксирован в Реестре. Только с момента государственной регистрации он считается заключенным. Если же в договоре отсутствуют какие-либо из вышеперечисленных пунктов, то он считается недействительным.

Обязанности застройщика

Застройщик должен построить объект недвижимости и передать его вкладчику в сроки, установленные договором. При этом строительная компания должна получить разрешение на возведение здания, предоставить всю требуемую документацию по осуществляемому проекту, а после завершения строительства получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Обязанности дольщика

Участник долевого строительства (дольщик) должен заплатить сумму, зафиксированную в договоре, в полном объеме и в установленные временные периоды. Также вкладчик обязуется принять построенный объект, если он имеет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Другие нюансы

Соблюдение условий договора обеими сторонами регулируется государством. В случае несоблюдение одной из сторон условий ДДУ она обязана возместить другой все расходы и убытки. В случае смерти дольщика права на объект передаются его наследнику (если иного не прописано в законе).

Работа по ФЗ-214: минусы для застройщика

Для застройщиков данный закон имеет ряд ограничений и минусов. Так, они не имеют права:

1. Изменять стоимость объекта недвижимости без согласования с дольщиками. Стоимость строительства должна быть определена заранее, в проекте обязательно должны присутствовать сметы. Если в процессе возведения объекта какие-то суммы будут превышать ранее установленные, то застройщик обязан занести соответствующие поправки в договор (с согласия вкладчика) или же взять дополнительные расходы на себя. В случае несоблюдения данного требования дольщик вправе расторгнуть ДДУ.
2. Изменять параметры возводимого объекта без согласования с дольщиками. Размеры будущего жилья также определяются заранее и фиксируются в проекте. При необходимости изменения проекта и параметров объекта застройщику необходимо поставить в известность дольщиков, внести изменения в договор.
3. Изменять сроки строительства без согласования с дольщиками. Затягивание сроков без предварительного информирования и согласования с вкладчиками может грозить судебным разбирательством и/или расторжение ДДУ.

Любые риски порчи и/или утери объекта до его передачи дольщикам также несет застройщик.

ФЗ-214 обеспечивает правовую регуляцию отношений застройщиков и вкладчиков. Он призван защитить дольщиков от обмана и мошенничества, снизить риски. Закон имеет ряд плюсов/минусов для двух сторон, однако в целом хорошо определяет их взаимоотношения и дает возможность государственной защиты в случае несоблюдения самого закона №214 или заключенного по нему ДДУ.

Суть Федерального закона №214

Покупка жилья не только сложный, с юридической точки зрения, но и дорогостоящий процесс, особенно для среднестатистического гражданина. Поэтому, большинство людей выбирают вариант с покупкой квартиры еще на этапе строительства дома. В таком случае, можно сэкономить довольно неплохую сумму. К сожалению, и мошенничества в таких случаях больше – в особенности по договору ЖСК. Случаи двойной продажи квартир не редкость. Дабы свести к минимуму такие случаи был принят Федеральный Закон №214 ФЗ. В чем его суть, и какие права он дает дольщикам – об этом далее.

Суть закона ФЗ 214

Забегая наперед, следует отметить, что новый закон хоть и регламентирует права дольщиков, но все же не гарантирует того, что строительство будет завершено так, как это обещала СК.

Суть закона ФЗ 214 заключается в том, что он гарантирует защиту интересов и прав покупателей жилья, которое находится на этапе строительства. Важно понимать – действие законодательного акта будет иметь место тогда, когда квартира будет внесена в Росреестр. Только в таком случае жилой объект будет официально зарегистрирован, а значит и действие законодательного акта будет на него распространяться.

В то же время, обратите внимание на эти факторы:

• закон не гарантирует того, что в процессе строительства не возникнут непредвиденные ситуации;
• если застройщик обанкротиться, то договор на привлечение материальных средств становится неактуальным;
• в законодательном акте не предусмотрена процедура возврата денежных средств и недвижимости дольщику;
• не предусмотрен механизм ответственности физического или юридического лица за банкротство компании или возникновение непредвиденных ситуаций.

В тех случаях, когда компания-застройщик обанкротиться, дом выставляется на продажу, вырученные средства идут на погашение задолженности.

Несмотря на то, что «невыгодных» для дольщика факторов много, в сравнении с договором по ЖСК прав больше.

Изменения в ФЗ №214

В 2012 году Федеральный закон №214 был пересмотрен в пользу дольщиков – внесли изменения, которые защищают их права и дают новые обязательства застройщикам. Какие именно положения были изменены, рассмотрим далее.

Какие положения изменили?

В Федеральный закон внесли следующие корректировки:

• застройщик обязуется выплатить штрафные санкции, если будут нарушены условия договора;
• изменили условия для страховочных компаний – компания должна работать на рынке не меньше 5 лет, имеет уставной капитал не меньше 120 миллионов и личных средств не меньше 400 000 000;
• за счет поручительства в банке гарантируется возврат средств дольщикам.

Дополнительно ввели ответственность за нарушение процедуры привлечения денежных средств.

Закон №214 – краткое содержание и основные нюансы

Перед тем как заключить договор (это касается любого юридического документа, не только ДДУ), надо внимательно изучить все пункты, знать свои права и обязанности, требовать их внесения в договор, если каких-то пунктов нет.

Что касается непосредственно Федерального закона №214, то здесь учитывать нужно такие факторы:

• прописана четкая дата завершения строительства, последующая смена даты застройщиком запрещена;
• прописывается дата передачи квартиры в собственность дольщика;
• указывается точная площадь приобретаемой квартиры;
• обязательно прописывается адрес суда, в котором будут проходить, при необходимости, разбирательства.

Стандартные положения договора также нужно тщательно проверять и только после того, как не будет сомнений в его целесообразности, подписывать. Лучше всего делать это вместе с юристом, который тщательно проверит все пункты документа.

Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре. В обратном случае документ не имеет юридической силы, действие ФЗ 214 на него не распространяется. Следовательно – прав дольщик не имеет.

Преимущества ДДУ такие:

• прописывается дата сдачи объекта;
• проектная декларация и разрешительная документация имеется;
• застройщик не может сменить стоимость квартиры – переплаты, как в случае с ЖСК не может быть;
• смена плана и проекта – запрещена. Дополнительных надстроек и изменение плана строительства не будет, это запрещено;
• мошенничество (продажа квартиры два раза разным лицам) невозможна, так как объект уже внесен в Росреестр.

Поэтому, если есть возможность выбрать между ДДУ и ЖСК, то лучше отдать предпочтение первому, хоть и будет дороже.

Ответственность обеих сторон договора согласно ФЗ 214

Федеральный Закон №214 предусматривает как обязанности, так и права для застройщиков и дольщиков. Так, согласно законодательному акту застройщик обязуется:

• сдать объект и передать квартиру в собственность дольщику в указанный в договоре срок, плюс два страховочных месяца;
• передать квартиру дольщику в пользование сразу после того, как объект будет введен в эксплуатацию;
• устранить все дефекты на объекте не позже, чем за 45 дней после подписания соглашения.

Дольщик также наделен обязанностями:

• если дольщик нарушает график выплат, то придется заплатить неустойку;
• выплатить полную стоимость объекта согласно сумме, которая прописана в договоре;
• провести осмотр объекта и, если нет спорных вопросов, подписать акт приема-сдачи.

Права дольщика следующие:

• все внештатные ситуации на стройке в зоне ответственности застройщика;
• в случае если дольщик умер, то застройщик обязуется передать объекта наследникам.

Иными словами – ФЗ №214 в дополненной редакции дает больше прав дольщикам.

Пример из практики

Самый распространенный случай – дольщик не соблюдает условия договора и не выплачивает средства в срок. В этом случае за каждый день просроченного платежа дополнительно он обязан теперь выплатить 1/300 от ставки рефинансирования. Поэтому, образовывать просрочки настоятельно не рекомендуется – кроме того, что это влечет за собой дополнительные расходы, негативно сказывается и на кредитной истории.

ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» – действующая редакция

Последней редакцией этого закона является форма от 30.12.2004 года, но следует учитывать и дополнения, которые были внесены в 2012 году. Действующая редакция – Федеральный закон №214.

На что нужно обратить внимание?

Несмотря на то, что права и обязанности, как дольщика, так и застройщика регламентируются основательнее, чем это было ранее, все же самому потребителю нужно быть внимательным при подписании документа. Особенному вниманию подлежат такие пункты договора:

• проверяйте реквизиты компании-застройщика. Мошенничество никто не отменял и вполне вероятно, что компании как таковой не существует;
• документ должен быть подписан «Договор долевого участия». Иные формулировки не принимаются и в таком случае действие ФЗ №214 распространяться не будет;
• стоимость квартиры – прописывается не только числом, но и прописью;
• так как внесли изменения по поводу страховочной компании – проверяйте и ее данные;
• четко и развернуто должны быть прописаны характеристики объекта, в том числе и общая площадь, планировка, тип отделки;
• обязательно прописываются гарантийные обязательства компании-подрядчика.

Рациональное решение – проводить процедуру проверки и подписания договора с юристом. Каждый пункт договора подлежит внимательному, даже скрупулёзному изучению.

Статья написана по материалам сайтов: stroi.mos.ru, domltd.ru, yuristznaet.ru.

»