Переуступка прав аренды муниципального земельного участка

Существует несколько вариантов земельных взаимоотношений между субъектами права, которые отличаются между собой не только порядком оформления, но и конечным результатом, при котором участники операции приобретают разные права и обязательства.

Одним из таких вариантов является передача земли в аренду на определённый период времени некоторому заинтересованному в этом лицу. При этом составляется соглашение, в котором обговариваются все условия передачи объекта во временное пользование и определена фиксированная плата за пользование. При этом владелец надела выступает в роли арендодателя, а лицо, получаемое надел в пользование – арендатором.

Важно! В ЗК РФ существует такое понятие, как сервитут земельного участка.

Он принципиально разнится с арендой и предполагает только право на ограниченное пользованием участка.

Существует четыре основных вида аренды, именуемые субарендой, наймом, лизингом и поднаймом.

Субаренда земельного участка – это один из вариантов оформления участка земли, при котором временный арендатор недвижимого имущества передаёт права на него третьему лицу. При этом арендующий переходит в статус арендодателя, а третье лицо именуется арендатором.

Переуступка права или перенайм – это вариант земельных взаимоотношений между субъектами права, при котором арендатор переуступает права и обязанности по своему документа аренды третьему лицу. При этом третье лицо переходит в статус арендатора.

Так при оформлении угодья в субаренду, арендодатель вправе установить свои условия по документу субаренды, но при этом он не освобождается от обязательств по документу аренды. При оформлении же переуступки на недвижимое имущество, первый арендатор теряет права на землю и освобождается от обязательств, как только документ о переуступке вступает в законную силу. А обязательства основного договора переходят к новому арендатору.

Содержание

Субаренда земли

Арендатор участка, при согласовании с его собственником, может передавать землю во временное пользование иным лицам, определив при этом точные сроки и условия. Операция оформляется в виде письменно составленного документа, имеющего юридическую силу.

Содержание документа

Обязательное содержание соглашения субаренды земли:

    актуальные персональные сведения всех участников процесса, включая владельца, арендатора и субарендатора. Для составления соглашения между физическими лицами достаточно указать данные паспорта гражданина РФ. Для юридических же лиц, кроме документа подтверждающего личность, потребуется свидетельство о государственной регистрации. И паспорта и свидетельства участники сделки должны иметь при себе;

Образец документа субаренды участка

  • уточнённые характеристики арендуемого объекта. В описание предмета субаренды входит адрес его местонахождения, точные границы участка и подробный перечень и свойства находящихся там построек, инфраструктуры;
  • подробное описание условий, на которых сдаётся земля, включая плату за аренду, сроки и график её внесения, ограничения в пользовании.
  • Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.

    К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

    • данные об общей площади;
    • принадлежность к определённой категории земель;
    • номер кадастрового учёта;
    • точное местонахождение;
    • цель аренды;
    • описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

    Нюансы при оформлении

    Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная регистрация и внесение его в Единый Государственный Реестр.

    Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

    Регистрация коммерческой сделки происходит только после того, как юридически грамотно составленный договор был заключен официально, и между её участниками достигнуты все договорённости.

    Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

    Чтобы в процессе регистрации соглашения не возникло сложностей и задержек, нужно исключить следующие возможные ситуации:

    • не корректное составление документа;
    • споры между сторонами.

    Чтобы подобных проблем не возникло, составление документа, и последующее сопровождение сделки следует доверить квалифицированному в этом вопросе юристу. Он сможет учесть все специфические особенности предмета договора, требования всех заинтересованных сторон, соблюдение условий договора субаренды, которые не должны противоречить изначальному договору, и ускорить процесс дальнейшей регистрации в ЕГРП.

    Порядок повторной передачи прав

    Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.

    Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.

    Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.

    Дополнительная документация

    Составление договора предполагает не только указание основных условий, но и наличие определённой сопутствующей документации. Пакет документов формируется в зависимости от срока действия соглашения и включает в себя:

    Для договора, сроком более одного года:

    • документ с подробным описанием всех характеристик земельного угодья;
    • паспорта кадастрового учёта как на землю, так и на находящиеся на ней постройки;
    • график внесения платежей по аренде;
    • свидетельство о государственной регистрации права переаренды.

    Для договора менее одного года:

    • акт приёма и передачи арендованного недвижимого имущества;
    • доп.соглашение;
    • протокол с разногласиями;
    • протокол с согласованием разногласий.

    При необходимости срок субаренды можно продлить, составив при этом соответствующий документ.

    Таким образом, процесс оформления переаренды участка земли практически идентичен оформлению аренды, за исключением лишь некоторых специфических особенностей. Но, всё же, для правильной организации этого процесса рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного специалиста.

    При самостоятельном же оформлении документа следует внимательно изучить все нормативно-правовые документы, касающиеся этого вопроса. К ним относится Земельный и Гражданский Кодексы РФ.

    Особенности субаренды муниципальной собственности

    Получить в аренду площадь, находящуюся в собственности у муниципалитета можно двумя путями: при проведении торгов и без них. Проводя торги, муниципальное управление выставляет свои условия временной продажи прав собственности, и тот, кто имеет возможность выполнить эти условия в полном объёме, получает недвижимость в аренду.

    Аренда муниципального имущества

    Получение же права арендовать муниципальное имущество без проведения торгов, возможно при соблюдении одного из следующих пунктов:

    • намерение повторной аренды данного объекта при условии надлежащего исполнения прошлого соглашения;
    • наличие у арендатора лицензии на выполнение каких-либо работ, сроком не менее чем на один год и возможность предоставить соответствующую подтверждающую документацию;
    • отсутствие других заявок на объект;
    • право аренды переходит арендатору взамен на изымаемое имущество для нужд муниципалитета;
    • предполагаемый арендатор – орган государственной власти, созданный по указу РФ;
    • решение об отмене торгов принял Совет Депутатов.

    Образец соглашения на участок муниципального имущества

    Подача заявки возможна при наличии следующих документов:

    • заявка;
    • оригиналы или заверенные в нотариальной конторе копии учредительной документации, если предполагаемый арендатор – юрлицо, или свидетельство о регистрации, если предполагаемый арендатор – частное лицо, индивидуальный предприниматель;
    • баланс предполагаемого арендатора на дату подачи заявки или одним днём ранее;
    • справки об отсутствии или имеющихся задолженностях по аренде или коммунальным платежам;
    • справки об отсутствии или имеющихся задолженностях перед бюджетом всех уровней, на дату подачи заявки или одним днём ранее, заверенные в налоговом органе.

    Договор заключается в течение одного месяца после предоставления заявителем пакета документов, поэтому составить его нужно заранее, изучив предварительно все тонкости и нюансы. Так, обязательно нужно предусмотреть следующие пункты:

    1. Информация обо всех участниках сделки: арендодатель, балансодержатель, арендатор. Где арендодатель – председатель Комитета по управлению имуществом муниципального образования, а балансодержатель – учреждение муниципального образования, на балансе которого находится объект.
    2. Развёрнутая характеристика объекта с указанием точной площади, адреса и инфраструктуры.
    3. Срок действия документа.
    4. График внесения платежей по аренде, расчёт платы, условия её изменения и таблица коэффициентов, на основании которой производился расчёт. Таблица оформляется в виде приложения к основному договору.

    Права арендатора земельного надела

  • Развёрнутая информация о правах и обязанностях арендатора. Если в этом пункте не будут указаны конкретные права, то арендатор может делать на участке всё, согласно Гражданскому и Земельному кодексу РФ. Именно в этом пункте следует предусмотреть возможность арендатора сдавать участок в перенайм или субаренду.
  • При необходимости вносите свои условия в обязанности арендодателя, требуйте его присутствия в момент передачи имущества арендатору и указания конкретных сроков оповещения о любых изменениях в стоимости аренды.
  • Информация об обязанностях балансодержателя.
  • Информация об ответственности каждой из сторон в случае нарушения условий соглашения.
  • Информация о способах и сроках уведомления арендатора в случае изменений платежей по аренде.
  • Нюансы при оформлении имущества, принадлежащего муниципалитету

    Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.

    В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.

    Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.

    Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.

    Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.

    Образец арендного договора на ЗУ

    Передача земельного участка в субаренду, если она возможна по условиям договора аренды, происходит в точности по этой же схеме.

    Для более подробной проработки вопроса аренды и субаренды муниципальной собственности рекомендуется воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на данном вопросе.

    Перенайм участка земли

    При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

    Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

    Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия. Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

    После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

    Регистрация перенайма

    Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

    1. Договор оформлен более чем на год.
    2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

    При этом действие договора начнётся с даты его полной регистрации. Отсутствие регистрации такого документа лишит его юридической силы.

    Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

    • заявка;
    • оригинал паспорта;
    • оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
    • документация, подтверждающая права на участок;
    • подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;
    • согласие на передачу прав (если есть);

    Пример заявления о согласии на переуступку

  • согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
  • документ о согласии супруга;
  • в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
  • доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
  • нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.
  • Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

    В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

    Содержание и образец договора

    В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

    Все дополнительные бумаги, которые являются неотъемлемой частью договора, подписываются участниками сделки или подлежать прошиванию и нумерации вместе с основным документом.

    В договор обязательно вносятся следующие сведения:

    • данные реквизитов каждой из сторон;
    • число, месяц и год составления;
    • подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
    • дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
    • размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
    • условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

    Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

    Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

    Важно! Все находящиеся на территории объекта постройки необходимо указывать при регистрации. А при наличии незаконных построек, их предварительно нужно узаконить и оформить должным образом. В противном случае регистратор вправе отказать в осуществлении сделки.

    Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

    Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

    Статья проверена экспертом: Нефедовой Анной.

    Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

    Последние изменения: Май 2020

    Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

    Ссылки на законодательство

    Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

    Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

    В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

      ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре; пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

    Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 303 hits)

    Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

      Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС. Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается. Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

    По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

    Особенности процедуры

    У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

    К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

    Определение срока новых правоотношений

    Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

    Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

    Особенности подписания соглашения

    Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 588 hits)

    Договор переуступки имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

    Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

    Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

    Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

    При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

    Порядок оформления договора

    Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

    Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

      изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником; удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта); квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем; выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

    Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

      К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской). Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей. Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей. Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами. Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю. Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта. Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей. Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель. Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон. В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка. Правила возврата земли обратно.

    Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

    Запрет на уступку прав

    Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

      Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа. Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения. Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками. Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения). Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

    Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

    Проведение аукциона

    Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

    Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

    Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

    Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

    Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

    Регистрация уступки аренды

    Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

    Налогообложение при аренде

    Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

    Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

    В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

    В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

    Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

    Смысл переуступки права аренды земельного участка и условия, на которых заключается данная сделка

    Нередко в силу каких-либо обстоятельств человек или юридическое лицо, ранее арендовавшие земельный участок, оказываются вынуждены передать право аренды другому физическому или юридическому лицу.

    Многие люди (в том числе и обладающие весьма неплохими познаниями в юридической сфере) не понимают, в чём заключается разница между субарендой и переуступкой права аренды.

    Суть сделки

    Сущность переуступки, в отличие от аренды, заключается в том, что при переуступке бывший арендатор полностью передаёт свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору.

    При этом бывший арендатор автоматически перестаёт быть стороной договора аренды и теряет таким образом все права и обязанности.

    Как правило, при передаче права аренды от одного физического или юридического лица к другому текст договора практически не изменяется.

    В каких случаях совершается переуступка?

    Переуступка права аренды может быть совершена в следующих случаях:

    1. Арендатор построил на арендуемой земле дом или строение иного типа и желает продать его третьему лицу.
    2. У нанимателя пропала необходимость в аренде земельного участка, но по заключённому ранее договору он не имеет права досрочно прекратить срок действия соглашения.
    3. Арендатор теряет определённые источники дохода, позволявшие ему оплачивать стоимость аренды земельного участка, но права досрочного сложения обязанностей у него не имеется.
    4. Наймодатель по каким-либо причинам желает, чтобы его земля была передана в аренду другому лицу.

    Правовой статус арендодателя в сделке

    Если арендатор желает переуступить своё право аренды другому физическому или юридическому лицу, то арендодатель сохраняет тот же правовой статус, который у него был с момента заключения первой сделки.

    Наймодатель, если это предусмотрено изначальным договором, имеет право досрочного прекращения действия соглашения.

    Арендодатель, если это предусмотрено изначальным соглашением, вправе поднять цену аренды земельного участка.

    Наймодатель имеет право передачи своих прав и обязанностей другому физическому и юридическому лицу.

    В этом случае заключается отдельный договор, а арендатор должен быть поставлен в известность новым арендодателем о произошедших изменениях.

    Права и обязанности сторон сделки по пользованию землёй

    В соответствии с договором переуступке права аренды земельного участка стороны сделки приобретают определённые права.

    • пользоваться землёй землёй в течение срока, установленного договором;
    • пользоваться полезными ископаемыми, разведанными и добытыми без чьей-либо помощи;
    • имеет преимущественное право заключения договора аренды на земельный участок при истечении старого соглашения.

    Вместе с тем арендатор несет определённые обязанности по уходу за земельным участком и сохранением его в первоначальном виде:

    • он не имеет права строительства на арендуемом участке без согласования с арендодателем;
    • он не может передать землю в субаренду или полной передачи арендного права на участок без предварительного согласия другой стороны договора;
    • запрещается порча земли или её загрязнение.

    Арендодатель же имеет право своевременного получения платы за землю, полагающейся ему по договору, в полном объёме.

    Процедура заключения и оформления сделки

    1. Арендатор, желающий передать своё право аренды другому лицу, приглашает на земельный участок представителей арендодателя и лица, желающего получить право аренды данного участка.
    2. Наймодатель проводит осмотр земельного участка и, если его всё устраивает, высказывает своё мнение (согласен ли он или не согласен на переуступку права аренды).
    3. Лицо, желающее получить право аренды, проводит осмотр участка и выражает своё окончательное согласие или несогласие вступить в право аренды.
    4. Все три стороны (или их представители) отправляются в территориальные кадастровые органы для регистрации нового договора аренды (по взаимному согласию арендодателя и нового арендатора в текст первоначального соглашения могут быть внесены изменения).

    Для регистрации сделки у сторон на руках должны быть следующие документы:

    • заявление, подтверждающее желание арендатора передать своё право аренды другому лицу;
    • заверенная нотариально копия заключённого между арендодателем и арендатором договора аренды;
    • оригинал и копия кадастрового паспорта земельного участка, являющегося объектом сделки;
    • копия квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины (в некоторых отделениях кадастровой службы требуют также и оригинал документа);
    • два и более экземпляра договора переуступки прав аренды.

    После заключения сделки новый арендатор вступает в право аренды, данное ему по соглашению.

    Порядок уплаты арендных платежей

    Арендатору, желающему получить право аренды на землю, уже арендуемую физическим или юридическим лицом, необходимо знать о некоторых тонкостях передачи участка.

    Если новый арендодатель погашает задолженность старого нанимателя без внесения этой суммы в заключаемый договор, то расходы, понесённые арендатором на погашение этой задолженности, не декларируются и при подсчёте суммы налога не учитываются.

    Если в сумму, уплачиваемую новым арендатором при заключении договора аренды, включается также и сумма задолженности старого арендатора перед арендодателем, то расходы, понесённые новым арендатором, признаются полностью и по ним будет начислен налог.

    В целом порядок уплаты арендной платы по переуступке права аренды практически ничем не отличается от уплаты аренды при заключении обычного соглашения:

    1. Новый арендатор и арендодатель договариваются о стоимости аренды и периодичности внесения платежей (нередко эти параметры остаются такими же, как и в изначальном договоре аренды).
    2. В случае, если новый арендатор по каким-то причинам не вносит плату в установленный соглашением срок, арендодатель имеет право потребовать выплаты причитающейся ему суммы с пени.
    3. Наниматель имеет право пользования различными способами внесения оплаты. Это могут быть переводы на банковскую карту, почтовые переводы, оплата наличными или иные способы, предусмотренные законодательством и заранее оговорённые сторонами.

    Видео: В каких случаях можно отказаться от договора аренды?

    В видеоконсультации юрист рассказывает, какие законные способы существуют для досрочного прекращения обязательств по договору аренды недвижимого имущества.Рассказываются нюансы, на которые необходимо обращать внимание сторонам до окончания договорных обязательств.

    Переуступка прав аренды муниципального земельного участка

    Переуступка права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

    В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, заключенного до или после введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на уступку права аренды (. и др.), стороны ДОЛЖНЫ руководствоваться условием договора, а не положением пункта 9 22 ЗК РФ.

    ООО переуступает права и обязанности по договору аренды земельного участка другому ООО. Аренда под комплексную застройку, срок аренды 20 лет. Согласно п.5 и п.9 ст.22 ЗК РФ имеем право передать и согласие Администрации не требуется. Но, в условиях нашего договора прописан пункт о том, что права и обязанности могут быть переданы третьим лицам только с письменного согласия Администрации. Вопрос: что делать если Администрация говорит, что это опечатка в договоре аренды и говорят регистрируйте без проблем, а в рег. центре требуют письменного согласия. как быть?

    Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

    В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

    Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

    Порядок переуступки права аренды земельного участка

    1. Заявление, в котором заключается положение о переуступке прав.
    2. Ксерокопия договора аренды земельного надела, заключенная с первым арендатором – перед подачей необходимо заверить в нотариате.
    3. Подлинная копия кадастрового плана участка, который сдается в аренду (дополнительно приложить его ксерокопию).
    4. Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины – сдавать необходимо ксерокопию, но с предъявлением подлинника.
    5. Подлинный договор переуступки права аренды на участок (окончательный документ) – в двух экземплярах.
    1. Новый арендатор и арендодатель самостоятельно принимают решение по поводу стоимости и сроков внесения платежей (зачастую сохраняются условия первоначального договор).
    2. Если второй арендатор по определенным причинам не вносит оплату в определенное время, то он должен уплатить сумму с начислением пенни.
    3. Арендатор имеет право использовать разные способы оплаты: перевод на банковский счет, карточку, переводы почтой, передача наличных средств и т.д.

    Переуступка права аренды земельного участка

    Аренда представляет собой договор, по которому собственник земельного участка передает второй стороне права пользования землей и получение с нее полезного дохода. Взамен арендодатель в течение всего срока действия договора получает от арендополучателя фиксированную плату, называемую рентой.

    • Заявление на переуступку прав;
    • Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
    • Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия;
    • Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
    • Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

    Аренда земельных участков находящегося в муниципальной и государственной собственности

    Аренда земельных участков сельхозназначения осуществляется на основании договора, срок которого должен составлять не более 49 лет. При этом ограничения площади земельных участков, попадающих в категорию земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливаются.

    • объект аренды – это земля, изъятая из рыночного оборота в целях передачи во временное пользование арендатору за денежное вознаграждение;
    • объект аренды – активные действия арендодателя, целью которых является передача земельного надела в аренду для его использования в строгом соответствии с его функциональным назначением.

    Договор переуступки прав аренды земельного участка

    Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

    Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.

    Право аренды земельного участка

    Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Сроки, порядок и условия внесения арендной платы за участки земли, которые находятся в частной собственности, устанавливаются договором аренды. При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

    Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

    Оформление переуступки прав аренды земельного участка

    Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

    • сведения паспортов обеих сторон;
    • информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
    • условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
    • точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
    • основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
    • справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
    • сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
    • срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
    • данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
    • дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
    • дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

    Договор переуступки права аренды земельного участка третьим лицам: оформление

      • заявление;
      • паспорт заявителя или его представителя;
      • при обращении представителя с целью регистрации права: нотариально заверенная доверенность или иные, приравненные к ним документы согласно п. 3 ст. 185 ГК РФ;
      • документы, удостоверяющие право владения землей;
      • согласование с комитетом по управлению земельными ресурсами и муниципальным имуществом (если речь идет о передаче в аренду сельскохозяйственных земель под будущий урожай);
      • договор о переуступке прав, подписанный обеими сторонами, 2 экземпляра (оригиналы);
      • соглашение о передаче прав (при его наличии);
    • согласие супруга (если одна или обе стороны состоят в браке);
    • уведомление собственника (срок аренды составляет более 5 лет) или предварительное согласие (срок аренды менее 5 лет);
    • согласие залогодержателя (если участок был передан в залог).

    Ст. 22 ЗК РФ определяет различия операций субаренды и уступки права аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка между физическими лицами на праве субаренды обладает ограниченной самостоятельностью, условия основного договора аренды и договора субаренды могут розниться, в частности – арендатор вправе установить любую цену за пользование участком, при этом сам он не выбывает из арендного обязательства.

    Переуступка прав аренды муниципального земельного участка

    Если в городе златоуст то нужно обратиться в администрацию района в земельный отдел ты не написал что хочешь строить это тоже важный вопрос а так на местах у всех по разному по закону пишешь заявление с указанием месторасположения и назначение зем участка а дальше или с торгов или через объявление в газете (если жилой дом)

    Данный земельный участок находится в собственности муниципального района. Соответственно Администрация района является собственником, которому согласно статье 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. Следовательно, собственник, в данном случае- муниципалитет, вправе по своему усмотрению совершать в отношении этого земельного участка любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им в пользование и т. п., оставаясь при этом собственником имущества. То есть, по сути, собственник по своему усмотрению решает — дать согласие или не дать.

    Статья написана по материалам сайтов: zakon-dostupno.ru, propertyhelp.ru, exjurist.ru.

    »

    Это интересно:  Что значит малоимущая семья
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock
    detector