Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой
Предположим, собственник квартиры не раз изменил ее план по своему усмотрению и не легализовал произведенные перемены. Как быть при необходимости поспешной продажи, и вообще, допустимо ли выступать на рынок в этой ситуации? Разберемся, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и если можно, то как это сделать.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Содержание
- Законодательство и перепланировка
- Как продать жилье с незаконной перепланировкой
- Итоги
- Как продать квартиру с перепланировкой, которая не узаконена?
- Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке
- Какую перепланировку узаконить невозможно?
- Как продать незаконно перепланированное жилье?
- Можно ли продать квартиру с перепланировкой, которая неузаконена
- Не все покупатели готовы связываться с такой квартирой
- Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?
- – Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?
- Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:
- Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
- Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:
- Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:
- Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:
Законодательство и перепланировка
Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры? Любые переустройства в стенах вашего жилища требуют согласования с БТИ и Жилищной службой. В случае разоблачения безотчетного перепланирования жилья его владелец обязан уплатить штраф (статья 7 пункт 21 КоАП РФ), и далее безоговорочно узаконить ее в БТИ, Жилищной инспекции, либо пройти судебный процесс или привести все в изначальное состояние.
Тема правомерности перепланировок недвижимости поднимается в следующих нормативных актах:
- постановление правительства Москвы №508 в редакции №840-ПП. Диктует условия оформления, регистрации, проектирования и передачи к проверке готовых перепланировок;
- санитарные правила и нормы;
- строительные нормы и правила;
- статьи 25 и 26 Жилищного кодекса РФ;
- постановление Правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».
Перепланировки запрещенные и разрешенные
Продавцу следует прибегнуть к консультации знающего риелтора. Эксперт объяснит, к какому типу вмешательства принадлежит совершённая реконструкция.
Случаи разрешенной перепланировки жилья:
- перенос дверей в навесных стенах, а также самих стен;
- перемещение сантехники, замещение ванны на душевую кабинку;
- демонтаж антресолей;
- замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
- натяжные потолки и другая ремонтная «косметика».
Следующие, более глубокие изменения требуют согласования и предварительного анализа:
- увеличение площади кухонь, санузлов за счет жилых комнат;
- соединение площади балкона с другими помещениями;
- врезание дополнительных оконных и дверных проемов;
- демонтаж подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
- переустановка газовых приборов;
- слияние квартир и комнат.
При простых перепроектировках, не касающихся межквартирных или несущих стен, перегородок, диафрагм жесткости, получится передать жилье новому владельцу, уступив ему уместную разницу. Сложную перепланировку следует узаконить продавцу до сделки, обратившись к специалистам.
Особое внимание контролирующих органов привлекают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Перепланировка этих объектов сопряжена с повышенным риском, особенно когда нет на то разрешения экспертов.
Как продать жилье с незаконной перепланировкой
Выставляя на продажу недвижимость с преобразованиями, выходит так, что собственник предоставляет бумаги с техническим, кадастровым планами на один объект, а по факту продает абсолютно другой, отличный по расположению перегородок и по метражу. Посмотрим далее, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения и нужно ли вообще узаконивать перепланировку квартиры при продаже.
В соответствии с нормативными протоколами, перемену планировки жилища следует узаконить еще до начала сделки, однако реальность бывает непредсказуема. Необходим такой порядок: получить одобрение компетентных органов, затем перейти к реконструкции, и в завершении – оформить техпаспорт и кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
Примечание. Иногда понадобится также приобретение нового свидетельства о регистрации на недвижимость, в том случае, если после проведенных работ поменяются пропорции жилой и полезной площадей.
Итак, официальная процедура узаконивания переделок обеспечит беспрепятственное совершение сделки купли-продажи и по хорошей цене. Но как же обстоит дело с продажей квартиры с перепланировкой без согласования?
На рынке недвижимости активно практикуются случаи, когда на продажу размещаются площади с нелегальными преображениями, более того, эти варианты находят своего покупателя.
Получается, что покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой вполне доступна. Что делать в случае, если купил квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Данная сделка допустима исключительно при осознанном подходе нового владельца, который понимает и предвидит, что его в ближайшем будущем ожидает процедура легализации перепланировки. Будущий собственник должен быть готов к финансовым, временным, даже психологическим затратам, связанным с данными действиями.
Справка. Продажа квартиры с нелегальными вмешательствами в ее конструкции реальна: закон не налагает вето на операции с подобным недвижимым имуществом, но одновременно с этим квалифицированные службы обладают правом объявить сделку недействительной.
Продавцу квартиры с незаконным ремонтом следует вести открытую политику, не скрывать факт реконструкции в доме. Нужно также знать, что стоимость объекта с неправомерной планировкой дешевле на 20%, и это расхождение в целом приемлемо в сравнении с незначительными затратами на оформление.
Варианты разрешения ситуации
Если вы согласны на сделку с несанкционированной перепланировкой, вы соглашаетесь и на значительное снижение стоимости квартиры. Нужно учитывать, что последствием может стать разоблачение: при оформлении свежего техпаспорта сотрудники бюро обнаружат несоответствие данных.
Если с момента регистрации недвижимости не прошло еще 5 лет, по истечении которых закон взывает к получению нового технического паспорта, то риск раскрытия тайны для собственника практически отсутствует.
Еще один поворот событий – собственнику можно добровольно приступить к процедуре оформления перепланировки. В этом случае есть специальная опция — срочное оформление за повышенную плату. Однако именно добровольное обращение за законностью планировки и стоит выбрать, это избавит вас от штрафов или более серьезных мер.
Итоги
Перепланировка по своему изначальному замыслу предполагает более комфортную, просторную и индивидуализированную среду для проживания. Однако за это придется заплатить, предварительно получив консультацию специалистов архитектурного отдела районной администрации, а затем узаконив изменения в БТИ, Кадастровой палате и Регпалате.
Покупать и продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но стоит знать, что в любой момент можно получить за это штраф и более серьезные санкции. Поэтому лучше не тянуть с визитом в органы жилищной инспекции.
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Как продать квартиру с перепланировкой, которая не узаконена?
Многие владельцы квартир решаются сделать перепланировку. Причины разные: давайте рассмотрим хотя бы некоторые из них.
Кому-то не нравится первоначальное расположение помещений, другим хочется расширить жилплощадь за счет «ненужной» перегородки. Но о том, что любое изменение нужно узаконить, зафиксировать документально, думают не все. А зря. Если встанет вопрос о продаже такой квартиры, возникнут сложности. Можно ли продать квартиру без узаконенной планировки и как действовать, если переустройство не согласовано?
Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке
Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.
— Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
— Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
— В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.
Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.
Какую перепланировку узаконить невозможно?
Незаконная перепланировка – это изменение конфигурации помещений жилья, которое не допускается законом, так как внесенные изменения не соответствуют его положениям. В таких случаях согласовать свои действия по переустройству не получится. Перепланировку не признают законной, если в результате действий владельца:
— объединена площадь балкона с жилыми помещениями;
— разрушена стена между лоджией и комнатой;
— радиаторы отопления перемещены на балкон или лоджию;
— пострадали несущие стены;
— нарушены нормативы пожарной, санитарной, строительной безопасности;
— комнаты стали непригодными для проживания;
— внесены изменения в вентиляционную и другие инженерные коммуникации.
Оформить разрешение на такие действия невозможно, поэтому, приняв решение продать квартиру через агентство с незаконной перепланировкой, собственник квартиры должен быть готов к тому, чтобы вернуть ее в начальное состояние.
Как продать незаконно перепланированное жилье?
Пошаговое описание процесса продажи квартиры выглядит так:
— поставить в известность покупателя о неоформленном переустройстве;
— получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
— в договор сделки вносится сумма с вычетом мероприятий по узакониванию перепланировки, которая просчитывается заранее;
— продавец передает права владения по старым документам, а покупатель принимает на себя обязанности по узакониванию переустройства добровольно.
Если незаконно перепланированная квартира покупается за счет ипотечных средств, сложность возникнет с поиском кредитора: банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость. При согласии заимодателя продавец получает деньги за квартиру без проблем.
Стоит знать! Если перепланировка нарушает закон и согласованию вообще не подлежит, владельцу придется привести жилье в прежнее состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что перепланировка не нарушает конструкции дома. Однако вероятность выиграть дело будет слишком низкой.
Можно ли продать квартиру с перепланировкой, которая неузаконена
Здравствуйте. Да, продать квартиру можно и с неузаконенной перепланировкой. Почему? В России есть Федеральный закон о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на основании которого проходят все сделки с недвижимостью. В ст. 26 закона указаны случаи, при которых сделку могут приостановить. В этой статье ничего не написано о запрете на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Поэтому регистратор все равно зарегистрирует сделку, даже если в квартире есть неузаконенная перепланировка.
Не все покупатели готовы связываться с такой квартирой
Собственникам квартиры нужно быть готовым, что не все покупатели рассматривают квартиры с неузаконенной перепланировкой. Такие квартиры придется продавать по заниженной цене. А если покупатели с ипотекой, то это дополнительная проблема — банки обычно не одобряют кредит на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой. Как банк это проверит? Перед одобрением ипотеки, все банки требуют предоставить технический паспорт покупаемой квартиры. В техпаспорте есть план-схема квартиры, в котором отображена вся планировка, расположение встроенного шкафа, санузла, мойки, газовой плиты и т.п. Далее покупатель за свой счет заказывает оценку квартиры. Оценщик сверит планировку по факту с планировкой с технического паспорта. Если будут расхождения с планировкой, оценщик все это укажет в отчете, который будет отправлен банку. Поэтому не стоит ничего скрывать.
Ипотечный банк может дать согласие на покупку, если перепланировка будет «легкой». Например, объединен туалет с ванной, снесен встроенный шкаф или перенесен дверной проем на не несущей стене (перегородке). В таких случаях банк потребует покупателей подписать соглашение, что они после покупки сами узаконят перепланировку в течение определенного срока. Такие вопросы решаются с банком индивидуально.
Для справки укажу самовольную перепланировку, которую никак не узаконить (это неполный список, здесь только самые распространенные):
- Делать проём в несущей стене без предварительного разрешения;
- Снос несущей стены;
- Объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней без установки перегородки между ними;
- Перенос или установку радиатора отопления на балконе/лоджии;
- Перенос туалета или ванной комнаты в жилую комнату;
- Объединение кухни с жилой комнатой (можно в некоторых случаях);
- Нельзя «замуровывать» газовую трубу на кухне.
Обязательно прочтите статьи по теме:
Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?
– Продают квартиру (в Химках, дом кирпичный, 1984 года постройки), в которой кухня объединена с лоджией, но документов на перепланировку нет. Могут ли признать сделку по покупке недействительной или мне просто надо будет восстановить перегородку между кухней и лоджией? Или есть еще нюансы, связанные с перепланировкой?
Отвечает управляющий партнер юридического бюро «Мазуков и партнеры» Мурат Мазуков:
Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.
Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.
Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:
Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной. Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку. Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.
Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:
Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.
При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.
Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:
Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.
Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.
Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки. Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.
Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.
Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Статья написана по материалам сайтов: news.ners.ru, prozhivem.com, www.domofond.ru.
»
Загрузка...